Der Mietspiegel und die Wirklichkeit

26. November 2013
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Insbesondere seit der von der Kanzlerin effektvoll proklamierten Energiewende sind energetische Modernisierungen von Seiten der Vermieter politisch äußerst erwünscht. Als finanziellen Ausgleich dürfen die Sanierer bis zu elf Prozent der Kosten auf ihre Mieter abwälzen. Dieser Anreiz verliert aber mächtig an Wert, wenn dem Vermieter daraus kein dauerhafter Vorteil entsteht. Dafür wäre eine Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen als Mietpreisdeterminante im Mietspiegel die Voraussetzung. Aus diesem Grund hat das Bundesbauministerium beim Institut für Wohnen und Umwelt im Jahr 2012 eine Studie in Auftrag gegeben, welche die Möglichkeiten für die Integration eines einheitlichen Energiewertes in die ortsüblichen Vergleichsmieten untersuchen soll.

Der Mietspiegel und die energetische Modernisierung
Bisher kann ein Vermieter, der umfassende energetische Modernisierungen durchführt, sich nicht sicher sein, dass seine investitionsbedingt erhöhten Mietpreise nicht von den steigenden Vergleichsmieten eingeholt werden. In diesem Fall hätte er gegenüber einem Vermieter, der nicht investiert hat, keinen Vorteil mehr. Die finanziellen Anreize, die zu mehr Modernisierungen führen sollten, greifen also zu kurz. Immerhin hat die Mietrechtsänderung 2013 einen neuen Paragraphen mit sich gebracht, der vorschreibt, dass die Energiebilanz eines Hauses als relevanter Wert in den Mietspiegel einfließen muss. Der Paragraph 558 BGB, der die Erstellung des Mietspiegels gesetzlich regelt, lässt den Kommunen allerdings viel Freiraum in der Ausgestaltung. Derzeit haben nur etwas über 50 Prozent der deutschen Mietspiegel das Kriterium Energiewert bereits berücksichtigt. Auf welche Weise dieses Kriterium aber in den Mietspiegel einfließt, setzt jede Kommune individuell fest. Gegen diese Uneinheitlichkeit vorgehen zu können, soll die Studie des Bundesbauministeriums ermöglichen. Am Ende soll dadurch eine Kenngröße ermittelt werden, die in allen Mietspiegeln Deutschlands einheitlich veranschlagt sein wird, deren Erhebung aber nicht zu viel kosten darf.

Der uneinheitliche Mietspiegel
In ihren Mietspiegeln legen die Kommunen sogenannte ortsübliche Vergleichsmieten fest. Dieses Instrument dient seit den 1970er Jahren als Orientierung für die Bestimmung der Mietpreise in einer Region. Der Mietspiegel muss von Gesetzes wegen alle vier Jahre neu erstellt werden. Er hat auch vor Gericht Gültigkeit und wird dort häufig zur Urteilsfindung heran gezogen. Doch Mietspiegel ist in Deutschland nicht gleich Mietspiegel. Es gibt beispielsweise den einfachen Mietspiegel, der ohne die Erhebung von Daten festgelegt wird. Der qualifizierte Mietspiegel hingegen wird mit Hilfe von wissenschaftlichen Methoden erhoben. Dabei kommen zwei verschiedene Modelle zur Anwendung. Beim Regressionsmietspiegel wird der Zusammenhang von Nettomiete und verschiedenen Wohnwertmerkmalen mit einem mathematischen Modell hergestellt. In einer Basistabelle werden die Mietpreise nach Alter und Größe aufgeschlüsselt.  Der Tabellenmietspiegel benutzt ein System mit Punkten und Prozenten, um den Mietwert einer Wohnung zu ermitteln. Dabei fließen neben der Berücksichtigung des Baujahres und der Größe auch bestimmte Ausstattungsmerkmale mit ein.

Der Mietspiegel und die Angebotsmieten
So uneinheitlich die deutschen Mietspiegel sind, so groß ist auch meist die Kluft zwischen den ortsüblichen Vergleichsmieten und den tatsächlichen Angebotsmieten. Im Schnitt sind die Angebotsmieten im Jahr 2012 um 3,3 Prozent gestiegen. Zwischen den einzelnen Regionen Deutschlands gibt es aber erhebliche Abweichungen. In den teuren Städten liegen die Angebotsmieten teilweise um über 90 Prozent höher als der Bundesdurchschnitt. Auch die Differenz zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete variiert von Region zu Region eklatant. Gefragte Wohnorte verzeichnen Mieten, die mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegen. In weniger beliebten Wohngebieten kann die Angebotsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete hingegen unterschreiten.

Die Angebotsmieten im Rhein-Main-Gebiet
Das Internetportal Immowelt.de hat die Angebotsmieten von zwölf Städten im Rhein-Main-Gebiet mit der übrigen Bundesrepublik verglichen. Dabei kamen erstaunliche Zahlen heraus. Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis im gesamten Bundesgebiet bei 6,60 EUR liegt, zahlen die Mieter in Frankfurt am Main im Schnitt den beachtlichen Preis von 12,80 EUR pro Quadratmeter. Selbst in kleineren Städten wie etwa Bad Soden oder auch Eschborn erreichen die Angebotsmieten bereits einen durchschnittlichen Wert von 10,50 EUR. Im Hochtaunuskreis kostet der Quadratmeter im Schnitt 10,45 EUR und auch in Mainz langen die Vermieter mit 10,10 EUR kräftig zu. Günstiger, aber immer noch über dem Bundesdurchschnitt werden Wohnungen in Städten wie Friedberg und Hanau vermietet. Dort kostet der Quadratmeter gemieteter Wohnraum im Schnitt 7,50 EUR. Bleibt abzuwarten, was Mietrechtsänderung und BBM Studie angesichts dieser Zahlen bewirken können.

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