Lago Konstanz oben. Aachen-Arkaden unten.

1. Oktober 2013
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Ganz oben und ganz unten hat der „Shoppingcenter Performance Report 2013“ im Vergleich zu 2012 keinerlei Veränderungen gebracht. Wie bereits 2012 ergab die von ecostra und der Immobilien Zeitung durchgeführte Mieterbefragung den ersten Platz für das Einkaufscenter Lago in Konstanz und die „rote Laterne“ für die Aachen-Arkaden. Die in Noten gemessene Zufriedenheit der Mieter ist für Center-Manager eine besonders wichtige und zugleich aussagekräftige Kennzahl, vielleicht aussagekräftiger als Kundenbefragungen im Center. Aussagen über die Qualität ihrer Arbeit lassen die Ergebnisse einer Mieter-Befragung indes nur bedingt zu. Das gilt für Shoppingcenter mit Top-Bewertung und für solche mit roter Laterne.

Lago Konstanz im Porträt

Das 2004 erbaute Lago ist ein innerstädtisches Einkaufscenter in Konstanz am Bodensee mit über 70 Geschäften. Laut Immobilienseite von Union Investment, zu dessen Immobilienfonds „UniImmo Global“ das Lago gehört, liegt das Center auf einem 14.146 m² großen Grundstück, das sich unmittelbar an der Fußgängerzone von Konstanz und nahe am Hauptbahnhof der Stadt befindet. Es bietet auf zwei Unter- sowie zwei Zwischengeschossen und einem Staffelgeschoss insgesamt eine Fläche von 28.514 m². Die Geschäfte verteilen sich auf etwa 21.000 m² Einzelhandelsfläche. Daneben gibt es in der Immobilie laut Union Investment ein Kino mit „rund 1.500 Sitzplätzen, ein Fitness-Center, Büros und Wohnungen sowie ein Parkhaus mit 710 Stellplätzen“. Zu den Ankermietern gehören H&M, die spanische Modemarke ZARA und einer der größten Aldi-Markt am Bodensee.

Wie die Stadt Konstanz allgemein profitiert auch das Lago von schweizerischem Einkaufs-Tourismus und hat sich auch darauf eingestellt. Viele Geschäfte im Lago bieten den Einkauf mit Schweizer Franken an, zudem halten viele die grünen Ausfuhrformulare bereit, um Schweizern „einen raschen und reibungslosen Ablauf am Schweizer Zoll“ zu ermöglichen, schreiben die Betreiber des Lago auf ihrer Internetseite. Konstanz hat laut Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftsumme (brutto) von 457,6 Millionen Euro und einen Einzelhandelszentralitätsindex von 129,4, berichtet die Broschüre „Konstanz in Zahlen 2013“. Die Einzelhandelskaufkraft pro Einwohner liegt laut IHK Region Stuttgart bei 5.522 Euro. Das Lago erhielt von den an der Befragung für den aktuellen Report teilnehmenden Shops die Note 1,43 bei einer Bandbreite von 1 (sehr gut) bis 5 (mangelhaft). Aktuell lassen die Betreiber des Lago 220 neue Parkplätze bauen, die 2014 zur Verfügung stehen sollen.

Aachen-Arkaden im Porträt

Die Aachen-Arkaden liegen in Aachen Rothe Erde, etwas außerhalb des Aachener Zentrums. Laut Aachenarkaden.de hat das Center über 50 Shops, eine Gesamt-Mietfläche von etwa 27.000 m² und – wie das Lago – eine Einzelhandelsfläche von 21.000 m². Zu den Ankermietern gehört – ebenfalls wie im Lago – H&M, daneben Deichmann, ein Netto-Markt und ein dm Drogeriemarkt. „Das Einzugsgebiet der Aachen Arkaden erstreckt sich weit über Aachen hinaus in die gesamte Euregio (NRW, NL, B)“, heißt es auf Aachenarkaden.de. Die Vermietung wird von der Bilfinger Real Estate GmbH organisiert. Aachen hatte im Jahr 2012 einen Einzelhandelszentralitätsindex von 127,7. 2013 gab es in Aachen eine Kaufkraft für den Einzelhandel von knapp 1,37 Milliarden Euro und eine Kaufkraft pro Kopf von 5.246 Euro. In der Befragung für den aktuellen Shoppingcenter Report erhielten die Aachen-Arkaden von den teilnehmenden Mietern eine Durchschnittsnote von 4,57.

