Wohneigentum nicht überall erschwinglich

19. Dezember 2013
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Ob sich ein Durchschnittsverdiener in Deutschland Wohneigentum leisten kann, hängt vor allem davon ab, wo er wohnt. Das hat eine Studie des Berliner Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen herausgefunden. Während in den ostdeutschen Ländern ein mittleres Einkommen zur Finanzierung ortsüblicher Objekte völlig ausreicht, muss ein Münchner Bürger  dafür mehr als das Doppelte des Durchschnittseinkommens vorweisen können.

Regionales Durchschnittseinkommen und Quadratmeterpreise
Für ihre Studie konnten die Experten von Empirica auf aktuelle Daten des Statistischen Bundesamts zurückgreifen. Die Einkommensdaten wurden in Relation zu den eigenen Preisinformationen über gebrauchte Einfamilienhäuser gesetzt. Die Forscher betrachten den Kauf eines Eigenheims dann als finanzierbar, wenn die Belastung für Zins und Tilgung das Nettoeinkommen eines Haushalts nicht um mehr als 35 Prozent übersteigt. Vorausgesetzt wurden dabei eine Eigenkapitalleistung in Höhe eines Jahreseinkommens und ein Jahreszins von sechs Prozent. Bei den Durchschnittseinkommen stellte die Studie enorme regionale Unterschiede fest.

Starnberg

Petra Dirscherl / pixelio.de

Den Spitzenreiter in ganz Deutschland stellt hier das bayrische Starnberg dar, dort werden Durchschnittseinkommen von 5.650 Euro erzielt. Aber auch die Quadratmeterpreise für Immobilien weichen von Region zu Region sehr stark ab. So steht etwa der Hochtaunus-Kreis an zweiter Stelle bei der Höhe der Durchschnittseinkommen, die Immobilien kosten dort aber wesentlich weniger als beispielsweise in Starnberg. Während bei den bayrischen Großverdienern also fast das Doppelte des regionalen Durchschnittseinkommens für die Finanzierung eines Eigenheims nötig ist, können im Hochtaunus-Kreis problemlos auch Durchschnittsverdiener zu Hausbesitzern werden.

Von München bis Mansfeld
Die Forscher von Empirica haben in ihrer Studie herausgefunden, dass die Münchner den größten Anteil ihres Durchschnittseinkommens zur Finanzierung eines Eigenheims aufbringen müssen. Die bayrische Metropole führt die Liste mit 232 Prozent an. An zweiter Stelle folgt ebenfalls eine Region in Bayern, nämlich der Landkreis Miesbach mit 218 Prozent. Auch an der dritten Stelle findet sich eine Stadt im Süden der Republik, das baden-württembergische Freiburg führt die Liste mit 194 Prozent fort. Als weitere Städte mit Werten über 100 Prozent folgen Garmisch-Partenkirchen, Bad-Tölz Wolfratshausen, Frankfurt am Main, Starnberg, der Landkreis München, Regensburg und als einzige ostdeutsche Stadt Dresden mit immerhin noch 145 Prozent. Im restlichen Osten liegen die Werte weit unter der 100 Prozent Marke. Stendal, Saale-Orla und Hof sind mit 28 Prozent vertreten, in Anhalt-Bitterfeld und Hersfeld-Rotenburg liegt die Quote bei 27 Prozent. Das Schlusslicht der Liste bildet der Ort Mansfeld im Südharz mit ganzen 18 Prozent. Im Rahmen der Studie wurde beispielsweise für die Stadt Starnberg ein Mindesteinkommen von 9.800 Euro errechnet, das zur Finanzierung eines Eigenheims erarbeitet werden muss. In München liegt diese Grenze bei monatlichen 8.800 Euro, im thüringischen Kyffhäuserkreis hingegen bei lediglich 500 Euro. Diese Werte wurden unter Berücksichtigung der regionalen Immobilienpreise erhoben.

Erschwingliches Wohneigentum
Die von Empirica erstellte Liste zeigt, dass in vielen Regionen Deutschlands ein mittleres Einkommen zum Erwerb von Wohneigentum ausreicht. In manchen Landesteilen ist nicht einmal ein Viertel des regionalen Durchschnittseinkommens dafür nötig. Unter den mehr als 300 Landkreisen sind nur ganze 18, in denen mehr als ein durchschnittliches Einkommen für den Erwerb eines Eigenheims verdient werden muss. Neben den bereits genannten Gebieten gehören der Voralpenraum, der Bodenseekreis und der Main-Taunus-Kreis zu den Regionen, in denen das Eigenheim nur für Besserverdiener erschwinglich ist. Da bei diesen Berechnungen die Preise für gebrauchte Immobilien zugrunde gelegt wurden, muss jedoch berücksichtigt werden, dass auf die Käufer häufig ein zusätzlicher Modernisierungsaufwand zukommt. In die Studie wurden darüber hinaus die regionalen Verfügbarkeiten von Objekten auf dem Immobilienmarkt nicht mit einbezogen. In manchen relativ teuren Regionen stehen beispielsweise vergleichsweise günstige Eigentumswohnungen zur Verfügung. Diese Tatsache geben die Landesbausparkassen als Auftraggeber der Studie bei der Bewertung der Ergebnisse zu bedenken. Sie merken außerdem an, dass die Konditionen für eine Eigenheimfinanzierung bei den derzeit historisch niedrigen Hypothekenzinsen besonders günstig sind.

2014 werden die Preise anziehen
Im kommenden Jahr wird sich die Lage etwas verschieben. Das sagt zumindest das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung voraus. Für die größten deutschen Städte prognostizieren die Forscher für den Immobilienmarkt einen Preisanstieg in Höhe von 6,5 Prozent. Da nicht damit zu rechnen ist, dass die Einkommen in gleichem Maße steigen werden, wird die Bezahlbarkeit von Wohneigentum im Jahr 2014 nach dieser Prognose also zurückgehen. Die günstigsten Quadratmeterpreise findet man derzeit sowohl in den ostdeutschen Bundesländern als auch im Norden Bayerns und Hessens.

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