Die IVD Wohnkostenkarte – ist München doch nicht teuer?

Der Anteil der Wohnkosten an den Haushaltseinnahmen liegt bundesweit in den zehn größten Städten Deutschlands bei etwa zwanzig Prozent. Das ist ein Ergebnis der neuen IVD Wohnkostenkarte des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Eine Wohnung in München ist demnach für die Bewohner kaum eine größere Kostenbelastung als eine in Berlin. Soweit, so gut! Die Frage bleibt, wie man die erhobenen Zahlen interpretiert. Ohne auch Wanderungsbewegungen innerhalb der Städte oder von den Städten ins Umland zu kennen, muss man mit Interpretationen vielleicht vorsichtig sein.

Methodik bei der IVD Wohnkostenkarte

Grundlage der IVD Berechnungen für die Wohnkostenkarte waren einerseits Daten aus dem aktuellen IVD Wohnpreisspiegel 2011/2012 für eine Mietwohnung mit 70 m² Fläche, drei Zimmern und einem mittleren Wohnwert. Andererseits nutzte der Verband Daten von MB-Research und dem Statistischen Bundesamt für das durchschnittliche Nettoeinkommen in den Städten. In die Analyse einbezogen wurden Daten aus Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln, München und Stuttgart.

Münchner zahlen kaum mehr als Berliner

Laut Wohnkostenkarte verschlingen die Wohnkosten in München durchschnittlich 23,7% der Einnahmen von Einwohnern der Stadt. Damit liegt Bayerns Hauptstadt laut Wohnkostenkarte ebenso wie mit einem durchschnittlichen Nettokaltpreis von 10,7€ pro m² Wohnraum an der Spitze im Vergleich der zehn Städte. Allerdings zeigt sich auch, dass sich der Wohnkostenanteil in den zehn Städten nicht extrem unterscheidet. Düsseldorfer zahlen im Vergleich trotz einer relativ hohen Durchschnitts-Nettokaltmiete von 8,50 €/m² (Rang 3 hinter München und Stuttgart) mit durchschnittlich 19,8% ihrer Einnahmen den geringsten Einkommensanteil für die Wohnung. Extrem weit ist das nicht von 23,7% entfernt. Einige weitere Ergebnisse:

  • Berlin hat im Vergleich mit 6,20 €/m² die drittgeringste Nettokaltmiete. Allerdings zahlen Berliner laut IVD durchschnittlich 23% ihres Einkommens für die Wohnung. Das bedeutet Platz 2 hinter München.
  • Die dritthöchste Belastung durch die Miete tragen Frankfurter mit 22,4% bei einer Nettokaltmiete von 8,20 €/m². Auf den Plätzen folgen Hannover (20,1%; 6 €/m²), Bremen (20,5%; 6,25 €/m²), Köln (21%; 7,90 €/m²), Dresden (21,2%; 5,80 €/m²), Hamburg (21,7%, 8 €/m²), Stuttgart (22%; 8,90 €/m²).

Vorsicht bei Interpretationen

Die Wohnkostenkarte ist interessant, besitzt auch Aussagekraft, darf aber nicht zu vorschnellen und eventuell falschen Interpretationen führen. Beispiel München: Die Karte sagt aus, dass die derzeit in München lebenden Menschen im Durchschnitt 23,7% ihrer Einnahmen für die Miete ausgeben, also nicht sehr viel mehr als in anderen Städten. Das spricht nicht unbedingt für Handlungsbedarf und notwendig werdende Versuche, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen. Ein mögliches und nicht unwahrscheinliches Szenario ist aber: Diejenigen, die sich Wohnraum in München nicht leisten können, aber gerne in München wohnen möchten, sind längst ins Umland gezogen. Ihr Einkommen fließt dann also nicht in die Berechnung ein. Möchte die Stadt dann auch diesen potenziellen Wieder-Bewohnern gerecht werden, kann sie nicht von einer Mietbelastung von 23,7% ausgehen. Sie würde bei diesen Menschen möglicherweise weitaus höher ausfallen und untragbar sein. Das wiederum würde bedeuten: Neue (und preisgünstigere) Wohnungen müssen her!

Was stimmt, was stimmt nicht?

Das oben geschilderte Szenario ist tatsächlich nur ein Szenario. Der bereits Anfang 2011 für München vorgestellte Familienreport 2010 mit Daten aus 2009 enthält Zahlen, die es stützen, aber auch andere, die es möglicherweise schwächen. Laut Report war der Anteil an Haushalten mit Kindern unter 14 in München mit 16,8% unterdurchschnittlich im Vergleich zu bundesweiten Zahlen (20,5%). In Bezug auf Familien fiel zudem der Begriff „Stadtflucht”. Hohe Wohnkosten seien dafür der Grund, sagte Christine Strobl damals, die Zweite Bürgermeisterin der Stadt München. Andererseits zogen laut Report 3.400 mehr 14- bis 20-Jährige nach München als aus München weg. Sie gehören nicht unbedingt zu den einkommensstärksten Gruppen und ihr Einkommen fließt in die die IVD Wohnkostenkarte ein. Das könnte dann dafür sprechen, das auch eher einkommensschwache Gruppen möglicherweise keine zu hohe Belastung durch Mieten haben: selbst in München nicht. Ist das so? Manchmal beantworten Studien Fragen und kreieren zugleich neue.

Dieser Beitrag hat einen Kommentar

  1. Karl

    sind die Werte noch aktuell? Ich habe kürzlich erst irgendwo gelesen, dass Dresden mittlerweile um die 8€ pro m² als Durchschnitt hat. Ist schon beängstigend, gerade für Neu-Mieter, die zahlen sich teilweise wirklich „dumm und dämlich“ und können nichts dagegen machen.

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