Büroimmobilien – Tausendundeine Frage für Investoren

30. April 2013
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Es ist schon ein kompliziertes Unterfangen, die Chancen auf Büromärkten einzuschätzen. Eine Studie des Unternehmens DIWG verzeichnet für sieben deutsche Top-Bürostandorte vom Jahr 2000 bis zum Jahr 2012 einen Anstieg der durchschnittlichen Leerstandsquote von 3,1 auf 8,1 Prozent. Spontan verführt das zur Aussage: Bau lieber nicht! Aber so einfach ist es natürlich keineswegs und so forderte Alexander Zigan, Leiter gewerbliche Immobilien München bei Ellwanger & Geiger, in der Immobilien Zeitung mit Blick auf deutsche Top-Bürostandorte stattdessen: „Baut mehr Büros“. Und dann … kehrt man wieder zurück zu jener DIWG Studie und stößt auf die Empfehlung, sich doch einmal mehr mit „B“ Städten des Büromarkts Deutschland zu beschäftigen. Und vielleicht ist man dann etwas verwirrt. Die Dinge sind wirklich kompliziert. Es gibt wahrscheinlich wirklich 1000 und eine Frage, die es zu beantworten gilt. Widmen wir uns einmal einigen davon.

Entwicklungen auf deutschen Top-Büromärkten

Savills verzeichnete jüngst in seiner Analyse der deutschen Top-Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München einen (wenn auch leichten) Rückgang des Leerstands von 8,7 Prozent (Quartal 1/2012) auf 8,6 Prozent (Quartal 1 / 2013), wobei die Bandbreite von 6,3 Prozent in München bis 13,5 Prozent in Frankfurt reichte. Im Vergleich zu den eingangs erwähnten Durchschnitts-Leerständen des Jahres 2000 (3,1 Prozent) bleibt die Quote also recht hoch. Das bedeutet natürlich nicht, dass die Nachfrage überall in den Top-Städten des deutschen Büromarktes gedeckt ist.

Savills erkennt in einigen Bereichen durchaus einen Flächenmangel, so etwa bei hochwertigen Flächen unter 1.000 m² Größe in zentralen Lagen Frankfurts und München, wohingegen es „in Köln in erster Linie an zentral gelegenen Flächen im mittleren Preissegment mangelt“. Auch Alexander Zigan von Ellwanger & Geiger sieht am Horizont bereits einen möglichen Büroflächenmangel aufgrund geringer Neubauaktivitäten. „Zu viel Bauaktivität an einzelnen Bürostandorten fördert den Vorratsbau, den ich keineswegs befürworte“, schreibt er in der Immobilien Zeitung vom 25. April 2013, sieht aber zugleich die Chance: „Wer heute beginnt zu bauen, füllt die entstehende Lücke im Segment des modernen, zertifizierten Büroneubaus zur rechten Zeit. In München sind die Erfolgsaussichten für solche Vorhaben meines Erachtens am höchsten.“

Die Sache mit Für und Wider und einem vernetzten Geschehen

A-Städte sind begehrte Standorte für Unternehmen, also auch begehrte Standorte für Investoren, die vielleicht gerne bauen würden. Derzeit hadern aber einige mit vorsichtigen Banken, die für die Finanzierung von Immobilienprojekten oft hohes Eigenkapital des Kreditnehmers sowie hohe Vorvermietungsquoten voraussetzen. Banken und andere Kapitalgeber haben derweil die überaus schwierige Aufgabe, bei der Immobilienfinanzierung irgendwo zwischen „Wir finanzieren alles!“ und „Wir finanzieren nichts!“ die richtige Strategie zu fahren, wobei Vorsicht Kühnheit derzeit übertrifft. Investoren haben es da natürlich nicht ganz einfach, wobei sie es auch nicht zu einfach haben sollten, weil sonst Blasen drohen könnten. Andererseits … es gibt immer ein andererseits. Die Finanzierung ist natürlich nicht die einzige grundsätzliche Herausforderung auf Investorenseite. Selbst wenn Finanzierungen wieder lockerer gehandhabt würden, bliebe natürlich das Risiko, dass viele Investoren oftmals dieselben Chancen wittern.

