Immobilienweise prognostizieren gutes Jahr – Trotz politischer Störsignale

26. Februar 2014
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In ihrem Frühjahrsgutachten für das Jahr 2014 sagen die Immobilienweisen vom Zentralen Immobilien Ausschuss ZIA der Branche ein weiteres gutes Jahr voraus. Die Spitzenwerte von 2013 dürften laut der Prognose zwar nicht mehr erreicht werden, doch das vor uns liegende Jahr sehen die Gutachter mit einer ähnlich guten Entwicklung voran schreiten. Aus der Politik kommen nach Ansicht der Experten zwar deutlich störende Signale auf die Immobilienwirtschaft zu, diese trüben den Optimismus des Frühjahrsgutachtens im Ganzen aber nicht.

Eine Blase ist nicht zu erwarten
Obwohl einige Anzeichen darauf hindeuten könnten, sehen die Immobilienweisen auch für das laufende Jahr keine Gefahr für eine drohende Immobilienblase voraus. Denn die für das Jahr 2014 angenommenen Preisanstiege bewegten sich im Vergleich zu anderen Ländern auf einem eher moderaten Niveau. Die Experten sind sich deshalb darüber einig, dass nicht mit krisenhaften Fehlentwicklungen zu rechnen sei. Lars Feld, Direktor des Walter-Eucken-Instituts und Mitglied des Sachverständigenrats der Bundesregierung, hält eine drohende Überbewertung von Immobilien aus dem zu erwartenden Anstieg von Kauf- und Mietpreisen nicht für ableitbar. Auch eine eventuelle Erhöhung der Zinsen und den daraus resultierenden Rückgang der Preise würde Feld nicht als Gefahr für die Stabilität des Finanzmarktes ansehen. Denn die kreditgebenden Banken gingen bei der Immobilienbewertung sicherheitsorientiert vor und die Finanzierung finde auf solider Basis mit langen Zinsbindungen und hohem Eigenkapitaleinsatz statt. Feld sieht deshalb keinen Anlass zur Sorge.

Exzellenter Zustand, sinkende Rendite
Andreas Schulten, Vorstandsmitglied bei bulwiengesa, bescheinigt dem deutschen Immobilienmarkt eine exzellente Verfassung. Die Renditen sieht er im Jahr 2014 aber tendenziell zurückgehen. Das jetzt schon hohe Preisniveau erschwere eine weitere Wertsteigerung, meint der Experte. Der German Property Index von bulwiengesa wird für das vergangene Jahr mit 12,5 Prozent beziffert. Dieser Wert gibt die Gesamtrendite an, die aus Wertveränderung und Cashflow errechnet wird. Im Jahr 2012 lag der Index noch bei 11,9 Prozent, konnte sich also 2013 leicht steigern. Für 2014 prognostiziert bulwiengesa wiederum einen leichten Rückgang auf 9,3 Prozent. Das hauptsächliche Wertwachstum wird dabei in den B- und C-Städten gesehen, wie Schulten ausführt.

Preisanstieg geht abgeschwächt weiter
Die Immobilienpreise sollen laut Gutachten auch im Jahr 2014 weiter ansteigen, allerdings nicht so stark wie im vergangenen Jahr. Stärker als die Mietpreise von der Steigerung betroffen werden gemäß der Frühjahrsprognose die Kaufpreise sein. In den A-Städten wird die Situation von den Immobilienweisen allerdings etwas anders beurteilt, denn in diesem Bereich sieht der empirica Vorstand Harald Simons auch 2014 eine ähnliche Dynamik wie im Jahr 2013 auf uns zukommen. Die Gefahr einer Immobilienblase kann aber auch dieser Experte nicht ausmachen, denn dafür müssten seiner Meinung nach zu viele Wohnungen gebaut werden, die keine Nachfrage mehr fänden. Davon seien aber sämtliche Städte noch weit entfernt, wie Simons glaubt.

Kontraproduktive Signale aus der Politik
In der negativen Beurteilung der Signale aus der aktuellen Politik sind sich die Immobilienweisen einig. Lars Feld hält die Einführung einer Obergrenze für Mieten generell für kontraproduktiv. Dadurch werde die Signalfunktion des Preises gestört, eine geringere Attraktivität sei die Folge. Dass die Bautätigkeit durch die geplanten politischen Maßnahmen gehemmt würde, glaubt Feld allerdings nicht. Da geht Harald Simons mit seiner Kritik weiter, wenn er behauptet, dass die Mietpreisbremse die Wohnungsknappheit noch verschärfen würde. Der empirica Vorstand sagt zudem eine Abnahme der Wohnungsqualität durch dieses Gesetz voraus. Den von der Politik in Zukunft gewünschten Baustil beschreibt Simons mit gut gedämmten Plattenbauten am Stadtrand. ZIA Präsident Andreas Mattner nennt die geplanten Gesetze gar ein Investitionsverhinderungsprogramm. Dazu zählt er die Erhöhungen der Grunderwerbssteuer genauso wie die Änderung zur Umlegung der Modernisierungskosten. Sinnvolle Maßnahmen, die ursprünglich im Koalitionsvertrag vorgesehen gewesen seien, wie beispielsweise die degressive Abschreibung, hätten die Koalitionäre hingegen wieder fallen gelassen. Trotz der störenden Signale aus der Politik sieht Mattner die Zeichen aber auch im Jahr 2014 auf Aufschwung stehen.

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