Top, Flop und die Vielfalt möglicher Gründe

Im Rahmen des aktuellen Shoppingcenter Performance Reports befragte das Unternehmen ecostra Mieter in insgesamt 400 Shoppingcentern mit über 10.000 m² Geschäftsfläche. Bei der Befragung wurden nur Mieter berücksichtigt, die in mindestens drei der 400 Centern mit einem Shop vertreten sind. In die Auswertung kamen zudem nur Shoppingcenter, in denen mindestens fünf Mieter eine Note für „ihr“ Center vergeben haben. So wurden am Ende 245 Center berücksichtigt. Die Mieter eines Centers zu befragen, ist vielleicht die beste Variante zur Beurteilung des Center-Erfolgs. Zumindest ausreichende Umsätze dürften für Mieter eines der wichtigsten Kriterien sein, um das jeweilige Shoppingcenter als gut oder besser zu bewerten. Solche Umsätze kommen aber nur zustande, wenn eine ausreichende Zahl an Kunden zumindest halbwegs zufrieden mit dem Center ist, sodass zufriedene Mieter zumindest mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für eine relative große Menge an zufriedenen Kunden des Centers stehen. Umgekehrt kann eine Kundenbefragung durchaus hohe Kundenzufriedenheit ergeben, ohne dass die Shop-Betreiber zufrieden sind, weil insgesamt zu wenige Kunden das Center besuchen.

Bei der Suche nach Ursachen für die sehr hohe Zufriedenheit der Mieter mit dem Lago und die vergleichsweise sehr niedrige Zufriedenheit der Mieter mit den Aachen-Arkaden kann man wohl nur mit Möglichkeiten und Wahrscheinlichkeiten arbeiten, aber nicht mit Gewissheiten. Die Lage des Lago nahe der Schweizer Grenze und die hohe Attraktivität des Centers für Schweizer, in deren Land die im Lago angebotenen Produkte im Allgemeinen teurer sind, dürfte mit recht hoher Wahrscheinlichkeit ein Grund für den Topplatz des Lago im „Shoppingcenter Performance Report 2013“ sein. Umgekehrt spielt die weniger zentrale Lage der Aachen-Arkaden möglicherweise eine Rolle für die hohe Unzufriedenheit mit diesem Shoppingcenter; eine mit dem Lago vergleichbar große Menge an Shopping-Touristen fehlt auch, wenngleich die Niederlande und Belgien nicht sehr weit von den Aachen-Arkaden entfernt sind. Vielleicht spielen auch das ins Center integrierte Kino sowie das Fitnesscenter für den Erfolg des Lago eine Rolle, weil sie Zusatzanreize für den Besuch im Center bieten? Möglicherweise. Fakt und ein passendes Fazit ist wohl: Für die Betreiber der Aachen-Arkaden ist die Suche nach Antworten auf solche Fragen wohl derzeit deutlich wichtiger als für die des Lago.

2 Comments

  1. Dr. Joachim Will 2. Oktober 2013 19:41

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    durch Zufall bin ich auf Ihre Website gestossen und habe mit Interesse Ihre Kommentierung unseres aktuellen Reports gelesen. Es freut mich sehr, daß der Report für Sie Anlass war, sich mit den Platzierungen auseinanderzusetzen und beispielhaft die Unterschiede zwischen dem Top- und dem Letztplatzierten herauszuarbeiten. Ohne Zweifel sprechen Sie hier interessante Fragen an, welche wir selbst bei 400 Center im Befragungsportfolio nicht einmal ansatzweise behandeln behandeln können. Vielleicht wäre dies mal eine Anregung für eine weiterführende Forschung in einer Diplomarbeit oder dergleichen.

    Um weiter in Richtung auf einen transparenteren Handelsimmobilien-Markt hin zu arbeiten, gibt es jedenfalls noch viel Forschungsbedarf. Für Ihren konstruktiven Beitrag darf ich Ihnen danken.

    Viele Grüsse aus Wiesbaden

    Dr. Joachim Will
    ecostra GmbH

  2. ansgar 9. Oktober 2013 08:33

    Hallo Herr Dr. Will,
    Ich habe zu danken: für den freundlichen Kommentar.