Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliensachverständigen in Wittenberg, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung in Wittenberg und im Bundesland Sachsen-Anhalt um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe von oder direkt in Wittenberg ansässig.
Der Immobilienmarkt in Wittenberg wird von dem Immobiliensachverständigen
für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Wittenberg und in der Region Fläming werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Fläming erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Wittenberg
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in der Stadt Wittenberg in der Region des norddeutschen Tieflandes zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im norddeutschen Tiefland zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Wittenberg
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Kreises Wittenberg und die Stadt Wittenberg in Sachsen-Anhalt. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Wittenberg einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind . Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Wittenberg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Wittenberg
Einleitung
Lutherstadt Wittenberg, gelegen im Osten von Sachsen-Anhalt an der Elbe, ist eine Stadt mit etwa 46.000 Einwohnern und historischer Bedeutung. Als UNESCO-Welterbe und Zentrum der Reformation zieht Wittenberg Touristen, Investoren und neue Bewohner an. Der Immobilienmarkt der Stadt ist geprägt von einer Mischung aus historischen Gebäuden, modernen Wohnanlagen und einem stabilen wirtschaftlichen Umfeld, das durch Tourismus, Industrie und Bildungseinrichtungen wie die Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg gestützt wird. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Wittenberg, einschließlich Kauf- und Mietpreisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, regionalen Besonderheiten sowie einer Prognose für die Zukunft.
Kaufpreisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Wittenberg zeigt in den letzten Jahren eine moderate, aber stetige Preisentwicklung, die von regionalen und wirtschaftlichen Faktoren beeinflusst wird.
Eigentumswohnungen
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Wittenberg liegt derzeit bei etwa 1.450 Euro. Seit 2020 sind die Preise für Wohnungen um rund 30 % gestiegen, von etwa 1.159 Euro pro Quadratmeter auf den aktuellen Wert. Besonders in zentralen Lagen wie der Altstadt oder in Stadtteilen wie Piesteritz, die durch ihre Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen attraktiv sind, erreichen die Preise bis zu 1.688 Euro pro Quadratmeter. Günstigere Wohnungen sind in Randlagen oder weniger nachgefragten Stadtteilen wie Nudersdorf für etwa 1.022 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich ein leichter Anstieg von etwa 0,56 %, während die Preise im Vergleich zum Vorquartal um etwa 5,92 % gestiegen sind. Diese Entwicklung deutet auf eine stabile Nachfrage nach Eigentumswohnungen hin, insbesondere für kleinere Einheiten, die als Kapitalanlage oder für Singles und junge Paare geeignet sind.
Einfamilienhäuser und Reihenhäuser
Für Häuser liegt der durchschnittliche Kaufpreis in Wittenberg bei etwa 1.732 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 1.477 Euro für günstigere Objekte bis hin zu 1.918 Euro für hochwertige Immobilien in bevorzugten Lagen. Seit 2020 sind die Hauspreise um etwa 32,7 % gestiegen, von 1.611 Euro pro Quadratmeter auf den aktuellen Wert. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser in ruhigen, grünen Stadtteilen wie Pratau oder Jahmo, die für Familien attraktiv sind. Hochpreisige Objekte, die bis zu 3.190 Euro pro Quadratmeter kosten, finden sich in gehobenen Wohnlagen mit guter Infrastruktur oder moderner Ausstattung. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Häuser leicht gesunken (ca. -2,57 %), was auf eine kurzfristige Marktkorrektur hinweisen könnte. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Häusern, insbesondere mit Garten oder großer Grundstücksfläche, hoch.
Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien, wie Wohn- und Geschäftshäuser oder Ladenlokale, sind in Wittenberg ebenfalls gefragt, insbesondere in der Altstadt oder entlang der Dessauer Straße. Die Preise variieren stark je nach Zustand, Lage und Vermietungsstatus. Ein Beispiel ist ein saniertes Wohn- und Geschäftshaus mit langfristigen Mietverträgen, das Preise von über 2.000 Euro pro Quadratmeter erzielen kann. Zwangsversteigerungen, wie ein Einfamilienhaus in Karlsfeld für 162 Euro pro Quadratmeter, bieten Chancen für Investoren, sind jedoch oft sanierungsbedürftig.
