Immobilienkonzerne – einer wackelt, einer wächst?!

21. August 2013
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Riesen sind sie beide, jeder auf seine Art. Aber während sich der eine möglicherweise bei Geschäften mit Büroimmobilien verkalkuliert hat, ist der andere erfolgreich als Wohnungsgesellschaft tätig. Der eine hat mit Gläubigern zu kämpfen und der andere plant möglicherweise den Kauf eines Konkurrenten namens GSW. Der eine heißt IVG, während der andere den Namen „Deutsche Wohnen“ trägt. Vergleichbar sind die beiden Riesen nur bedingt, vielleicht nur dadurch, dass beide die Größe zur Riesenhaftigkeit überschritten haben, als Immobilien-Aktienunternehmen in Deutschland sitzen und aktuell für einigen Wirbel in ihren Segmenten sorgen. Und „Investiere mit Bedacht“ ist eventuell ein Satz, der auf beide Riesen irgendwie passt.

Die ernste Lage der IVG

Mit Schwierigkeiten kämpft die IVG mit Hauptsitz in Bonn seit mehreren Jahren. Während es in der Vergangenheit aber immer wieder einmal den Anschein hatte, als kehre das Unternehmen der Krise den Rücken, ist eine drohende Pleite aktuell wieder einmal sehr präsent. Bei 4,2 Milliarden Euro liegen die Schulden des Unternehmens, schreibt die Zeit, wobei noch eine akute Liquiditäts-Lücke von bis zu 120 Millionen Euro hinzukomme. Keine Frage: Die Lage ist ausgesprochen ernst. Am 10. August (mit Korrekturen am 12. August) stellte die IVG deshalb die wesentlichen Eckpunkte eines Restrukturierungskonzepts vor, zu dem eine Brückenfinanzierung in Höhe von 140 Millionen Euro, ein Teilverzicht der Gläubiger auf Forderungen sowie ihr Einstieg ins Unternehmen gehörten. Über die Sache mit den Eckpunkten ging das Konzept aber nicht hinaus. Detailfragen brachten dem Plan das vorläufige Scheitern, heißt es.

Nun hat der Konzern ein Schutzschirmverfahren beantragt, wie er selbst am 20. August mitgeteilt hat. Das Verfahren gäbe ihm die Chance, in Abstimmung mit den Gläubigern weiterhin eigenverantwortlich an der eigenen Sanierung zu arbeiten. Den möglichen Weg in ihre Zukunft hat die IVG auch gleich skizziert. Das Unternehmen möchte „den bereits seit 2011 erfolgreich eingeschlagenen Weg als integrierter Investment- und Asset-Manager fortsetzen, eigenes und fremdes Geld in Immobilien und Infrastruktur (Kavernen) investieren und damit stetige und planbare Cashflows produzieren“. Dabei wird es auf ein Geschäftsmodell setzen, das sich, verglichen mit den Jahren vor der Finanzkrise, wesentlich konservativer präsentiert.

Die Suche nach den Schuldigen

Bei der Suche nach Schuldigen für die Misere der IVG fällt in der Zeit der Name Wolfhard Leichnitz. Leichnitz war von 2006 bis 2008 Vorstandsvorsitzender der IVG. Die Zeitung „Die Welt“ nannte ihn 2008 das erste prominente Opfer der Immobilienkrise in Deutschland. Auf „Druck der Großaktionäre Sal. Oppenheim und der Santo Holding“ habe Leichnitz sein Amt niedergelegt, hieß es damals. Heute wirft ihm die „Zeit“ „aggressive Expansion mit spektakulären und überteuerten Käufen von Bürohäusern“ vor, durch die der IVG nach der Ära „Leichnitz“ ein riesiger Schuldenberg geblieben sei.

Bei den IVG Großprojekten, die zur Krise des Unternehmens beigetragen haben, fällt immer wieder ein Name: „The Squaire“. Der Hessische Rundfunk ernannte das 2011 eröffnete Komplex mit Büro-, Einzelhandels- und Hotelflächen 2013 gar „zum Symbol der Immobilien- und Finanzkrise“. Das ehrgeizige Projekt ist teuer geworden: Den ursprünglich geplanten Kosten von rund 660 Millionen Euro standen am Ende tatsächliche Kosten von etwa 1,2 Milliarden Euro gegenüber. Möglicherweise hat man bei der IVG tatsächlich irgendwann das Augenmaß verloren? Ohne den Namen „Leichnitz“ zu nennen, sieht das neben der „Zeit“ auch Stefan Menzel so, der stellvertretende Chefredakteur von Handelsblatt Online. In einem Artikel vom 12. August 2013 bescheinigt er der deutschen Immobilienbranche im internationalen Vergleich einen Ruf als „ziemlich vernünftig“ und bezeichnet den IVG-Konzern zugleich als Ausnahme, bei der „wieder einmal der Größenwahn regiert“ habe. Wachse mit Bedacht!

