Stuttgarts Büromarkt und der Leerstand der Neubauten

1. März 2011
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Stuttgarts Büromarkt schloss 2010 mit dem besten Vermietungsergebnis der letzten zehn Jahre ab, berichteten die Berater von Colliers International in ihrer letzten Analyse zur baden-württembergischen Hauptstadt. „Der Flächenumsatz des gesamten Jahres habe mit 194.000 m² das Ergebnis des Vorjahres um 13,8 Prozent überstiegen“, heißt es. Soweit, so gut! Die Leerstände auf dem Markt sind allerdings nicht gesunken: im Gegenteil.  Der Leerstand stieg von 2009 auf 2010 um 5,9% und betrifft nicht alleine ältere Büroimmobilien.

Lauter gute Vermietungszahlen

Auch die Stadt Stuttgart und Ellwanger & Geiger Privatbankiers verkündeten Ende Februar 2011 Gutes für Stuttgarts Büromarkt. Sie berichteten ebenfalls von 194.000 m² vermieteter Fläche im Jahr 2010 sowie von einer vierzehnprozentigen Steigerung und dem zweitbesten Vermietungsergebnis in Stuttgart innerhalb der letzten zehn Jahre. Die Leerstandsquote wurde mit 6,4 Prozent angegeben. Das habe an 8.500 m² kernsanierter Fläche gelegen, die 2010 auf den Markt kam, an einigen freigesetzten Bestandsgebäuden und an insgesamt 33.900 m² Fläche in Büroneubauten. Die so genannte Angebotsreserve lag Ende 2010 bei 480.000 m². Angebotsreserve ist das, was andere Menschen Leerstand nennen. Es ist halt alles eine Sache der Betrachtungsweise.

Eine Reihe von Leerständen bei Neubauten

Einige geplante und bereits realisierte Neubau- oder Sanierungsprojekte auf Stuttgarts Büromarkt wirken derzeit so, als könnten sie vor allem eins leisten: die Angebotsreserve, sprich den Leerstand in Stuttgart vergrößern. Die Stuttgarter Zeitung berichtete am 26. Februar 2011 gleich von mehreren Neubauprojekten, die Schwierigkeiten bei ihrer Mietersucher hätten: das Geschäftshaus am Südtor mit 4.100 m² Leerstand gehört dazu, ebenso das Postquartier an der Kronenstraße mit einer Vorvermietungsquote von nicht mehr als zwanzig Prozent, wie das der Investor Hines bekannt gab. Daneben errichtet die Bülow AG insgesamt 20.000 m² Bürofläche, während Hochtief mit seinem Büroprojekt „Caleido“ auf Mieter warten muss, bevor gebaut werden kann. „Nicht alle, die am Start stehen, werden mit dem Bau beginnen können“, wird Alexander Veiel von Jones Lang LaSalle in der Stuttgarter Zeitung zitiert.

Sinkende Leerstände in naher Zukunft?

Möglicherweise hoffen einige Investoren in Stuttgart derzeit auf glorreiche Zeiten, die vielleicht zumindest nicht so glorreich werden, wie sie es sich wünschen. Eine derzeit möglicherweise wachsende Konkurrenzsituation auf dem Büromarkt bedeutet keineswegs, dass künftige Büroprojekte in absehbarer Zeit keine Chance mehr in Stuttgart haben. Bei jedem Projekt werden die Karten neu gemischt. Nicht zuletzt Vodafones „Vodafone Campus“ in Düsseldorf hat einmal mehr vor Augen geführt, dass ein einziger, sich langfristig bindender Mieter bisweilen ausreicht, um aus einem Büroprojekt ein erfolgreiches Büroprojekt zu machen. Sollte sich die Nachfrage in Stuttgart aber nicht nochmals deutlich erhöhen, so dürfte es dort mit jedem erfolgreich platzierten Neubau schwerer für den Rest der Büroimmobilien Stuttgarts werden, die einen Leerstand zu beseitigen haben. Colliers International prognostizierte in seiner Analyse aufgrund eines geringen Volumens bei der Baufertigstellung mit hoher Vorvermietungsquote sowie einer steigenden Nachfrage eine in den kommenden Monaten sinkende Leerstandsquote. Wie heißt es in Fußballerkreisen? Schaun mer mal!

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