Mietpreisentwicklung
Die Mietpreise in Wittenberg entwickeln sich unterschiedlich für Wohnungen und Häuser, wobei die Stadt im Vergleich zu Großstädten wie Leipzig oder Berlin erschwinglich bleibt.
Mietwohnungen
Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei 7,35 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 5,58 Euro bis 7,74 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mietpreise für Wohnungen nahezu stabil (+0,82 %), während sie im Vergleich zum Vorquartal leicht gesunken sind (-0,82 %). Besonders gefragt sind modernisierte Bestandswohnungen in zentralen Lagen, wie in der Coswiger Straße, oder Neubauwohnungen in Piesteritz. Die Bruttomietrendite für Wohnungen liegt bei etwa 5,9 %, was Wittenberg für Kapitalanleger attraktiv macht, insbesondere im Vergleich zu Metropolen mit niedrigeren Renditen.
Mietpreise für Häuser
Für Mietshäuser liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 9,60 Euro, ein Anstieg von 11,11 % im Vergleich zum Vorjahr. Dieser starke Anstieg spiegelt die hohe Nachfrage nach geräumigen Wohnmöglichkeiten für Familien wider, die in Wittenberg oft nur begrenzt verfügbar sind. Die Mietpreise für Häuser variieren zwischen 5,10 Euro und 7,34 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Grundstücksgröße.
Angebot und Nachfrage
Das Immobilienangebot in Wittenberg umfasst eine breite Palette von Objekten, von historischen Altbauten in der Altstadt bis hin zu modernen Einfamilienhäusern in Neubaugebieten. Laut Immobilienportalen wie Immonet und Immowelt gibt es aktuell etwa 50 Immobilien zum Kauf in Wittenberg, darunter 33 in Lutherstadt Wittenberg selbst, sowie weitere in Stadtteilen wie Abtsdorf, Pratau oder Apollensdorf. Häuser dominieren das Angebot, mit Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern, die oft in ruhigen Wohnlagen angeboten werden. Wohnungen, insbesondere kleinere Einheiten, sind seltener, was die Preise in diesem Segment stützt.
Die Nachfrage ist stabil, getrieben von verschiedenen Gruppen:
Familien: Suchen Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser in grünen, familienfreundlichen Stadtteilen wie Pratau oder Seegrehna.
Investoren: Interessieren sich für Mehrfamilienhäuser oder sanierte Wohn- und Geschäftshäuser mit guter Rendite, insbesondere in der Altstadt.
Junge Paare und Singles: Nachfrage nach kleineren Eigentums- oder Mietwohnungen in zentralen Lagen.
Tourismusbezogene Investoren: Interessieren sich für Ferienwohnungen oder Bungalows, da Wittenberg ein beliebtes Reiseziel ist.
Die Nachfrage wird durch die gute Infrastruktur der Stadt unterstützt, einschließlich der Anbindung über die A9 und den ICE-Bahnhof mit Verbindungen nach Berlin und Leipzig. Auch die Nähe zur Natur, wie der Dübener Heide, macht Wittenberg attraktiv.
Regionale Besonderheiten
Wittenberg unterscheidet sich von anderen Städten in Sachsen-Anhalt durch seine kulturelle und historische Bedeutung. Die Altstadt, mit ihren UNESCO-geschützten Gebäuden wie dem Lutherhaus und der Schlosskirche, ist ein Magnet für Touristen und prägt den Immobilienmarkt. Immobilien in der Altstadt, wie sanierte Wohn- und Geschäftshäuser, erzielen Premiumpreise, sind aber oft denkmalgeschützt, was Sanierungen erschwert.
Stadtteile wie Piesteritz bieten moderne Wohnanlagen und sind bei Familien beliebt, während Randlagen wie Nudersdorf oder Globig-Bleddin günstigere Alternativen darstellen, aber weniger nachgefragt sind. Die Preise in Globig-Bleddin liegen beispielsweise bei 1.042 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 1.638 Euro für Häuser, deutlich unter dem städtischen Durchschnitt.
