{"id":1779,"date":"2013-10-01T13:52:55","date_gmt":"2013-10-01T13:52:55","guid":{"rendered":"http:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/?p=1779"},"modified":"2020-11-18T10:39:39","modified_gmt":"2020-11-18T10:39:39","slug":"lago-konstanz-oben-aachen-arkaden-unten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/lago-konstanz-oben-aachen-arkaden-unten","title":{"rendered":"Lago Konstanz oben. Aachen-Arkaden unten."},"content":{"rendered":"<p>Ganz oben und ganz unten hat der \u201e<a href=\"http:\/\/www.immobilien-zeitung.de\/1000016561\/shoppingcenter-performance-report-2013-flop-ten,seite-3\">Shoppingcenter Performance Report 2013<\/a>\u201c im Vergleich zu 2012 keinerlei Ver\u00e4nderungen gebracht. Wie bereits 2012 ergab die von ecostra und der Immobilien Zeitung durchgef\u00fchrte Mieterbefragung den ersten Platz f\u00fcr das Einkaufscenter Lago in Konstanz und die \u201erote Laterne\u201c f\u00fcr die Aachen-Arkaden. Die in Noten gemessene Zufriedenheit der Mieter ist f\u00fcr Center-Manager eine besonders wichtige und zugleich aussagekr\u00e4ftige Kennzahl, vielleicht aussagekr\u00e4ftiger als Kundenbefragungen im Center. Aussagen \u00fcber die Qualit\u00e4t ihrer Arbeit lassen die Ergebnisse einer Mieter-Befragung indes nur bedingt zu. Das gilt f\u00fcr Shoppingcenter mit Top-Bewertung und f\u00fcr solche mit roter Laterne.<\/p>\n<h3>Lago Konstanz im Portr\u00e4t<\/h3>\n<p>Das 2004 erbaute Lago ist ein innerst\u00e4dtisches Einkaufscenter in <a href=\"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/immobiliengutachter-konstanz\">Konstanz am Bodensee<\/a> mit \u00fcber 70 Gesch\u00e4ften. Laut Immobilienseite von Union Investment, zu dessen Immobilienfonds \u201eUniImmo Global\u201c das Lago geh\u00f6rt, liegt das Center auf einem 14.146 m\u00b2 gro\u00dfen Grundst\u00fcck, das sich unmittelbar an der Fu\u00dfg\u00e4ngerzone von Konstanz und nahe am Hauptbahnhof der Stadt befindet. Es bietet auf zwei Unter- sowie zwei Zwischengeschossen und einem Staffelgeschoss insgesamt eine Fl\u00e4che von 28.514 m\u00b2. Die Gesch\u00e4fte verteilen sich auf etwa 21.000 m\u00b2 Einzelhandelsfl\u00e4che. Daneben gibt es in der Immobilie laut Union Investment ein Kino mit \u201erund 1.500 Sitzpl\u00e4tzen, ein Fitness-Center, B\u00fcros und Wohnungen sowie ein Parkhaus mit 710 Stellpl\u00e4tzen\u201c. Zu den Ankermietern geh\u00f6ren H&amp;M, die spanische Modemarke ZARA und einer der gr\u00f6\u00dften Aldi-Markt am Bodensee.<\/p>\n<p>Wie die Stadt Konstanz allgemein profitiert auch das Lago von schweizerischem Einkaufs-Tourismus und hat sich auch darauf eingestellt. Viele Gesch\u00e4fte im Lago bieten den Einkauf mit Schweizer Franken an, zudem halten viele die gr\u00fcnen Ausfuhrformulare bereit, um Schweizern \u201eeinen raschen und reibungslosen Ablauf am Schweizer Zoll\u201c zu erm\u00f6glichen, schreiben die Betreiber des Lago auf ihrer Internetseite. Konstanz hat laut Gesellschaft f\u00fcr Konsumforschung (GfK) eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftsumme (brutto) von 457,6 Millionen Euro und einen Einzelhandelszentralit\u00e4tsindex von 129,4, berichtet die Brosch\u00fcre \u201eKonstanz in Zahlen 2013\u201c. Die Einzelhandelskaufkraft pro Einwohner liegt laut IHK Region Stuttgart bei 5.522 Euro. Das Lago erhielt von den an der Befragung f\u00fcr den aktuellen Report teilnehmenden Shops die Note 1,43 bei einer Bandbreite von 1 (sehr gut) bis 5 (mangelhaft). Aktuell lassen die Betreiber des Lago 220 neue Parkpl\u00e4tze bauen, die 2014 zur Verf\u00fcgung stehen sollen.<\/p>\n<h3>Aachen-Arkaden im Portr\u00e4t<\/h3>\n<p>Die Aachen-Arkaden liegen in <a href=\"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/immobiliengutachter-aachen\">Aachen Rothe Erde<\/a>, etwas au\u00dferhalb des Aachener Zentrums. Laut <a href=\"http:\/\/www.aachenarkaden.de\/\">Aachenarkaden.de<\/a> hat das Center \u00fcber 50 Shops, eine Gesamt-Mietfl\u00e4che von etwa 27.000 m\u00b2 und \u2013 wie das Lago \u2013 eine Einzelhandelsfl\u00e4che von 21.000 m\u00b2. Zu den Ankermietern geh\u00f6rt \u2013 ebenfalls wie im Lago \u2013 H&amp;M, daneben Deichmann, ein Netto-Markt und ein dm Drogeriemarkt. \u201eDas Einzugsgebiet der Aachen Arkaden erstreckt sich weit \u00fcber Aachen hinaus in die gesamte Euregio (NRW, NL, B)\u201c, hei\u00dft es auf Aachenarkaden.de. Die Vermietung wird von der Bilfinger Real Estate GmbH organisiert. Aachen hatte im Jahr 2012 einen Einzelhandelszentralit\u00e4tsindex von 127,7. 