Wird ein Mangel an Immobilien der Sparte X am Standort Y und eine daraus resultierende Chance erkannt, ruft dies in der Regel an Top-Standorten nicht einen, sondern gleich mehrere oder gar ganz viele Investoren auf den Plan, die den Mangel bestenfalls beseitigen. Aber wenn sie ihn beseitigen, kann es durchaus sein, dass sie dabei übers Ziel hinausschießen und über den Bedarf hinaus Fläche produzieren, was dann wieder den Leerstand fördert. Zugleich machen die neuen Projekte älteren Büroimmobilien natürlich die Existenz schwerer, weil die neu gebaute Konkurrenz in Bezug auf aktuelle Anforderungen an Ausstattung, Schnitt und Energieeffizienz oftmals weitaus besser die Nachfrage bedient.

Bezogen auf diese Fragestellung müssen sich Investoren bei Neubauten also zugleich fragen, wann sich die Projekte – nicht nur bei stetiger bei Vollvermietung – amortisieren und wann aus den neuen Immobilien möglicherweise bereits veraltete werden, die es schwer auf dem Markt haben, sodass sich immer schwieriger mit ihnen Geld verdienen lässt. Und Investoren werden sich vielleicht stärker als zuvor fragen müssen, wie sie Projekte bereits heute so anlegen, dass sie sich flexibel mit möglichst geringen Kosten möglichst gut auf die Bedürfnisse von morgen anpassen lassen. Und schließlich gibt es, neben zahlreichen hier unerwähnt bleibenden und dennoch wichtigen Fragen, noch eine Frage, die Immobilieninvestoren so umtreibt: Was ist eigentlich mit den B-Städten?

Das B im Vergleich zum A

„Die Konzentration der Investoren auf die prosperierenden Metropolregionen wird sich zwar fortsetzen, doch Knappheit erweitert auch die Horizonte: Abseits besonders gefragter A-Städte wie Hamburg und München dürften geradezu zwangsläufig B-Städte mehr in den Fokus rücken.“ Das  ist ein Zitat aus dem Marktbericht „Büromarkt Deutschland“ (1. Halbjahr 2013) von KGAL Real Estate Department. Die Autoren sprechen von „vielen ungehobenen Schätzen“ in B-Städten, allerdings „bei höherem Risiko, das es aktiv zu verringern gilt“. Dieses erhöhte Risiko sieht allerdings keinesfalls jeder in gleichem Maße.

Der Immobiliendienstleister DIWG bescheinigt A-Standorten des deutschen Büromarktes in seiner Studie „Büromarkt Deutschland: A- und B-Standorte im Vergleich“ eine weitaus deutlichere Krisenanfälligkeit als B Standorten. Für die Studie wurden die sieben Top 7 Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart mit 11 deutschen B-Standorten (u. a. Leipzig, Dortmund und Hannover) verglichen. Für den Vergleich wurden die Kennzahlen Flächenumsatz, Leerstand, Leerstandsquote und Spitzenmiete des Zeitraums 2000 bis 2012 genutzt. Die Studie bescheinigt den untersuchten B-Standorten mehr Stabilität als den Metropolen. „A-Städte suggerieren Sicherheit. Die Realität ist eine andere“ heißt es im Resümee der Studie. Vielleicht bieten die großen A-Standorte bisweilen größere Chancen UND größere Risiken als ein gut gewählter B-Standort? Und was halten wir nun fest? Machen wir es uns leicht und halten fest: Investoren haben es in Bezug auf Standorte nicht ganz einfach, richtige Entscheidungen zu treffen. Allzu schnelle Entscheidungen sind vielleicht allzu falsche. Mehr als das festzuhalten, müssen WIR im Augenblick nicht tun.

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