Ein weiterer Faktor ist die wirtschaftliche Stabilität durch Tourismus und lokale Industrie, etwa die chemische Industrie in Piesteritz. Dies sorgt für eine konstante Nachfrage nach Wohnraum, auch von Fachkräften, die in der Region arbeiten.
Herausforderungen und Chancen
Herausforderungen
Begrenztes Angebot: Besonders im Segment der Mietwohnungen und kleineren Eigentumswohnungen ist das Angebot knapp, was die Preise treibt.
Sanierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere in der Altstadt, sind sanierungsbedürftig, was hohe Investitionskosten verursacht.
Demografischer Wandel: Eine alternde Bevölkerung könnte langfristig die Nachfrage nach Einfamilienhäusern dämpfen.
Zinsentwicklung: Steigende Zinsen könnten die Finanzierung von Immobilienkäufen erschweren, insbesondere für junge Käufer.
Chancen
Tourismus: Die steigenden Touristenzahlen bieten Potenzial für Ferienwohnungen und Gewerbeimmobilien wie Cafés oder Souvenirläden.
Kapitalanlagen: Die attraktive Mietrendite von 5,9 % für Wohnungen macht Wittenberg für Investoren interessant.
Infrastrukturprojekte: Die geplante Landesgartenschau 2027 und der Glasfaserausbau könnten die Attraktivität der Stadt steigern.
Regionale Anbindung: Die gute Verkehrsanbindung an Berlin und Leipzig zieht Pendler an, die erschwinglicheren Wohnraum suchen.
Prognose
Für die kommenden Jahre ist mit einer weiterhin stabilen Entwicklung des Immobilienmarkts in Wittenberg zu rechnen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser werden vermutlich moderat steigen, getrieben von der Nachfrage nach modernisierten Objekten und der begrenzten Verfügbarkeit. Ein jährlicher Anstieg von 2-4 % ist realistisch, sofern die Zinsen stabil bleiben. Die Mietpreise könnten ebenfalls leicht ansteigen, insbesondere für Mietshäuser, da die Nachfrage nach geräumigem Wohnraum hoch bleibt.
Langfristig wird die Attraktivität Wittenbergs durch den Tourismus und die wirtschaftliche Stabilität gestärkt. Projekte wie die Landesgartenschau 2027 könnten neue Impulse setzen und die Nachfrage in bestimmten Stadtteilen ankurbeln. Allerdings könnten steigende Baukosten und der Sanierungsbedarf älterer Gebäude die Preisentwicklung in einigen Segmenten bremsen.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Wittenberg bietet eine ausgewogene Mischung aus Stabilität und Wachstumspotenzial. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von 1.450 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 1.732 Euro für Häuser bleibt die Stadt erschwinglich im Vergleich zu Metropolen, bietet aber attraktive Renditen für Investoren. Die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Mietwohnungen, gepaart mit der kulturellen und touristischen Bedeutung Wittenbergs, macht die Stadt zu einem interessanten Standort für Käufer und Investoren. Herausforderungen wie begrenztes Angebot und Sanierungsbedarf sollten jedoch bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden. Insgesamt bleibt Wittenberg ein dynamischer Immobilienmarkt mit guten Perspektiven für die Zukunft.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Wittenberg für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Wittenberg
Die Lutherstadt Wittenberg ist der Sitz des gleichnamigen Landkreises im Bundesland Sachsen-Anhalt und liegt an der Elbe, rund 100 Kilometer südwestlich von Berlin. Das Stadtgebiet gehört zum norddeutschen Tiefland und erstreckt sich am nördlichen Elbufer. Die Bevölkerungszahlen von Wittenberg entwickeln sich schon seit einigen Jahren negativ. 2009 lebten 50.113 Menschen in der Stadt, im Jahr 2010 zählte man 49.496 Bürger. 2012 hatte Wittenberg dann nur noch 46.930 Einwohner und der letzte Stand von 2014 bestätigt mit der Zahl 46.621 noch einmal den anhaltenden Abwärtstrend.
