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Ertragswertverfahren bei der Immobilienbewertung

21. April 2014
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Das Ertragswertverfahren ist im Rahmen der Immobilienbewertung

im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ein Wertermittlungsverfahren, welches sich am Ertrag des Immobilienobjektes orientiert und orientieren muss, wenn es ein sogenanntes Ertragsobjekt oder Renditeobjekt ist. Es gibt hier eine Reihe von Grenzfällen, bei denen die Wiederbeschaffungskosten (Fortführungswert / going concern) für Immobilientransakteure wichtiger sein können als eine gedachte Immobilienrendite. Hier sind meist Industrieproduktionsimmobilien betroffen. Diese Objekte werden für die Produktion eines Unternehmens benötigt, unabhängig von den Renditeaussichten, sodass Cashflow-Betrachtungen, auch mit Blick auf den Ausschluss persönlicher Verhältnisse, in diesem Marktsegment eine untergeordnete Rolle spielen. Hier sind Immobiliengutachter besonders gehalten, die Drittverwendungsfähigkeit und die grundsätzliche Nutzbarkeit zu untersuchen sowie nicht zuletzt auch das Wertermittlungsverfahren auf den Prüfstand zu stellen.

Für das Ertragswertverfahren werden sogenannte marktkonforme und nachhaltige Mieten oder Pachten abgeleitet,

die mit Hilfe eines Kapitalisierungsfaktors multipliziert werden. Es handelt sich um ein diskontierendes Cashflow-Verfahren, welches das Risiko, das eingesetzte Kapital zu verlieren, in einem Zinssatz ausdrückt. Meist wird hier der sogenannte Liegenschaftszins ermittelt, der entweder von regional zuständigen Gutachterausschüssen oder anderen empirischen Studien abgeleitet wird. Dieser Zins ist die wichtigste Stellschraube in dem Verfahren und gleichzeitig der Schwachpunkt. Schwachpunkt ist der Liegenschaftszins aufgrund seiner intransparenten Herkunft. Häufig wird er mit sachverständigem Ermessen aus einer Spanne zwischen mehrere Prozentpunkten „herausgefiltert“ und mit allgemein in der Literatur beschriebenen Zinssätzen plausibilisiert. Die Ableitung des Liegenschaftszinssatzes kann auch innerhalb einer Spanne mit einem Zu- und Abschlagssystem gut gelöst werden.

Verwendung findet dieses Wertermittlungsverfahren in der Regel

bei allen Immobilien, die zu Ertragserzielungszwecken bestehen. Das sind in der Regel Wohn- und Geschäftshäuser, Mehrfamilienwohnhäuser, Produktions- und Logistikimmobilien, Betreiberimmobilien, wie Hotels, Seniorenheime, Krankenhäuser usw. Für Betreiberimmobilien werden meist vor das Ertragswertverfahren Pachtwertverfahren vorgeschaltet, die aus bspw. einer Umsatzpacht einen möglichen Eigentümerertrag herausarbeiten sollen. Dies ist deshalb recht kompliziert, da branchenübliche Kennzahlen (bspw.) ermittelt und verglichen werden müssen. Gleichzeitig sind gewisse Branchenkenntnisse insbesondere in Bezug auf die unterschiedlichsten Vertragsgestaltungsmöglichkeiten von Pachtverträgen wichtig um die Umsatzrelevanz zu verstehen und letztlich für den Immobilienertrag herausarbeiten zu können.

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Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung

21. April 2014
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Das Sachwertverfahren ist im Rahmen der Immobilienbewertung

im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zunächst ein recht theoretisches und marktfernes Wertermittlungsverfahren, welches über den Umweg eines Marktanpassungsfaktors (Sachwertfaktor) mit dem Immobilienmarktgeschehen in Verbindung gebracht wird.

Für dieses Wertermittlungsverfahren werden sogenannte Kostenkennwerte,

die in der Regel mit den tatsächlichen, am Markt umgesetzten, Baukosten nur sehr wenig zu tun haben, aus einem umfangreichem Tabellenwerk, den sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) abgeleitet, an den Wertermittlungsstichtag mit Hilfe eines Baukostenindizes an die zeitliche Preisentwicklung angepasst und mit dem o.g. Sachwertfaktor an das Marktgeschehen angeglichen.

Im Grunde könnte man den Immobilienwert auch an den Kosten von Kartoffeln oder Schokotrüffeln

ableiten und an das Immobilienmarktgeschehen anpassen, sofern es einen entsprechenden Marktanpassungsfaktor geben würde. Die Kritik an diesem Verfahren kursiert seit Jahrzehnten in der Immobiliensachverständigenszene, da die Nachvollziehbarkeit dieses Verfahrens für den Laien immer schwieriger wird. Die zuletzt veröffentlichte Sachwertrichtlinie nebst der NHK 2010 (Normalherstellungskosten für das Normjahr 2010) verschärft dieses Problem noch, da diese Kostenkennziffern der Realität noch stärker entrückt sind, als Vorläufermodelle (NHK 2000 u.a.). Im Grunde dient das gesamte Zahlenwerk der NHK nur der mehr oder weniger wissenschaftlichen Erfassung der wertermittlungsrelevanten Baumasse um diese später mit einem Marktpreisgefüge zu multiplizieren.

Verwendung findet dieses Wertermittlungsverfahren in der Regel nur im individuellen Wohnungsbau (Einfamilienhäuser),

da diese Immobilien für ein Vergleichswertverfahren in der Regel zu individuell und somit nicht vergleichbar sind. Für andere Immobilienarten führt dieses Verfahren meist nicht zu brauchbaren Ergebnissen, da es keine Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) der regional zuständigen Gutachterausschüsse gibt.

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Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung

21. April 2014
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Das Vergleichswertverfahren ist im Rahmen der Immobilienbewertung

ein Verfahren, bei dem im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) der direkte Vergleich einer auskömmlichen Menge an Vergleichspreisen mit Hilfe von Zu- und Abschlägen zu einem Marktwert/Verkehrswert führt. Die statistische Auswertung dieser Vergleichsdaten nach wissenschaftlichen Grundsätzen führt in der Regel zu dem genauesten und marktnahesten Ergebnis. Insofern ist dieses Verfahren grundsätzlich zu favorisieren. Gleichwohl sind Immobilien Unikate und die Vergleichbarkeit ist häufig eingeschränkt, sodass das Vergleichswertverfahren nicht zum Einsatz kommt.

Dieses Wertermittlungsverfahren findet üblicherweise

bei Immobilien Verwendung, bei denen ein direkter Vergleich bspw. von Quadratmeterpreisen zu einem sinnvollen Ergebnis führen kann. Dies ist bei Immobilien der Fall, für die ein recht großer und homogener Markt besteht und somit ausreichend Vergleichspreise zur Verfügung stehen. In diesem Sinne sind in der Regel unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen oder auch Reihenhäuser zu bewerten.

Das Vergleichswertverfahren ist aufgrund seiner grundlegenden Favoritenrolle

in allen anderen Wertermittlungsverfahren ebenso enthalten. So werden im Ertragswertverfahren u.U. Mietpreise, Liegenschaftszinssätze verglichen. Im Sachwertverfahren werden Baukostenkennzahlen mit dem Marktgeschehen (Sachwertfaktoren) abgeglichen und somit ein Vergleich von Kauffällen in einer indirekten Methode über das Sachwertverfahren abgewickelt. Überspitzt könnte man sagen, dass alle Verfahren Vergleichswertverfahren sind, nur eben mit Hilfe von Umwegen.

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