{"id":1378,"date":"2012-09-10T11:20:17","date_gmt":"2012-09-10T11:20:17","guid":{"rendered":"http:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/?p=1378"},"modified":"2020-11-18T17:15:45","modified_gmt":"2020-11-18T17:15:45","slug":"das-defdahler-buro-und-der-vorteil-der-flachenflexibilitat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/das-defdahler-buro-und-der-vorteil-der-flachenflexibilitat","title":{"rendered":"Das Defdahler B\u00fcro und der Vorteil der Fl\u00e4chenflexibilit\u00e4t"},"content":{"rendered":"

Fl\u00e4chenflexibilit\u00e4t kann den Vermietungserfolg bei B\u00fcroimmobilien steigern. Das ist die Kernaussage einer Studie von Colliers International, die zugleich einen aktuellen Trend zu kleinteiliger Vermietung erkennt. Sucht man nach Immobilienprojekten, die diese Flexibilit\u00e4t bereits in hohem Ma\u00dfe pflegen, st\u00f6\u00dft man auf das Konzept des Gewerbeparks Defdahl und das sogenannte \u201eDefdahler B\u00fcro\u201c in Dortmund<\/a>, zu dessen Geschichte auch zeitweise Zwangsverwaltung und Mieterschwund geh\u00f6rten. Aber das Wichtigste an Geschichten ist und bleibt deren Ende. Und das scheint beim Gewerbepark Defdahl gut zu sein.<\/p>\n

Der Vorteil der Flexibilit\u00e4t<\/h3>\n

Beginnen wir mit der Studie; Colliers International hat f\u00fcr eine Analyse ungef\u00e4hr 25.000 B\u00fcromietvertr\u00e4ge untersucht. Sie wurden in den sechs St\u00e4dten Berlin, D\u00fcsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, M\u00fcnchen und Stuttgart zwischen den Jahren 2000 und 2011 abgeschlossen. Die Analyse zeigte f\u00fcr 2011 einen deutlichen Anteil der kleinteiligen Vermietungen von maximal 344 m\u00b2 an den Gesamtvermietungen. Er lag bei etwa f\u00fcnfzig Prozent. Auch mit Blick auf den Zeitstrang der letzten Jahre l\u00e4sst sich eine Tendenz zu kleineren Vermietungen auf Deutschlands B\u00fcromarkt erkennen. Zwischen 2000 und 2005 sei die H\u00e4lfte der Mietvertr\u00e4ge f\u00fcr B\u00fcrofl\u00e4chen mit maximal 350 m\u00b2 abgeschlossen worden, hei\u00dft es. In den folgenden sechs Jahren h\u00e4tten dann 50 Prozent aller Abschl\u00fcsse f\u00fcr die Anmietung von Fl\u00e4chen mit maximal nur noch 340 m\u00b2 gestanden. Diese Tendenzen seien vor allem bei Bestandsbauten und weniger bei Neubauten zu beobachten, bei denen Kreditgeber oft nach wie vor Wert auf Mieter gro\u00dfer Fl\u00e4chen mit m\u00f6glichst langen Mietvertr\u00e4gen legen. Lassen solche Mieter \u201eihre\u201c Immobilie aber irgendwann zur\u00fcck, kann es sehr schwierig werden, f\u00fcr den leer stehenden Bestand Mieter zu finden, die ebenfalls solch gro\u00dfe Fl\u00e4chen ben\u00f6tigen. Flexible L\u00f6sungen, die aus gro\u00dfen B\u00fcros bei Bedarf mehrere kleine machen, haben hier Vorteile.<\/p>\n

Der B\u00fcropark Defdahl in Dortmund<\/h3>\n

Die Fl\u00e4chenflexibilit\u00e4t ist eines der Grundprinzipien, auf denen der Gewerbepark Defdahl fu\u00dft. Der B\u00fcrokomplex bietet Mietern mittlerweile etwa 13.000 m\u00b2 B\u00fcrofl\u00e4che. Sein markantestes Merkmal ist der Eurosolarturm mit 810 PV-Modulen auf einer Fl\u00e4che von 1191 m\u00b2 sowie mit Multifunktionsfassade. Mindestens ebenso bedeutend f\u00fcr den 1992 erbauten und dennoch immer ein bisschen im Werden verbleibenden B\u00fcropark ist sein Konzept. \u201eQualitatives fl\u00e4chengestaltendes statt quantitatives fl\u00e4chenmehrendes Bauen ist das Kernanliegen der Allgewerke, die den B\u00fcropark geplant, gebaut und im Sinne einer qualitativ gedachten Standortpolitik vermietet hat\u201c, steht auf der Website Allgewerke.de. Treibende Kraft hinter der Allgewerke GmbH, die ihre Heimat selbst im Gewerbepark hat, ist der mittlerweile \u00fcber 70-j\u00e4hrige Diplom-\u00d6konom Manfred W\u00fcnnemann. Allgewerke soll durch Zusammenf\u00fchren der verschiedenen an einem Bau beteiligten Gewerke ein optimales, effektives und Zeit sparendes Teamplay erm\u00f6glichen.<\/p>\n

Die Flexibilit\u00e4t des Defdahler B\u00fcros<\/h3>\n

Das von der Allgewerke GmbH entwickelte \u201eDefdahler B\u00fcro\u201c ist Antwort auf einen B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt, der sich aus Sicht der Allgewerke-Macher zum Mietermarkt entwickelt hat. Hier dominiert der potenzielle Mieter mit seinen W\u00fcnschen und hier hat er weitgehend freie Auswahl bei der Suche nach den von ihm gew\u00fcnschten Fl\u00e4chen. Das Konzept des Defdahler B\u00fcros fu\u00dft unter anderem auf der Idee einer extremen Wandlungsf\u00e4higkeit von B\u00fcrofl\u00e4che. Sie soll im Bestand den einfachen und Ressourcen schonenden Umbau von Fl\u00e4chen auf der Basis der W\u00fcnsche potenzieller (Nach-)mieter erm\u00f6glichen. Flexibel einsetzbare Wandmodule sowie \u201eunsichtbare und l\u00f6sbare Verbindungstechniken\u201c geh\u00f6ren zu diesem Konzept, das sich sehr an den Ideen und Bed\u00fcrfnissen der Mieter orientiert, dabei nicht allzu viel Bauschutt produziert und das im B\u00fcropark Defdahl realisiert wird.<\/p>\n

Pleite und Neustart<\/h3>\n

Der B\u00fcropark hat eine durchaus wechselhafte Geschichte, konnte aber bis 2002 etwa eine Vermietungsquote von 97 Prozent entwickeln. Dann kam das vor\u00fcbergehende Aus. Die Probleme einer die Immobilie mitfinanzierenden Bank brachten auch der Immobilie selbst Probleme: die Zwangsverwaltung und einen anschlie\u00dfenden Mieterschwund, sodass die Vermietungsquote zeitweise bei 19 Prozent lag. Aktuell sollen es nun wieder 28 Mieter und \u00fcber 60 Prozent vermietete Fl\u00e4chen im B\u00fcropark sein, wird Manfred W\u00fcnnemann in einem Artikel der WAZ vom f\u00fcnften September 2012 zitiert. \u201eB\u00fcro-Neubauten sind in Dortmund seit Jahren \u00fcberfl\u00fcssig“ lautet der Titel des Artikels, der aus einem weiteren Zitat W\u00fcnnemanns besteht. Es ist (vielleicht) wirklich alles eine Sache der Flexibilit\u00e4t, mit der sich bestehende B\u00fcroimmobilien an sich ver\u00e4ndernde Bed\u00fcrfnisse anpassen?<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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