{"id":1546,"date":"2013-04-30T09:41:46","date_gmt":"2013-04-30T09:41:46","guid":{"rendered":"http:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/?p=1546"},"modified":"2020-11-18T16:17:18","modified_gmt":"2020-11-18T16:17:18","slug":"buroimmobilien-tausendundeine-frage-fur-investoren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/buroimmobilien-tausendundeine-frage-fur-investoren","title":{"rendered":"B\u00fcroimmobilien \u2013 Tausendundeine Frage f\u00fcr Investoren"},"content":{"rendered":"

Es ist schon ein kompliziertes Unterfangen, die Chancen auf B\u00fcrom\u00e4rkten einzusch\u00e4tzen. Eine Studie des Unternehmens DIWG<\/a> verzeichnet f\u00fcr sieben deutsche Top-B\u00fcrostandorte vom Jahr 2000 bis zum Jahr 2012 einen Anstieg der durchschnittlichen Leerstandsquote von 3,1 auf 8,1 Prozent. Spontan verf\u00fchrt das zur Aussage: Bau lieber nicht! Aber so einfach ist es nat\u00fcrlich keineswegs und so forderte Alexander Zigan, Leiter gewerbliche Immobilien M\u00fcnchen bei Ellwanger & Geiger, in der Immobilien Zeitung mit Blick auf deutsche Top-B\u00fcrostandorte stattdessen: \u201eBaut mehr B\u00fcros\u201c. Und dann … kehrt man wieder zur\u00fcck zu jener DIWG Studie und st\u00f6\u00dft auf die Empfehlung, sich doch einmal mehr mit \u201eB\u201c St\u00e4dten des B\u00fcromarkts Deutschland zu besch\u00e4ftigen. Und vielleicht ist man dann etwas verwirrt. Die Dinge sind wirklich kompliziert. Es gibt wahrscheinlich wirklich 1000 und eine Frage, die es zu beantworten gilt. Widmen wir uns einmal einigen davon.<\/p>\n

Entwicklungen auf deutschen Top-B\u00fcrom\u00e4rkten<\/h3>\n

Savills<\/a> verzeichnete j\u00fcngst in seiner Analyse der deutschen Top-B\u00fcrom\u00e4rkte Berlin<\/a>, D\u00fcsseldorf<\/a>, Frankfurt am Main<\/a>, Hamburg<\/a>, K\u00f6ln<\/a> und M\u00fcnchen<\/a> einen (wenn auch leichten) R\u00fcckgang des Leerstands von 8,7 Prozent (Quartal 1\/2012) auf 8,6 Prozent (Quartal 1 \/ 2013), wobei die Bandbreite von 6,3 Prozent in M\u00fcnchen bis 13,5 Prozent in Frankfurt reichte. Im Vergleich zu den eingangs erw\u00e4hnten Durchschnitts-Leerst\u00e4nden des Jahres 2000 (3,1 Prozent) bleibt die Quote also recht hoch. Das bedeutet nat\u00fcrlich nicht, dass die Nachfrage \u00fcberall in den Top-St\u00e4dten des deutschen B\u00fcromarktes gedeckt ist.<\/p>\n

Savills erkennt in einigen Bereichen durchaus einen Fl\u00e4chenmangel, so etwa bei hochwertigen Fl\u00e4chen unter 1.000 m\u00b2 Gr\u00f6\u00dfe in zentralen Lagen Frankfurts und M\u00fcnchen, wohingegen es \u201ein K\u00f6ln in erster Linie an zentral gelegenen Fl\u00e4chen im mittleren Preissegment mangelt\u201c. Auch Alexander Zigan von Ellwanger & Geiger sieht am Horizont bereits einen m\u00f6glichen B\u00fcrofl\u00e4chenmangel aufgrund geringer Neubauaktivit\u00e4ten. \u201eZu viel Bauaktivit\u00e4t an einzelnen B\u00fcrostandorten f\u00f6rdert den Vorratsbau, den ich keineswegs bef\u00fcrworte\u201c, schreibt er in der Immobilien Zeitung vom 25. April 2013, sieht aber zugleich die Chance: \u201eWer heute beginnt zu bauen, f\u00fcllt die entstehende L\u00fccke im Segment des modernen, zertifizierten B\u00fcroneubaus zur rechten Zeit. In M\u00fcnchen sind die Erfolgsaussichten f\u00fcr solche Vorhaben meines Erachtens am h\u00f6chsten.\u201c<\/p>\n

Die Sache mit F\u00fcr und Wider und einem vernetzten Geschehen<\/h3>\n

A-St\u00e4dte sind begehrte Standorte f\u00fcr Unternehmen, also auch begehrte Standorte f\u00fcr Investoren, die vielleicht gerne bauen w\u00fcrden. Derzeit hadern aber einige mit vorsichtigen Banken, die f\u00fcr die Finanzierung von Immobilienprojekten oft hohes Eigenkapital des Kreditnehmers sowie hohe Vorvermietungsquoten voraussetzen. Banken und andere Kapitalgeber haben derweil die \u00fcberaus schwierige Aufgabe, bei der Immobilienfinanzierung irgendwo zwischen \u201eWir finanzieren alles!\u201c und \u201eWir finanzieren nichts!\u201c die richtige Strategie zu fahren, wobei Vorsicht K\u00fchnheit derzeit \u00fcbertrifft. Investoren haben es da nat\u00fcrlich nicht ganz einfach, wobei sie es auch nicht zu einfach haben sollten, weil sonst Blasen drohen k\u00f6nnten. Andererseits … es gibt immer ein andererseits. Die Finanzierung ist nat\u00fcrlich nicht die einzige grunds\u00e4tzliche Herausforderung auf Investorenseite. Selbst wenn Finanzierungen wieder lockerer gehandhabt w\u00fcrden, bliebe nat\u00fcrlich das Risiko, dass viele Investoren oftmals dieselben Chancen wittern.<\/p>\n