Deutsche Wohnen will wachsen

Die „Deutsche Wohnen AG“ ist der andere Riese, über den hier berichtet werden soll. Und es sind wohl auch positivere Nachrichten, um die es hier geht, wobei Wachstum ebenfalls eine Rolle spielt. Die Deutsche Wohnen AG will nämlich wachsen, indem sie die Berliner GSW Immobilien AG übernimmt. Die Berliner haben laut eigener Angaben rund 60.000 Wohneinheiten im Bestand. Sie träfen bei der Deutsche Wohnen auf rund 90.600 Einheiten, von denen etwa 89.500 Wohneinheiten sind. Als Angebot an die GSW Aktionäre stehen 51 neue Aktien der Deutsche Wohnen für 20 GSW Aktien im Raum. Die GSW Immobilien AG reagierte auf die öffentliche Ankündigung eines Übernahmeangebots am 20. August mit dem Hinweis, man habe das Angebot zur Kenntnis genommen, werde die offiziellen Angebotsunterlagen sorgfältig prüfen, sobald sie vorliegen, und im Anschluss eine ausführlich begründete Stellungnahme für die Aktionäre veröffentlichen. Käme es zur Übernahme, entstünde hinter der Deutschen Annington der zweitgrößte Konzern auf dem deutschen Wohnimmobilien-Markt, berichten Medien. Aus Sicht der „Deutsche Wohnen“ würde man durch einen Zusammenschluss mit GSW „die kritische Größe erreichen, um sich im europäischen Kapitalmarkt weiter zu etablieren“.

Die Deutsche Wohnen präsentierte sich zuletzt gesund. Im ersten Halbjahr 2013 gab es ein Periodenergebnis von 50,2 Millionen Euro, das das Vorjahresergebnis von 36,9 Millionen Euro deutlich überstieg. Das bereinigte Ergebnis vor Steuern sei um rund 86 Prozent von 37,3 Millionen auf 69,3 Millionen Euro gestiegen, berichtete das Unternehmen am 13. August und erhöhte zugleich seine FFO (Funds From Operations) Prognose für das gesamte Geschäftsjahr 2013 um zehn Prozent auf 110 Millionen Euro. Die GSW konnte ebenfalls gute Zahlen vorlegen, sodass die Gefahr für die Deutsche Wohnen, sich ein faules Ei ins Nest zu holen, wohl eher gering ist. Im ersten Halbjahr 2013 erwirtschaftete die GSW ein um 14,7 Prozent verbessertes operatives Ergebnis (EBIT) von 76,1 Millionen Euro. Das Konzernergebnis wuchs um 69,7 Prozent auf 42,5 Millionen Euro. Sorgen machen sich da also weniger die Verantwortlichen bei der Deutschen Wohnen, sondern eher die Mieter der GSW und Organisationen wie der Mieterbund, die eine verschlechterte Situation für die GSW Mieter fürchten. Wie gut der möglicherweise entstehende Riese als Ansprechpartner für seine Mieter taugt, wird sich noch zeigen müssen.

Von Äpfel und Birnen

Zwei Riesen auf zwei verschiedenen Segmenten des Immobilienmarktes in zwei völlig unterschiedlichen Situationen. Ist es da gerechtfertigt, beide in einem Artikel abzuhandeln? Bei der IVG Immobilien AG spricht viel für ein missglücktes Investieren in der Vergangenheit, bei der Deutschen Wohnen mit der möglichen Übernahme der GSW einiges für eine Investition in Wachstum auf einer gesunden Basis, nicht zuletzt, weil die Investition in Berliner Wohnimmobilien aktuell wie eine gute Wahl klingt. Als tatsächlich verbindende Klammer für beide Unternehmen bleiben daher möglicherweise nur die Themen „Wachstum“ und „Investieren“ übrig sowie ein banal klingender Satz wie „Wachse mit Augenmaß“, den wir hier bereits genannt haben, der vielleicht wirklich banal ist und dann auch wieder nicht, weil er manchmal so geflissentlich ignoriert wird? Lassen wir das einfach einmal so stehen.

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