Flächenrückgang in Ostdeutschland durch eCommerce

18. Oktober 2013
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Auf der Expo Real stellte die Research Abteilung des Immobilienunternehmens IVG eine Doppelstudie zur Marktentwicklung im Retail- und Logistikbereich vor. Besonderes Augenmerk wurde von den Verfassern der Studie auf den Einfluss von eCommerce auf dieses Marktsegment gelegt. Einerseits entwickeln sich dadurch neue Möglichkeiten für Investoren, andererseits hat der wachsende eCommerce Markt aber auch negative Auswirkungen auf bestimmte Standorte.

Die IVG Studie
Die IVG Immobilien AG betreibt eine eigene Research Abteilung, die den Markt studiert. Jeden Monat erscheint der IVG Market Tracker, der aktuelle Entwicklungen und Transaktionen auf den Immobilienmärkten beobachtet. Der quartalsweise erscheinende IVG Marktreport gibt einen Einblick in den Büromarkt und beinhaltet Sonderstudien zu Themen wie Infrastruktur und Logistik. Das IVG Research LAB informiert die Leser über Immobilienthemen, über die sonst nur wenig berichtet wird. Und die IVG Airport City Facts beschäftigen sich mit aktuellen Trends der Flughafen-Städte. Das Unternehmen bringt also viel Erfahrung im Bereich der Marktbeobachtung mit.

Die auf der Expo Real vorgestellte Doppelstudie gibt im ersten Teil Aufschluss über die Marktentwicklung im Einzelhandel. Die Ergebnisse dienen als Basis für eine Prognose zur Entwicklung von Logistikflächen. Im zweiten Teil der Studie wird der zukünftige Bedarf an solchen Flächen analysiert. IVG Research beschäftigt sich mit dem Zeitraum bis zum Jahr 2025. Die Prognose beleuchtet die Entwicklung der Verkaufsflächen und den Markt für Logistikimmobilien in dieser Zeitspanne. Dafür haben die Verfasser der Studie Datenmaterial aus 500 kommunalen und regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten untersucht.

Der prognostizierte Einfluss des Onlinehandels
Die Studie geht von der These aus, dass die aktuelle Marktdynamik im Onlinehandel großen Einfluss auf die zukünftige Entwicklung im Einzelhandel haben wird. Deshalb wurde die Annahme einzeln untersucht. In diesem Teil der Studie werden außerdem die Folgen des demografischen Wandels für den Markt analysiert. Aufgrund dieser Aspekte wird eine Prognose für 401 Kreise erstellt, welche die Veränderungen des Jahres 2025 im Vergleich zum Jahr 2012 darstellen soll. Die Studie prognostiziert für diesen Zeitraum noch keine großen Verkaufsflächenrückgänge. Sie zeigt aber eine Entwicklung auf, die sich durch weitere Bevölkerungsrückgänge noch beschleunigen dürfte. Dr. Thomas Beyerle von IVG Research rät denn auch Investoren diese Perspektiven bei ihren Plänen zu berücksichtigen. In den neuen Bundesländern erwartet er Flächenbereinigungen von bis zu 15 Prozent und diese Prognose würde sich auf mittel- und langfristige Fondsstrategien nicht unerheblich auswirken. Für den traditionellen Einzelhandel zeichnet Beyerle dennoch kein gänzlich schwarzes Bild.

Betroffen sind Raum, Siedlungsstruktur und Verkehr
Die von der Studie prognostizierten Entwicklungen werden sich ganz unmittelbar auf den Bereich Logistik auswirken. Die Verfasser sehen die wachsenden Erwartungen der Konsumenten als nicht erfüllbar an. Man will immer mehr Waren immer schneller direkt ins Haus geliefert bekommen. Gleichzeitig wird ein nachhaltiger und umweltverträglicher Service erwartet. Die Studie folgert aus diesen Tatsachen enorme Effekte auf Raum, Siedlungsstruktur und Verkehr bis zum Jahr 2025. Man hat herausgefunden, dass potentielle Investoren die Logistikimmobilien als den vielversprechendsten Markt der Zukunft ansehen.

Die Standortfrage
Bezüglich der rosigen Zukunftserwartungen im Segment der Logistikimmobilien ist die Standortfrage entscheidend. Die begehrtesten Regionen liegen in einem Korridor, der beim Ruhrgebiet beginnt und sich über das Rhein-Main-Gebiet bis in den Raum München fortsetzt. Diese Achse verspricht laut Studie die besten strategischen Investmentchancen. Dr. Thomas Beyerle nennt aber auch das prosperierende eCommerce Cluster in Mitteldeutschland als attraktiven Standort für erfolgversprechende Investitionen. Die Region zwischen Göttingen, Kassel, Erfurt und Leipzig wird durch verschiedene Aspekte interessant. Sie verfügt über eine zentrale Lage in Deutschland und eine gute Verkehrsanbindung. Zudem können diese Standorte mit einer relativ geringen Verkehrsbelastung punkten. Günstige Flächen stehen dort in großer Zahl zur Verfügung.

Zwar prognostizieren die Analysten dem Markt ein großes Wachstumspotential, sie raten dennoch zur Vorsicht. Investoren sollten nicht allzu unkritisch auf die winkenden Renditen setzen. Denn die Risiken seien nicht ganz einfach darzustellen und auch nicht zu unterschätzen. Zu spezifisch sei die Bewertung der Ausprägungen von Logistikimmobilien an den verschiedenen Standorten.

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