Eigenheimkauf und -verkauf: Können Studien lügen?

1. Juli 2013
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Eigentlich sollte dieser Artikel einer mit Antworten auf die Frage sein, wie stark die beiden Faktoren „Verstand“ und „Gefühl“ bei Transaktionen von Wohnimmobilien wirken. Wird vielleicht einer der beiden Faktoren unterschätzt? „Ja“ würde wohl die von der Immobilien Scout GmbH verantwortete Transparenzoffensive der Immobilienwirtschaft antworten. Zumindest bei der Preisermittlung für eine Immobilien wurden emotionale Faktoren bisher NICHT berücksichtigt, heißt es auf der Internetseite der Offensive in einer Meldung zu einer neuen Untersuchung der Technischen Universität Kaiserslautern. Die Studie belegt laut Transparenzoffensive: „Emotionale Faktoren beeinflussen Immobilienpreise – v.a. im Bereich der Wohnimmobilien.“ Aber ist dieser Beleg durch die Studie wirklich gegeben? Wissenschaftlich durchgeführte Studien lügen eigentlich nicht: auch diese nicht. Probleme machen allerdings bisweilen die Interpretationen des erhobenen Zahlenmaterials. Darüber sollten wir vielleicht reden. Und so ist dieser Artikel eventuell doch eher einer zum Thema Studien und Interpretationen geworden? Vielleicht ja!

Die Studie und die (vergebliche?) Suche nach Emotionen

„Studie zeigt: Menschliches Verhalten wird bei Immobilientransaktionen bislang unterschätzt“ heißt der Titel der am siebten Juni 2013 auf Transparenzoffensive.net veröffentlichten Meldung. „Studie zeigt: Auch emotionale Faktoren beeinflussen Immobilienpreise“ ist dagegen die Überschrift der Pressemitteilung, die die Immobilien Scout GmbH am 25. Juni auf „Immobilienscout24.de“ publiziert hat. Beide Meldungen beziehen sich auf die Untersuchung der TU Kaiserslautern, für die laut Immobilien Scout über 400 Kunden des Immobilienportals befragt wurden. Zunächst einmal fällt auf, dass das „menschliche Verhalten“ in Überschrift 1 in Überschrift 2 den „Emotionen“ gewichen ist. Synonyme sind „menschliches Verhalten“ und „Emotionen“ sicherlich nicht. Schließlich kann menschliches Verhalten zwar durchaus emotional, aber eben auch vom Verstand gesteuert sein. Dass menschliches Verhalten Immobilientransaktionen beeinflusst, heißt daher nicht zwangsläufig, dass Emotionen Immobilientransaktionen beeinflussen. Bleiben wir noch bei der PR der Immobilien Scout GmbH.

„Eine wesentliche Erkenntnis ist, dass sich Privatpersonen bei Immobilientransaktionen stärker von emotionalen Faktoren leiten lassen. So wird von Privaten der Objektzustand auf einer Skala von 1 bis 5 (gut bis schlecht) im Schnitt mit 2,1 deutlich positiver gesehen als von professionellen Immobilienmaklern (2,5)“ heißt es dort.

So ganz überzeugend klingt die Interpretation der Fakten allerdings nicht. Kann man wirklich aus der positiveren Beurteilung des Objektzustands durch (verkaufende) Privatpersonen auf eine stärkere Emotionalität im Vergleich zu Maklern schließen? Es mag durchaus eine gewisse Wahrscheinlichkeit existieren, dass die emotionale Bindung von Immobilienbesitzern an ihre Immobilie zu ihrem in der Studie festgestellten positiveren Urteil geführt hat. Ein gesicherter und zweifelsfreier Schluss existiert aus unserer Sicht allerdings nicht.

Die weitere Suche nach Emotionen

Sucht man nach weiteren veröffentlichten Studienergebnissen, die die Bedeutung von Emotionalität bei Immobilientransaktionen belegen, stößt man in der PR von Immobilien Scout auf die folgende Aussage:

„Aufgrund der emotionalen Bindung und der geringeren Marktkenntnis legen Privatverkäufer oft zu hohe, nicht am Markt realisierbare Angebotspreise fest. Aufgrund dieser hohen Preiserwartungen müssen diese dann spürbare Abschläge von ihrem ursprünglichen Preis in Kauf nehmen. Makler legen hier deutlich realistischere Angebotspreise fest.“

Schaut man sich das englischsprachige wissenschaftliche Paper zur Studie an, wirkt es allerdings wiederum so, dass das Zahlenmaterial die Aussage NICHT zweifelsfrei belegt, dass Privatverkäufer Preise zu hoch ansetzen, sondern dass es nur eine begründete Annahme zulässt. Daher lässt sich dann auch die Aussage nicht belegen, dass Privatverkäufer zu hohe Immobilienpreise „aufgrund der emotionalen Bindung“ ansetzen. Andere Ergebnisse der Studie wie etwa die Erkenntnis, dass die befragten Makler „ihre Objekte über mehrere (im Durchschnitt knapp vier) Kanäle bewerben“, während die Privatverkäufer durchschnittlich auf nur etwa eineinhalb Kanäle setzen, haben aus unserer Sicht praktisch keine Relevanz für die Frage, wie sehr Emotionen in Eigenheimkäufe und -verkäufe hineinwirken.

Und wo sind jetzt die Emotionen?

Wir sind nicht völlig sicher, aber letztlich präsentiert die Studie aus unserer Sicht kaum schlüssige Indizien für die Bedeutung der Emotionalität bei Immobilientransaktionen. Der Fehler kann allerdings auch beim Autor dieses Artikels liegen, der vorhandene schlüssige Interpretationen des vorhandenen Zahlenmaterials nicht erkannt hat. Sollte das nicht der Fall sein: Heißt das dann, dass Emotionen keine Bedeutung besitzen? Sicherlich nicht. Die Liebe zu einem Haus, eine spontane Abneigung – all das kann mit Sicherheit Immobilientransaktionen ebenso wie die Preisfindung bei derartigen Transaktionen beeinflussen. Emotionen können wohl auch dazu führen, dass Immobilienverkäufer den Preis für ihr „geliebtes Haus“ zu hoch ansetzen. Nur der Beleg durch die Studie scheint uns zu fehlen. Und so bleibt einmal mehr die Erkenntnis, dass Zahlen und Interpretationen einer Studie zwei verschiedene Dinge sind und dass man genau darauf achten sollte, ob Interpretationen durch das vorhandene Zahlenmaterial wirklich belegt sind oder nicht. Und damit … wollen wir diesen Artikel dann auch enden.

One Comment

  1. Süleyman Denderov 8. Juli 2013 08:57

    Toll, dass an dieser Stelle aus der Luft gegriffene Aufmacher und Schlagzeilen kritisch hinterfragt werden. Die Pressemitteilung liest sich auch mehr wie ein Werbetext für Immobilienmakler.
    Beispiele für falsche Erkenntnisse aus gesammelten Daten gibt es ja zu Genüge („Viele Störche führen zu einer höheren Geburtenrate bei Menschen“).