Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung

Das Sachwertverfahren ist im Rahmen der Immobilienbewertung

im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zunächst ein recht theoretisches und marktfernes Wertermittlungsverfahren, welches über den Umweg eines Marktanpassungsfaktors (Sachwertfaktor) mit dem Immobilienmarktgeschehen in Verbindung gebracht wird.

Für dieses Wertermittlungsverfahren werden sogenannte Kostenkennwerte,

die in der Regel mit den tatsächlichen, am Markt umgesetzten, Baukosten nur sehr wenig zu tun haben, aus einem umfangreichem Tabellenwerk, den sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) abgeleitet, an den Wertermittlungsstichtag mit Hilfe eines Baukostenindizes an die zeitliche Preisentwicklung angepasst und mit dem o.g. Sachwertfaktor an das Marktgeschehen angeglichen.

Im Grunde könnte man den Immobilienwert auch an den Kosten von Kartoffeln oder Schokotrüffeln

ableiten und an das Immobilienmarktgeschehen anpassen, sofern es einen entsprechenden Marktanpassungsfaktor geben würde. Die Kritik an diesem Verfahren kursiert seit Jahrzehnten in der Immobiliensachverständigenszene, da die Nachvollziehbarkeit dieses Verfahrens für den Laien immer schwieriger wird. Die zuletzt veröffentlichte Sachwertrichtlinie nebst der NHK 2010 (Normalherstellungskosten für das Normjahr 2010) verschärft dieses Problem noch, da diese Kostenkennziffern der Realität noch stärker entrückt sind, als Vorläufermodelle (NHK 2000 u.a.). Im Grunde dient das gesamte Zahlenwerk der NHK nur der mehr oder weniger wissenschaftlichen Erfassung der wertermittlungsrelevanten Baumasse um diese später mit einem Marktpreisgefüge zu multiplizieren.

Verwendung findet dieses Wertermittlungsverfahren in der Regel nur im individuellen Wohnungsbau (Einfamilienhäuser),

da diese Immobilien für ein Vergleichswertverfahren in der Regel zu individuell und somit nicht vergleichbar sind. Für andere Immobilienarten führt dieses Verfahren meist nicht zu brauchbaren Ergebnissen, da es keine Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) der regional zuständigen Gutachterausschüsse gibt.

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