{"id":2084,"date":"2014-06-06T10:58:24","date_gmt":"2014-06-06T10:58:24","guid":{"rendered":"http:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/?p=2084"},"modified":"2020-11-18T08:54:28","modified_gmt":"2020-11-18T08:54:28","slug":"mietspiegel-als-basis-fuer-mietpreisbremse-unzulaenglich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kirchner-immobilienbewertung.de\/blog\/mietspiegel-als-basis-fuer-mietpreisbremse-unzulaenglich","title":{"rendered":"Mietspiegel als Basis f\u00fcr Mietpreisbremse unzul\u00e4nglich?"},"content":{"rendered":"

Die von der GroKo geplante Mietpreisbremse,<\/strong> die am Anfang des kommenden Jahres in Kraft treten soll, wird sich an den vorhandenen Mietspiegeln orientieren. Zumindest dort, wo diese vorhanden sind. Denn bei weitem nicht jede Kommune leistet sich einen aussagekr\u00e4ftigen Mietspiegel. In den kleineren St\u00e4dten erstellen h\u00e4ufig die Eigent\u00fcmerverb\u00e4nde anhand von groben Eckdaten einen Mietspiegel, der kaum als Basis f\u00fcr eine funktionierende Mietpreisbremse taugen k\u00f6nnte. Einen qualifizierten Mietspiegel gibt es lediglich in etwa hundert St\u00e4dten.<\/p>\n

Berliner wohnen lieber schlecht und teuer<\/h3>\n

Zumindest l\u00e4sst das der amtliche Mietspiegel vermuten. Bei diesem mit viel Aufwand erstellten Datenwerk handelt es sich um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Der muss nach bestimmten wissenschaftlichen Grunds\u00e4tzen erarbeitet werden und kann eine Stadt mehrere Hunderttausend Euro kosten. Das gr\u00f6\u00dfte in diesem Bereich t\u00e4tige Institut ist die Hamburger Gesellschaft F+B, die auch den Berliner Mietspiegel erstellt hat. Allerdings stammen die daf\u00fcr erhobenen Daten bereits aus dem Jahr 2012. Die Tatsache, dass in Berlin f\u00fcr schlechtere Wohnungen tendenziell mehr bezahlt wird, kann damit aber nicht erkl\u00e4rt werden. Dieses Kuriosum f\u00fchrt der F+B Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer Michael Clar eher darauf zur\u00fcck, dass in Berlin Wohnungen in einfachen Lagen st\u00e4rker nachgefragt w\u00fcrden. So kommt es denn auch, dass ein kleiner Altbau in solchen einfachen Lagen durchschnittlich 6,35 Euro pro Quadratmeter kostet, w\u00e4hrend die orts\u00fcbliche Kaltmiete f\u00fcr eine vergleichbare Wohnung in guter Lage nur 6,19 Euro betr\u00e4gt. Bei gro\u00dfen Wohnungen sieht das Verh\u00e4ltnis \u00e4hnlich aus. Die daf\u00fcr von Clar gelieferte Erkl\u00e4rung \u00fcberzeugt aber bei weitem nicht jeden Experten. Michael Voigtl\u00e4nder ist Immobilien\u00f6konom beim Institut der Deutschen Wirtschaft in K\u00f6ln<\/a> und legt die Zahlen ganz anders aus. F\u00fcr ihn beweisen diese Diskrepanzen, dass Mietspiegel nicht das sind, was sie sein sollten, n\u00e4mlich korrekte Abbildungen der Wohnungsm\u00e4rkte. F\u00fcr den Wissenschaftler entbehrt es jeglicher Logik, dass Mieter f\u00fcr einfache Lagen freiwillig mehr bezahlen als f\u00fcr h\u00f6herwertige Quartiere.<\/p>\n

Die Aussagekraft der Mietspiegel<\/h3>\n

Michael Clar hingegen ist vollkommen \u00fcberzeugt von der Aussagekraft seiner Mietspiegel. F+B nimmt f\u00fcr die Erstellung qualifizierter Mietspiegel repr\u00e4sentative empirische Datenerhebungen vor. In Berlin habe man daf\u00fcr 12.000 Befragungen in der gesamten Stadt durchgef\u00fchrt, je zu 50 Prozent bei Mietern und Vermietern. Das Ergebnis dieser Interviews bildet 85 bis 90 Prozent des Marktes ab, wie Clar sagt. Lediglich Sonderf\u00e4lle w\u00fcrden von den qualifizierten Mietspiegeln nicht abgebildet, aber das sei auch gar nicht gewollt. Denn f\u00fcr noch pr\u00e4zisere Datenerhebungen fehle den Kommunen das Geld. Die Erstellung der Mietspiegel werde meist in Bieterverfahren ausgeschrieben, bei denen der Anbieter mit dem g\u00fcnstigsten Preis den Zuschlag bekomme. F+B wird nach Aussage ihres Gesch\u00e4ftsf\u00fchrers Clar den Berliner Mietspiegel im Jahr 2015 nicht mehr erstellen, weil ein billigeres Angebot vorgelegen habe. Unabh\u00e4ngig davon findet Michael Voigtl\u00e4nder die Mietspiegel ganz allgemein sehr grob und ungenau. Und mit dieser Meinung steht er nicht allein da. Auch Andreas Schulten, der Berliner Vorstandschef der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa meint, dass die Mietspiegel die Realit\u00e4ten des Marktes nicht abbilden. Er kann daraus weder verl\u00e4ssliche Aussagen \u00fcber die tats\u00e4chliche H\u00f6he der Mieten, noch \u00fcber deren Entwicklung in der Vergangenheit, ablesen. Gerold Happ, Jurist beim Eigent\u00fcmerverband Haus & Grund, kritisiert die Einteilung der Lagen bei der Erstellung der Mietspiegel. In Berlin gibt es daf\u00fcr lediglich drei Kriterien, in Hamburg gar nur zwei. Auch die Alterseinteilung der Mietobjekte h\u00e4lt Happ f\u00fcr zweifelhaft. Er findet es seltsam, dass ein solider Bau aus den 20er Jahren in dieselbe Altersgruppe falle wie beispielsweise Mieth\u00e4user, die direkt nach dem Zweiten Weltkrieg auf die Schnelle aus Tr\u00fcmmersteinen hochgezogen wurden.<\/p>\n

Der Mietspiegel und die Mietpreisbremse<\/h3>\n

Obwohl der Mietspiegel als solches ein schon jetzt \u00e4u\u00dferst umstrittenes Marktinstrument darstellt, will die Bundesregierung ihn zur Grundlage der Mietpreisbremse machen. Die Qualifizierung der Mietspiegel selbst soll zun\u00e4chst nicht angetastet werden. Sie werden also wohl, so wie sie jetzt sind, zur alles entscheidenden Messlatte f\u00fcr die Mietpreisbremse werden. Die Landesregierungen d\u00fcrften dann ab 2015 festsetzen, in welchen St\u00e4dten die Bremse gelten soll. Nach \u00fcbereinstimmender Einsch\u00e4tzung von SPD und Mieterbund werde dort die Kappungsgrenze einen bodenlosen Anstieg der Mieten stoppen, w\u00e4hrend die Immobilienwirtschaft eine gegenteilige Entwicklung voraussieht.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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