2013 gab es in Aachen eine Kaufkraft f\u00fcr den Einzelhandel von knapp 1,37 Milliarden Euro und eine Kaufkraft pro Kopf von 5.246 Euro. In der Befragung f\u00fcr den aktuellen Shoppingcenter Report erhielten die Aachen-Arkaden von den teilnehmenden Mietern eine Durchschnittsnote von 4,57.<\/p>\n<h3>Top, Flop und die Vielfalt m\u00f6glicher Gr\u00fcnde<\/h3>\n<p>Im Rahmen des aktuellen Shoppingcenter Performance Reports befragte das Unternehmen <a href=\"http:\/\/www.ecostra.de\/\">ecostra<\/a> Mieter in insgesamt 400 Shoppingcentern mit \u00fcber 10.000 m\u00b2 Gesch\u00e4ftsfl\u00e4che. Bei der Befragung wurden nur Mieter ber\u00fccksichtigt, die in mindestens drei der 400 Centern mit einem Shop vertreten sind. In die Auswertung kamen zudem nur Shoppingcenter, in denen mindestens f\u00fcnf Mieter eine Note f\u00fcr \u201eihr\u201c Center vergeben haben. So wurden am Ende 245 Center ber\u00fccksichtigt. Die Mieter eines Centers zu befragen, ist vielleicht die beste Variante zur Beurteilung des Center-Erfolgs. Zumindest ausreichende Ums\u00e4tze d\u00fcrften f\u00fcr Mieter eines der wichtigsten Kriterien sein, um das jeweilige Shoppingcenter als gut oder besser zu bewerten. Solche Ums\u00e4tze kommen aber nur zustande, wenn eine ausreichende Zahl an Kunden zumindest halbwegs zufrieden mit dem Center ist, sodass zufriedene Mieter zumindest mit hoher Wahrscheinlichkeit auch f\u00fcr eine relative gro\u00dfe Menge an zufriedenen Kunden des Centers stehen. Umgekehrt kann eine Kundenbefragung durchaus hohe Kundenzufriedenheit ergeben, ohne dass die Shop-Betreiber zufrieden sind, weil insgesamt zu wenige Kunden das Center besuchen.<\/p>\n<p>Bei der Suche nach Ursachen f\u00fcr die sehr hohe Zufriedenheit der Mieter mit dem Lago und die vergleichsweise sehr niedrige Zufriedenheit der Mieter mit den Aachen-Arkaden kann man wohl nur mit M\u00f6glichkeiten und Wahrscheinlichkeiten arbeiten, aber nicht mit Gewissheiten. Die Lage des Lago nahe der Schweizer Grenze und die hohe Attraktivit\u00e4t des Centers f\u00fcr Schweizer, in deren Land die im Lago angebotenen Produkte im Allgemeinen teurer sind, d\u00fcrfte mit recht hoher Wahrscheinlichkeit ein Grund f\u00fcr den Topplatz des Lago im \u201eShoppingcenter Performance Report 2013\u201c sein. Umgekehrt spielt die weniger zentrale Lage der Aachen-Arkaden m\u00f6glicherweise eine Rolle f\u00fcr die hohe Unzufriedenheit mit diesem Shoppingcenter; eine mit dem Lago vergleichbar gro\u00dfe Menge an Shopping-Touristen fehlt auch, wenngleich die Niederlande und Belgien nicht sehr weit von den Aachen-Arkaden entfernt sind. Vielleicht spielen auch das ins Center integrierte Kino sowie das Fitnesscenter f\u00fcr den Erfolg des Lago eine Rolle, weil sie Zusatzanreize f\u00fcr den Besuch im Center bieten? M\u00f6glicherweise. Fakt und ein passendes Fazit ist wohl: F\u00fcr die Betreiber der Aachen-Arkaden ist die Suche nach Antworten auf solche Fragen wohl derzeit deutlich wichtiger als f\u00fcr die des Lago.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ganz oben und ganz unten hat der \u201eShoppingcenter Performance Report 2013\u201c im Vergleich zu 2012 keinerlei Ver\u00e4nderungen gebracht. Wie bereits 2012 ergab die von ecostra und der Immobilien Zeitung durchgef\u00fchrte Mieterbefragung den ersten Platz f\u00fcr das Einkaufscenter Lago in Konstanz und die \u201erote Laterne\u201c f\u00fcr die Aachen-Arkaden. Die in Noten gemessene Zufriedenheit der Mieter ist [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":2268,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"ocean_post_layout":"","ocean_both_sidebars_style":"","ocean_both_sidebars_content_width":0,"ocean_both_sidebars_sidebars_width":0,"ocean_sidebar":"0","ocean_second_sidebar":"0","ocean_disable_margins":"enable","ocean_add_body_class":"","ocean_shortcode_before_top_bar":"","ocean_shortcode_after_top_bar":"","ocean_shortcode_before_header":"","ocean_shortcode_after_header":"","ocean_has_shortcode":"","ocean_shortcode_after_title":"","ocean_shortcode_before_footer_widgets":"","ocean_shortcode_after_footer_widgets":"","ocean_shortcode_before_footer_bottom":"","ocean_shortcode_after_footer_bottom":"","ocean_display_top_bar":"default","ocean_display_header":"default","ocean_header_style":"","ocean_center_header_left_menu":"0","ocean_custom_header_template":"0","ocean_custom_logo":0,"ocean_custom_retina_logo":0,"ocean_custom_logo_max_width":0,"ocean_custom_logo_tablet_max_width":0,"ocean_custom_logo_mobile_max_width":0,"ocean_custom_logo_max_height":0,"ocean_custom_logo_tablet_max_height":0,"ocean_custom_logo_mobile_max_height":0,"ocean_header_custom_menu":"0","ocean_menu_typo_font_family":"0","ocean_menu_typo_font_subset":"","ocean_menu_typo_font_size":0,"ocean_menu_typo_font_size_tablet":0,"ocean_menu_typo_font_size_mobile":0,"ocean_menu_typo_font_size_unit":"px","ocean_menu_typo_font_weight":"","ocean_menu_typo_font_weight_tablet":"","ocean_menu_typo_font_weight_mobile":"","ocean_menu_typo_transform":"","ocean_menu_typo_transform_tablet":"","ocean_menu_typo_transform_mobile":"","ocean_menu_typo_line_height":0,"ocean_menu_typo_line_height_tablet":0,"ocean_menu_typo_line_height_mobile":0,"ocean_menu_typo_line_height_unit":"","ocean_menu_typo_spacing":0,"ocean_menu_typo_spacing_tablet":0,"ocean_menu_typo_spacing_mobile":0,"ocean_menu_typo_spacing_unit":"","ocean_menu_link_color":"","ocean_menu_link_color_hover":"","ocean_menu_link_color_active":"","ocean_menu_link_background":"","ocean_menu_link_hover_background":"","ocean_menu_link_active_background":"","ocean_menu_social_links_bg":"","ocean_menu_social_hover_links_bg":"","ocean_menu_social_links_color":"","ocean_menu_social_hover_links_color":"","ocean_disable_title":"default","ocean_disable_heading":"default","ocean_post_title":"","ocean_post_subheading":"","ocean_post_title_style":"","ocean_post_title_background_color":"","ocean_post_title_background":0,"ocean_post_title_bg_image_position":"","ocean_post_title_bg_image_attachment":"","ocean_post_title_bg_image_repeat":"","ocean_post_title_bg_image_size":"","ocean_post_title_height":0,"ocean_post_title_bg_overlay":0.5,"ocean_post_title_bg_overlay_color":"","ocean_disable_breadcrumbs":"default","ocean_breadcrumbs_color":"","ocean_breadcrumbs_separator_color":"","ocean_breadcrumbs_links_color":"","ocean_breadcrumbs_links_hover_color":"","ocean_display_footer_widgets":"default","ocean_display_footer_bottom":"default","ocean_custom_footer_template":"0","ocean_post_oembed":"","ocean_post_self_hosted_media":"","ocean_post_video_embed":"","ocean_link_format":"","ocean_link_format_target":"self","ocean_quote_format":"","ocean_quote_format_link":"post","ocean_gallery_link_images":"off","ocean_gallery_id":[],"footnotes":""},"categories":[13],"tags":[1875,1824,1345,1389,1877,1874,1876],"class_list":["post-1779","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gewerbeimmobilien","tag-aachen-arkaden","tag-ecostra","tag-einkaufscenter","tag-einkaufszentrum","tag-immobilien-zeitung","tag-lago-konstanz","tag-shoppingcenter-performance-report-2013","entry","has-media"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1779","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1779"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1779\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1783,"href":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1779\/revisions\/1783"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2268"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1779"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1779"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1779"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}