Trend: Hotels als Anlage für Finanzinvestoren

30. September 2013
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Als sichere Anlage sind gut ausgebuchte Hotels in Deutschland immer attraktiver für internationale Finanzinvestoren im Immobilienbereich. Besonders interessant ist das Hotelgeschäft für unabhängige Investoren, die keine Bank als Partner benötigen.

Hotels als Investitionsobjekte

Das Geschäft ist lukrativ und Hotelneubauten werden gezielt als Investitionsobjekte konzipiert. Nach Fertigstellung eines Hotelkomplexes werden leistungsstarke Investoren wie beispielsweise Versicherungen oder vermögende Privatleute gesucht. Auch Immobilienfonds gehören zu den potentiellen Aufkäufern. Neuerdings sind Hotelinvestitionen auch für Versorgungswerke oder Ärztekammern interessant geworden.

Die neue Ferienmarke A-Ja ist mit dem ersten Budget Wellnesshotel Deutschlands im Geschäft. Das neuartige Konzept zeichnet sich dadurch aus, dass die Gäste hier nur die Leistungen bezahlen, die sie auch tatsächlich in Anspruch nehmen. Seit das Hotel im Frühling dieses Jahres seine Eröffnung feiern konnte, hat sich die Auslastung bis auf 90 Prozent nach oben entwickelt. Dem erfolgreichen Haus in Warnemünde will die A-Ja weitere nach dem gleichen Konzept folgen lassen. In Planung sind bereits Hotels an Nord- und Ostsee, außerdem gibt es Projekte in Süddeutschland und Österreich.

Deutschland als sicherer Boden

Ausländische Investoren schätzen Deutschland als sicheren Boden für ihre strategischen Einkäufe. Aber auch die Transaktions-Währung spielt bei den groß angelegten Käufen eine wichtige Rolle. Ein weiterer Sicherheitsfaktor für internationale Player sind die in Deutschland üblichen Laufzeiten für Pachtverträge. Verträge über 15 bis 20 Jahre werden da als erheblicher Vorteil angesehen. Zudem sind deutsche Hotels nach europäischem Standard vergleichsweise günstig zu haben.

Reger Wettbewerb im Marktsegment

Am nationalen Hotelmarkt herrscht ein lebhafter Wettbewerb um die rentabelsten Investitionsobjekte. Bereits im ersten Halbjahr 2013 wurden in ganz Deutschland Hotelimmobilien im Wert von 734.000.000 Euro verkauft. Im Vergleich zum Zeitraum des Vorjahres hat sich das Investitionsvolumen somit verdreifacht. Der Anteil am gesamten Umsatz bei Gewerbeimmobilien betrug sechs Prozent, wie der Immobiliendienstleister CBRE meldet. Das Unternehmen sieht im europäischen Hotelinvestmentmarkt ein beträchtliches Wachstumspotential. Internationale Player mit enormem Investitionskapital bringen Bewegung in den Markt. Das größte Geschäft dieser Art in Deutschland hat 2013 die israelische Hotelgruppe Fattal unter Dach und Fach gebracht. Mit einem Kapitalvolumen von 300.000.000 Euro kaufte das Unternehmen die Queens Moat Houses Holding Germany auf. Der Deal beinhaltete 20 Hotels mit mehr als 3.600 Zimmern. Ein weiteres Mega-Geschäft, das Aufsehen bis in die internationale Presse hinein erregte, war der Kauf des InterConti Hotels an der Hamburger Alster. Der Großspediteur Kühne investierte dafür 20.000.000 Euro, weitere Millionenbeträge in zwei- bis dreistelliger Höhe werden wohl in die bevorstehende Sanierung fließen. Die großen Akteure in diesem Marktsegment investieren selbstverständlich ohne die Aufnahme von Krediten. Die Ablehnungsquote in diesem Sektor ist so hoch, dass in der Regel nur wirklich kapitalkräftige Investoren zum Zuge kommen.

Eigenkapital ist gefragt

Einen Finanzpartner für Hotelprojekte zu finden ist überaus schwierig. Über 80 Prozent der Anfragen wird laut Aussage der Deutschen Hypothekenbank negativ beschieden. Auf dem Spielfeld des Hotelinvestmentmarkts können also nur wirklich potente Investoren partizipieren. Denn solche Kredite werden nur nach besonders eingehender Prüfung vergeben. Die meisten Darlehenswünsche weisen die Banken wegen mangelndem Eigenkapital ab. Bei der Finanzierung von neuen Ketten, wie beispielsweise der A-Ja, ziehen die dahinter stehenden Unternehmen am ehesten lokale Sparkassen hinzu. Die Deutsche Immobilien AG führt aus, dass diese Institute die regionalen Märkte besser kennen und deshalb eher für Großprojekte in ihrem Einzugsbereich zu gewinnen seien. Klar im Vorteil sind in diesem Markt jedoch Investoren mit üppigem Finanzpolster. Sie können wesentlich flexibler agieren und sichern sich deshalb die Sahnestückchen des umkämpften Wettbewerbs. Ein Beispiel dafür ist der Aufkäufer Al Faisal aus Katar, der jüngst zwei Objekte am Standort Berlin in seinen Besitz gebracht hat. Das Grand Hyatt am Potsdamer Platz und das Maritim Hotel in der Stauffenbergstraße waren unter anderem aus Währungsgründen interessant für den kapitalkräftigen Investor und gehören nun in Faisals international angelegtes Portfolio. Auch für Privatiers mit stattlichem Vermögen wird das Marktsegment Hotelinvestment zunehmend attraktiver. Als bankenunabhängige Marktteilnehmer können sie in diesem Geschäft ihren Flexibilitätsvorsprung voll ausnützen.

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