Wird ein Mangel an Immobilien der Sparte X am Standort Y und eine daraus resultierende Chance erkannt, ruft dies in der Regel an Top-Standorten nicht einen, sondern gleich mehrere oder gar ganz viele Investoren auf den Plan, die den Mangel bestenfalls beseitigen. Aber wenn sie ihn beseitigen, kann es durchaus sein, dass sie dabei \u00fcbers Ziel hinausschie\u00dfen und \u00fcber den Bedarf hinaus Fl\u00e4che produzieren, was dann wieder den Leerstand f\u00f6rdert. Zugleich machen die neuen Projekte \u00e4lteren B\u00fcroimmobilien nat\u00fcrlich die Existenz schwerer, weil die neu gebaute Konkurrenz in Bezug auf aktuelle Anforderungen an Ausstattung, Schnitt und Energieeffizienz oftmals weitaus besser die Nachfrage bedient.<\/p>\n

Bezogen auf diese Fragestellung m\u00fcssen sich Investoren bei Neubauten also zugleich fragen, wann sich die Projekte \u2013 nicht nur bei stetiger bei Vollvermietung \u2013 amortisieren und wann aus den neuen Immobilien m\u00f6glicherweise bereits veraltete werden, die es schwer auf dem Markt haben, sodass sich immer schwieriger mit ihnen Geld verdienen l\u00e4sst. Und Investoren werden sich vielleicht st\u00e4rker als zuvor fragen m\u00fcssen, wie sie Projekte bereits heute so anlegen, dass sie sich flexibel mit m\u00f6glichst geringen Kosten m\u00f6glichst gut auf die Bed\u00fcrfnisse von morgen anpassen lassen. Und schlie\u00dflich gibt es, neben zahlreichen hier unerw\u00e4hnt bleibenden und dennoch wichtigen Fragen, noch eine Frage, die Immobilieninvestoren so umtreibt: Was ist eigentlich mit den B-St\u00e4dten?<\/p>\n

Das B im Vergleich zum A<\/h3>\n

\u201eDie Konzentration der Investoren auf die prosperierenden Metropolregionen wird sich zwar fortsetzen, doch Knappheit erweitert auch die Horizonte: Abseits besonders gefragter A-St\u00e4dte wie Hamburg und M\u00fcnchen d\u00fcrften geradezu zwangsl\u00e4ufig B-St\u00e4dte mehr in den Fokus r\u00fccken.\u201c Das  ist ein Zitat aus dem Marktbericht \u201eB\u00fcromarkt Deutschland\u201c (1. Halbjahr 2013) von KGAL Real Estate Department. Die Autoren sprechen von \u201evielen ungehobenen Sch\u00e4tzen\u201c in B-St\u00e4dten, allerdings \u201ebei h\u00f6herem Risiko, das es aktiv zu verringern gilt\u201c. Dieses erh\u00f6hte Risiko sieht allerdings keinesfalls jeder in gleichem Ma\u00dfe.<\/p>\n

Der Immobiliendienstleister DIWG bescheinigt A-Standorten des deutschen B\u00fcromarktes in seiner Studie \u201eB\u00fcromarkt Deutschland: A- und B-Standorte im Vergleich\u201c eine weitaus deutlichere Krisenanf\u00e4lligkeit als B Standorten. F\u00fcr die Studie wurden die sieben Top 7 Standorte Berlin, D\u00fcsseldorf, Frankfurt, Hamburg, K\u00f6ln, M\u00fcnchen und Stuttgart mit 11 deutschen B-Standorten (u. a. Leipzig, Dortmund und Hannover) verglichen. F\u00fcr den Vergleich wurden die Kennzahlen Fl\u00e4chenumsatz, Leerstand, Leerstandsquote und Spitzenmiete des Zeitraums 2000 bis 2012 genutzt. Die Studie bescheinigt den untersuchten B-Standorten mehr Stabilit\u00e4t als den Metropolen. \u201eA-St\u00e4dte suggerieren Sicherheit. Die Realit\u00e4t ist eine andere\u201c hei\u00dft es im Res\u00fcmee der Studie. Vielleicht bieten die gro\u00dfen A-Standorte bisweilen gr\u00f6\u00dfere Chancen UND gr\u00f6\u00dfere Risiken als ein gut gew\u00e4hlter B-Standort? Und was halten wir nun fest? Machen wir es uns leicht und halten fest: Investoren haben es in Bezug auf Standorte nicht ganz einfach, richtige Entscheidungen zu treffen. Allzu schnelle Entscheidungen sind vielleicht allzu falsche. Mehr als das festzuhalten, m\u00fcssen WIR im Augenblick nicht tun.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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