Immobilien und die Sensibilität von Preisen

29. März 2011
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Während die Nähe zu Atomkraftwerken bei deutschen Immobilien lange Zeit kaum einen Einfluss auf den Immobilienwert besaß, erwarten Experten hier für die nähere Zukunft eine deutliche Änderung. Der Immobilienwert könnte sinken. In anderen Fällen dürfen Immobilienbesitzer hoffen. Demografische Prognosen für einige deutsche Städte wurden jüngst korrigiert. Immobilien in diesen Städten werden plötzlich wieder interessanter für Anleger.

Deutschlands Atomkraftwerke und Immobilienwerte

Aktienkurse reagieren oftmals sehr schnell und deutlich auf unterschiedlichste wirtschaftliche und politische Ereignisse. Eine derart große Sensibilität zeigen Immobilienpreise in der Regel nicht. Dennoch gibt es auch hier eine ganze Menge an schlecht berechenbaren Einflussfaktoren, die teils weit über die eigentliche Immobilie, ihren Zustand und das gegebene aktuelle Umfeld hinausreichen. Die multiple Katastrophe in Japan brachte den drohenden Super-GAU im Atomkraftwerk Fukushima, der auch in Deutschland eine breite Gegnerschaft gegen Atomkraft mobilisiert hat. Möglich wäre dadurch eine Wertminderung von deutschen Immobilien in der Nähe von Atomkraftwerken, konstatiert die Immobilien Zeitung in einem Artikel vom 24. März 2011. Reinhard Krumbholz verweist als Leiter des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse in Deutschland   noch darauf, dass die Umgebung von Atomkraftwerken eine überdurchschnittliche Infrastruktur bietet, was eventuelle Nachteile teils ausgleicht. Andere Experten wie der Chefbewerter von Cushman & Wakefield Martin Belik glaubt dagegen aufgrund der aktuellen Ereignisse an eine abnehmende Nachfrage bei Grundstücken, die nahe an einem Atomkraftwerk liegen.

Der elfte September und das Jahrhunderthochwasser

Verwiesen wird im Artikel auf andere einschneidende Ereignisse, die einen indirekteren Einfluss auf die Immobilienwirtschaft als die jüngste Immobilien- und Finanzkrise hatten, gleichwohl nicht folgenlos waren. Konkret genannt wurden etwa der elfte September 2001 mit dem Terroranschlag in den USA und das Jahrhunderthochwasser der Elbe im Jahr 2002. Nach dem Terroranschlag war es eine Weile lang schwierig, Hochhäuser zu vermitteln, so Martin Belik in der Immobilien Zeitung. Und nach dem Hochwasser der Elbe wurde der Verkauf von Grundstücken in den ehemaligen Hochwassergebieten eine komplizierte Aufgabe. In beiden Fällen gilt jedoch: Mit der Zeit löste sich das jeweilige Problem praktisch in Luft auf. Der Mensch neigt dazu zu vergessen: Das gilt auch bei kleinen und großen Katastrophen. Bei der möglichen Abneigung gegen Grundstücke an Atomkraftwerken könnte es sich allerdings um eine längerfristige Entwicklung handeln. Sie könnten realisierbare Immobilienpreise in der Nachbarschaft beeinflussen, bis Kraftwerke abgeschaltet werden. Die japanische Katastrophe hat in Deutschland einen Meinungsumschwung herbeigeführt, der durchaus dauerhaft sein könnte. Ob und inwieweit das der Fall ist, zeigt die Zukunft. Angesichts des Leides in Japan wäre aber wohl selbst ein deutlicher gesunkener Immobilienpreis noch ein vergleichsweise gutes Schicksal.

Immobilienwerte und korrigierte Prognosen

Ganz anders präsentiert sich die Immobilienpreis-Entwicklung in einigen mittelgroßen Städten Deutschlands. Hier spielen nicht eine Katastrophe und ein daraus folgender Sinneswandel die Hauptrolle. Vielmehr geht es um einen schleichenden Prozess, der sich scheinbar anders als erwartet entwickelt: Die Rede ist von der Bevölkerungsentwicklung. Hier zeigt sich, dass anscheinend einige ältere Prognosen revidiert werden müssen. Die Zeitung „Welt“ nennt in ihrer Onlinesausgabe vom sechzehnten März 2011 mehrere Beispiele, etwa die Stadt Baden-Baden im Westteil von Baden-Württemberg. Nach Angaben der Zeitung prognostizierte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 2003 noch einen Rückgang der Stadtbevölkerung bis 2020 um zwölf Prozent. Neuere Prognosen zeichnen jedoch ein ganz anderes Bild. Da sich die Stadt als Seniorensitz etabliert habe, geht das BBSR nun für Baden-Baden bis 2025 von einem Bevölkerungsanstieg um 5,5 Prozent aus. Baden-Baden ist kein Einzelfall. Mittlerweile positive Prognosen existieren auch für die Städte Aachen, Bremen, Hamm, Ludwigshafen, Mannheim, Neu-Ulm und Unna. Immobilien in diesen Städten sind relativ günstig und versprechen Anlegern eine gute Rendite, so heißt es im Artikel.

Ein kleines Fazit

Was zeigt das alles? Es zeigt, dass prognostizierte Immobilienwerte für die Zukunft immer mit Unwägbarkeiten arbeiten. Seriöse Prognosen beziehen zwar unterschiedlichste Einflussfaktoren mit ein. Für Anleger bleibt dennoch stets ein gewisses Restrisiko. Aber manchmal sind Restrisiken durchaus tragbar und nachhaltige Gewinnchancen gegeben.

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