Zukunftsfragen: Braucht die Stadt flexiblere Immobilien?

26. Dezember 2012
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Q 216 ist ein ehemaliges Bürogebäude in Berlin, das zu einem Wohnhaus mit über 430 Ein-Zimmer-Wohnungen umgenutzt wurde. Der Wohnraum wurde vor allem für Studierende und Berufsanfänger konzipiert. Q 216 orientiert sich damit am wachsenden Bedarf an kleinen Wohnungen, der aktuell nicht alleine, aber nicht zuletzt durch den doppelten Abiturjahrgang entstanden ist. Q 216 ist ein gutes, weil bedarfsorientiertes Projekt der Umnutzung. Generell bleibt aber dennoch die allgemeine Frage, ob man beim Wohnungsneubau in sich stetig verändernden Städten nicht durch mehr flexible Grundrisse von Anfang eine möglichst einfache Anpassbarkeit an einen veränderlichen Wohnungsbedarf einplanen sollte? Letztlich ist dies eine der zu beantwortenden Teilfragen bei der gewaltigen Aufgabe, die Zukunft der Städte zu planen. Und es ist vielleicht nicht die unwichtigste, nicht einmal annähernd.

Q216 in Berlin

Das jetzt entstehende „Q 216“ (Quartier 216) war einst ein leer stehendes Verwaltungsgebäude der Deutschen Bahn in der Frankfurter Allee von Berlin-Lichtenberg. Fertiggestellt wurde es bereits Ende der 80er Jahre für die Deutsche Reichsbahn der Deutschen Demokratischen Republik (DDR). Noch 2011 war von einem möglichen Abriss der Immobilie die Rede. Dann aber entschlossen sich die beiden Investoren Lutz Lakomski und Arndt Ulrich, denen die Immobilie seit 2009 gehört, das Gebäude in Wohnraum umzuwandeln, sodass aus den einstigen Büros zahlreiche Ein-Zimmer-Wohnungen entstehen. Das Projekt „Q 216“ war geboren. Das ehemalige Bürogebäude wurde für dieses Projekt komplett entkernt, bevor in den Neuaufbau der Immobilie investiert wurde. Ein erster Teil der bereits entstandenen Wohnungen wurde inzwischen vermietet, der Rest soll 2013 folgen. Für die Vermietung ist das Unternehmen „DuChesne Immobilien GmbH“ verantwortlich. Die Wohnungen sind 22, 35 und vierzig Quadratmeter groß und die Kosten für die Warmmiete liegen zwischen 299 und 572 Euro.

Der wachsende Bedarf an kleinen Wohnungen

Es ist wohl nicht unbedingt eine Neuheit, dass der Bedarf an kleineren Wohnungen für Single-Haushalten in den Städten wächst, weil die Zahl der Single-Haushalte wächst. Dennoch soll die Aussage hier durch Zahlen belegt werden. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes leben aktuell 15,9 Millionen Menschen in Deutschland alleine, berichtete die Onlineausgabe der Zeitung „Zeit“ am elften Juli 2012. 15,9 Millionen entspricht ungefähr zwanzig Prozent der Bevölkerung Deutschlands. Blickt man zwanzig Jahre zurück, so gab es erst 11,4 Millionen Alleinstehende oder – in Bezug auf die Gesamtbevölkerung – einen Anteil Alleinstehender von vierzehn Prozent in Deutschland. Roderich Egeler, der Präsident des Statistischen Bundesamtes, blickt auch nach vorne, schreibt die „Zeit“. 2030 soll der Anteil der Alleinstehenden in Deutschland laut seiner Prognose bereits bei 23 Prozent liegen. Sie alle brauchen Wohnungen. Und für klassische Kleinfamilien mit ein bis zwei Kindern erbauter Wohnraum wird diesem Bedarf nicht gerecht. Projekte wie das Q 216 dagegen schon. Aber auch sie lassen sich möglicherweise nicht flexibel und schnell umwandeln, wenn sich der Wohnungsbedarf wieder verändert.

Gehört flexiblen Grundrissen die Zukunft?

Klassische Immobilien sind relativ unflexibel. Einmal gebaut, stehen sie erst einmal unverändert da, unabhängig von allen demografischen Entwicklungen, die ihre Grundrisse passend oder eher unpassend machen. Heute wächst der Bedarf an Ein-Zimmer-Wohnungen. Und morgen? Trotz einiger Prognosen, dass der Bedarf auch morgen noch weiter wächst, kann alles auch ganz anders werden. Natürlich kann man bestehenden Wohnraum umbauen, wenn es angebracht erscheint. Aber es ist aufwändig. Man muss dafür zudem erst einmal Geld in die Hand nehmen. Verwaltungen auf unterschiedlichen Ebenen müssen in diesem Fall erst einmal schauen, ob sie Geld haben, um solche Umbauten eventuell zu bezuschussen. Und private Immobilienbesitzer werden kalkulieren und prüfen, ob sich solch ein Umbau auch für sie rechnet. Das alles braucht bisweilen viel Zeit. Vielleicht sind flexible Grundrisse in Neubauten ein Ansatz, um schneller auf Veränderungen reagieren zu können? Mit versetz- und relativ einfach entfernbaren nicht tragenden Innenwänden kann man von vorneherein dafür sorgen, dass das Innere der Immobilie sich relativ schnell bedarfsgerecht umbauen lässt. Mehr Bauprojekte mit flexiblen Grundrissen sind daher möglicherweise tatsächlich ein Baustein, mit dem die Zukunft von „Stadt“ gebaut wird. Als einziger Baustein wären sie mit Sicherheit zu wenig. Als ein Baustein unter vielen nötigen Bausteinen könnten sie dagegen gut geeignet sein.

2 Comments

  1. Karsten Aßmann-Funk | A-F-Immobilien | Lüneburg 2. Januar 2013 10:10

    Oha, so viele kleine Wohnungen in einem Gebäude können (nach meiner Erfahrung) auch Risiken bergen, besonders was das Miteinander und die soziale Struktur angeht. Mal sehen, ob die das in den Griff kriegen…

  2. Privat 2. März 2013 13:27

    Nun, demnächst ziehe ich da ein. Da es einen Doorman gibt, ist immer jemand vor Ort, der für Ruhe sorgen wird und als Ansprechpartner für Mieter, Eigentümer und Verwaltung, Hausmeister etc.

    Kenne aus eigener Erfahrung aus einem Stud.Wohnheim (40 Ap.) das mit der Veränderung der Mieterstruktur einiges an Chaos eingezogen ist. Drogenrazzia, Vandalismus etc. waren plötzlich an der Tagesordnung. Es gab jedoch keinen Ansprechpartner der täglich vor Ort war.

    Denke, der Doorman ist bei einem so großen Projekt mit die wichtigste „Ausstattung“.