Schrottimmobilien, BGH-Urteil und eine Mahnung zur Vorsicht

Vielleicht sind die Zeiten einfach so? Wenn einem viel versprochen wird, dann sollte man besonders hellhörig und misstrauisch werden. Viele Menschen in den 90er Jahren wurden nicht hellhörig. Ihnen wurden durch Vermittler oft überteuerte Immobilien verkauft, die die meistens nicht unbedingt betuchten Käufer durch Kredite finanzierten. Der Traum von Mieteinnahmen und Steuervorteilen währte dann in der Regel nicht sehr lange. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil gesprochen, das damaligen Käufern Mut macht, weil von arglistiger Täuschung der Käufer die Rede ist, was die Rückabwicklung der damals geschlossenen Verträge wahrscheinlich macht. Inwieweit die jetzige Entscheidung als Orientierungspunkt für ähnliche Fälle taugt, bleibt allerdings abzuwarten.

Der Knackpunkt war die Vermittlerprovision

Die vom BGH beurteilten Fälle reichen in die 90er Jahre zurück. Damals waren mit der Bausparkasse kooperierende Vermittler unterwegs, um Menschen Immobilien zu verkaufen. Viele dieser Menschen kauften und besaßen anschließend hohe Schulden und eine völlig überbezahlte Immobilie. Der Knackpunkt ist die Vermittlerprovision, urteilte jetzt der BHG bei der Frage, ob die Käufer eine Rückabwicklung ihrer Verträge verlangen können. In den Verträgen, die die damaligen Käufer zu Besitzern von Schrottimmobilien machte, stand eine Provision in Höhe von 5,86 Prozent. Der BGH geht als Grundlage des von ihm gefällten Urteils allerdings von mindestens fünfzehn Prozent gezahlter Provision für die Vermittler aus. Das reichte ihm aus, um „arglistige Täuschung“ anzunehmen und acht der elf bei ihm verhandelten Fälle an die vorigen Instanzen zurückzugeben. Bei den drei übrigen Fällen werden derzeit noch andauernde Vergleichsverhandlungen abgewartet. Mit dem jetzigen Urteil entstand ein neues Kapitel der Geschichte, die nun bereits viele Jahre andauert.

Schrott mit Tausenden Käufern

Nach Informationen der Zeitung „Welt“, die sich auf einen Anwalt der Immobilienkäufer beruft, soll die Badenia in den 90er Jahren 8.600 Kunden den Kauf von Schrottimmobilien finanziert haben. Ähnliche Zahlen veröffentlichte das Magazin „Stern“ 2004: Demnach soll die längst insolvente Heinen & Biege-Gruppe etwa 5.000 und die Köllner-Gruppe zusätzliche 3.400 Eigentumswohnungen als Vermittler der Badenia an Klein- und Mittelverdiener verkauft haben. Für die Finanzierung des Kaufs wurde damals ein Geflecht aus einem Badenia-Bausparvertrag und einem den Eigenanteil bei solchen Verträgen ersetzenden Vorfinanzierungskredit angeboten. Man habe den Käufern vorgegaukelt, Mieteinnahmen und Steuerersparnisse würden die Kosten der Finanzierung auffangen, heißt es. Was die Käufer allerdings für ihr Geld bekamen, war oftmals überteuert und ließ Träume von der Immobilie als Anlage und Altersvorsorge schnell platzen. Viele trieb das in den Ruin, einige in den Selbstmord.

Welche Verantwortung trägt die Badenia?

Eine finanzierende Bank kann nicht stets bis ins Detail prüfen, ob ein potenzieller Kreditnehmer den gewünschten Kreditbetrag sinnvoll nutzt, ob er klug investiert oder nicht und ob er eventuell hintergangen wird. Man darf so etwas wohl auch nicht von ihr verlangen. Auf diesen Standpunkt stellten sich die Gerichte viele Jahre lang, wenn es um eine mögliche Rückabwicklung der Verträge zwischen Schrottimmobilien-Käufern und der Badenia ging. Die Badenia kann sich bei ihren Geschäften mit den Käufern der Immobilien in den 90ern allerdings kaum auf die Rolle des reinen Finanzierers zurückziehen. Sie kann nicht einmal die alleinige Rolle als Berater für sich beanspruchen, dem bis zu einem gewissen Grad Beratungsfehler zugestanden werden müssen, weil Menschen nur Menschen sind und nicht gegen Irrtum gefeit: so sehr das auch Härten im Einzelfall bedeuten mag. Aber wie heißt es so schön: Man soll zumindest nach bestem Wissen und Gewissen handeln. Dass das bei den Geschäften der Badenia mit den Käufern der Schrottimmobilien so geschehen ist, darf zumindest bezweifelt werden. Die Badenia ist über ihre Vermittler sehr aktiv auf potenzielle Käufer zugegangen und hat mit den Vertriebsunternehmen nach Ansicht des BGH auch in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet. Es ist daher schwer vorstellbar, keinerlei Mitschuld der Badenia an den für die Käufer so unglücklichen Geschäften zu vermuten.

Jeder Kauf von Schrottimmobilien hat eine eigene Geschichte

Die sich an den Vermittlerprovisionen aufhängende Urteil hat Klägern jetzt den Rücken gestärkt. Der BGH hat die Badenia zudem dazu aufgerufen, den Vergleich mit damaligen Käufern zu suchen. Für künftige Fälle des durch eine Bank finanzierten Kaufs von Schrottimmobilien wird das jetzige Urteil dennoch vielleicht nur bedingt Bedeutung haben. Hier wird wohl jeder Fall ein wenig anders liegen und nicht jedes Mal haben die Betroffenen das „Glück“, dass schriftlich fixierte und als Basis für „arglistige Täuschung“ ausreichende Provisionsvereinbarungen vorliegen. Eine grundsätzliche Vorsicht bleibt daher wohl das beste Mittel, um sich vor finanziellen Katastrophen zu schützen.

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