{"id":1847,"date":"2013-11-26T12:18:25","date_gmt":"2013-11-26T12:18:25","guid":{"rendered":"http:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/?p=1847"},"modified":"2020-11-18T10:18:31","modified_gmt":"2020-11-18T10:18:31","slug":"der-mietspiegel-und-die-wirklichkeit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/der-mietspiegel-und-die-wirklichkeit","title":{"rendered":"Der Mietspiegel und die Wirklichkeit"},"content":{"rendered":"

Insbesondere seit der von der Kanzlerin<\/a> effektvoll proklamierten Energiewende sind energetische Modernisierungen von Seiten der Vermieter politisch \u00e4u\u00dferst erw\u00fcnscht. Als finanziellen Ausgleich d\u00fcrfen die Sanierer bis zu elf Prozent der Kosten auf ihre Mieter abw\u00e4lzen. Dieser Anreiz verliert aber m\u00e4chtig an Wert, wenn dem Vermieter daraus kein dauerhafter Vorteil entsteht. Daf\u00fcr w\u00e4re eine Ber\u00fccksichtigung von Modernisierungsma\u00dfnahmen als Mietpreisdeterminante im Mietspiegel die Voraussetzung. Aus diesem Grund hat das Bundesbauministerium beim Institut f\u00fcr Wohnen und Umwelt im Jahr 2012 eine Studie in Auftrag gegeben, welche die M\u00f6glichkeiten f\u00fcr die Integration eines einheitlichen Energiewertes in die orts\u00fcblichen Vergleichsmieten untersuchen soll.<\/p>\n

Der Mietspiegel und die energetische Modernisierung<\/b>
\nBisher kann ein Vermieter, der umfassende energetische Modernisierungen durchf\u00fchrt, sich nicht sicher sein, dass seine investitionsbedingt erh\u00f6hten Mietpreise nicht von den steigenden Vergleichsmieten eingeholt werden. In diesem Fall h\u00e4tte er gegen\u00fcber einem Vermieter, der nicht investiert hat, keinen Vorteil mehr. Die finanziellen Anreize, die zu mehr Modernisierungen f\u00fchren sollten, greifen also zu kurz. Immerhin hat die Mietrechts\u00e4nderung 2013 einen neuen Paragraphen mit sich gebracht, der vorschreibt, dass die Energiebilanz eines Hauses als relevanter Wert in den Mietspiegel einflie\u00dfen muss. Der Paragraph 558 BGB, der die Erstellung des Mietspiegels gesetzlich regelt, l\u00e4sst den Kommunen allerdings viel Freiraum in der Ausgestaltung. Derzeit haben nur etwas \u00fcber 50 Prozent der deutschen Mietspiegel das Kriterium Energiewert bereits ber\u00fccksichtigt. Auf welche Weise dieses Kriterium aber in den Mietspiegel einflie\u00dft, setzt jede Kommune individuell fest. Gegen diese Uneinheitlichkeit vorgehen zu k\u00f6nnen, soll die Studie des Bundesbauministeriums erm\u00f6glichen. Am Ende soll dadurch eine Kenngr\u00f6\u00dfe ermittelt werden, die in allen Mietspiegeln Deutschlands einheitlich veranschlagt sein wird, deren Erhebung aber nicht zu viel kosten darf.<\/p>\n

Der uneinheitliche Mietspiegel<\/b>
\nIn ihren Mietspiegeln legen die Kommunen sogenannte orts\u00fcbliche Vergleichsmieten fest. Dieses Instrument dient seit den 1970er Jahren als Orientierung f\u00fcr die Bestimmung der Mietpreise in einer Region. Der Mietspiegel muss von Gesetzes wegen alle vier Jahre neu erstellt werden. Er hat auch vor Gericht G\u00fcltigkeit und wird dort h\u00e4ufig zur Urteilsfindung heran gezogen. Doch Mietspiegel ist in Deutschland nicht gleich Mietspiegel. Es gibt beispielsweise den einfachen Mietspiegel, der ohne die Erhebung von Daten festgelegt wird. Der qualifizierte Mietspiegel hingegen wird mit Hilfe von wissenschaftlichen Methoden erhoben. Dabei kommen zwei verschiedene Modelle zur Anwendung. Beim Regressionsmietspiegel wird der Zusammenhang von Nettomiete und verschiedenen Wohnwertmerkmalen mit einem mathematischen Modell hergestellt. In einer Basistabelle werden die Mietpreise nach Alter und Gr\u00f6\u00dfe aufgeschl\u00fcsselt.  Der Tabellenmietspiegel benutzt ein System mit Punkten und Prozenten, um den Mietwert einer Wohnung zu ermitteln. Dabei flie\u00dfen neben der Ber\u00fccksichtigung des Baujahres und der Gr\u00f6\u00dfe auch bestimmte Ausstattungsmerkmale mit ein.<\/p>\n

Der Mietspiegel und die Angebotsmieten<\/b>
\nSo uneinheitlich die deutschen Mietspiegel sind, so gro\u00df ist auch meist die Kluft zwischen den orts\u00fcblichen Vergleichsmieten und den tats\u00e4chlichen Angebotsmieten. Im Schnitt sind die Angebotsmieten im Jahr 2012 um 3,3 Prozent gestiegen. Zwischen den einzelnen Regionen Deutschlands gibt es aber erhebliche Abweichungen. In den teuren St\u00e4dten liegen die Angebotsmieten teilweise um \u00fcber 90 Prozent h\u00f6her als der Bundesdurchschnitt. Auch die Differenz zwischen orts\u00fcblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete variiert von Region zu Region eklatant. Gefragte Wohnorte verzeichnen Mieten, die mehr als 20 Prozent \u00fcber dem Mietspiegel liegen. In weniger beliebten Wohngebieten kann die Angebotsmiete die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete hingegen unterschreiten.<\/p>\n

Die Angebotsmieten im Rhein-Main-Gebiet<\/b>
\nDas Internetportal Immowelt.de hat die Angebotsmieten von zw\u00f6lf St\u00e4dten im Rhein-Main-Gebiet mit der \u00fcbrigen Bundesrepublik verglichen. Dabei kamen erstaunliche Zahlen heraus. W\u00e4hrend der durchschnittliche Quadratmeterpreis im gesamten Bundesgebiet bei 6,60 EUR liegt, zahlen die Mieter in Frankfurt am Main<\/a> im Schnitt den beachtlichen Preis von 12,80 EUR pro Quadratmeter. Selbst in kleineren St\u00e4dten wie etwa Bad Soden<\/a> oder auch Eschborn<\/a> erreichen die Angebotsmieten bereits einen durchschnittlichen Wert von 10,50 EUR. Im Hochtaunuskreis kostet der Quadratmeter im Schnitt 10,45 EUR und auch in Mainz<\/a> langen die Vermieter mit 10,10 EUR kr\u00e4ftig zu. G\u00fcnstiger, aber immer noch \u00fcber dem Bundesdurchschnitt werden Wohnungen in St\u00e4dten wie Friedberg<\/a> und Hanau<\/a> vermietet. Dort kostet der Quadratmeter gemieteter Wohnraum im Schnitt 7,50 EUR. Bleibt abzuwarten, was Mietrechts\u00e4nderung und BBM Studie angesichts dieser Zahlen bewirken k\u00f6nnen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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