Kultur und Bildung
Die Stadt Wittenberg hatte im 16. Jahrhundert eine herausragende Bedeutung als politisches und kulturelles Zentrum. Noch heute zeugen die weltberühmten Reformationsstätten in der Altstadt von der glorreichen Vergangenheit Wittenbergs. Hier wirkte nicht nur Luther, auch Philipp Melanchthon und Lucas Cranach der Ältere haben ihre Spuren hinterlassen. Wittenberg war einst die Hauptstadt des sächsischen Kurkreises und kurfürstliche Residenzstadt von Sachsen-Wittenberg. Einige der Sehenswürdigkeiten gehören zum UNESCO Weltkulturerbe. Dazu zählen die 1187 erstmals erwähnte Stadtkirche St. Marien, das Lutherhaus aus dem 16. Jahrhundert und das Melanchthonhaus aus dem Jahre 1536. Neben der Stadtkirche steht das Bugenhagenhaus, das älteste Pfarrhaus Deutschlands. Das Schloss Wittenberg wurde im Jahre 1525 erbaut und danach zwei Mal zerstört und wieder aufgebaut. Seine Schlosskirche aus dem Jahre 1515 gehört ebenfalls zum UNESCO Weltkulturerbe. Sie ist durch das Anschlagen von Martin Luthers 95 Thesen berühmt geworden. Das Augusteum stammt aus dem Jahre 1582. Die Universität Leucorea wurde 1502 gegründet. Sehenswert sind auch die katholische Kirche Unbefleckte Empfängnis von 1872, das 1504 erstmals erwähnte Hamlethaus, das Stadthaus aus dem 13. Jahrhundert, der Marktplatz mit Rathaus von 1541, die Cranach-Höfe und die Hundertwasserschule, die nach Plänen des gleichnamigen österreichischen Architekten gebaut wurde. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Wittenberg acht Grundschulen, vier Sekundarschulen und zwei Gymnasien zur Verfügung. Die beiden Sonderschulen am Standort vervollständigen das allgemeine Bildungsangebot. Studieren kann man hier an der Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg.
Wirtschaft
Der Wirtschaftsstandort Wittenberg entwickelte sich Ende des 19. Jahrhunderts zu einem wichtigen Industriestandort, vor allem die chemische Industrie spielte eine kardinale Rolle in der Stadt. Heute sorgen vor allem die hervorragende Infrastruktur und die fünf Gewerbegebiete für die Attraktivität des Standortes. Der größte Arbeitgeber von Wittenberg ist die Stadt- und Kreisverwaltung mit rund 1.150 Beschäftigten. Das Krankenhaus Paul Gerhard Stift beschäftigt rund 850 Mitarbeiter. Bedeutend für die Wirtschaft des Standortes ist auch das Unternehmen SKW Stickstoffwerke Piesteritz mit rund 830 Angestellten. Auf dem Firmengelände liegt der einzige Agro-Chemie Park von Deutschland. Weitere ansässige Firmen sind beispielsweise der Getränkekartonhersteller SIG Combibloc GmbH, der Konzern Unilever Bestfoods mit einem Margarinewerk, die Wikana Keks- und Nahrungsmittel GmbH, das Bauchemieunternehmen PCI Augsburg GmbH und das Chemieunternehmen Borealis Agrolinz Melamine GmbH.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Wittenberg ist über drei Anschlussstellen an die Bundesautobahn A9 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B2, B187, B100 und B182 durch das Stadtgebiet. Es gibt mehrere Bahnhöfe mit Schienenverbindungen in die Städte Berlin, Rostock, Halle, Leipzig, Bitterfeld, Falkenberg, Jessen, Annaburg, Coswig, Dessau-Roßlau und Magdeburg. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Wittenberg verfügt über zwei Güterumschlaghäfen an der Elbe. Außerdem gibt es Passagierschifffahrt. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Leipzig-Halle, Berlin-Schönefeld und Berlin-Tegel.
Der Verwaltungssitz der Stadt ist Lutherstraße 56 in 06886 Lutherstadt Wittenberg (Telefon: 0 34 91/ 42 10).
Umfeld von Wittenberg: Annaburg, Bad Schmiedeberg, Coswig (Anhalt), Gräfenhainichen, Jessen, Kemberg, Lutherstadt, Oranienbaum-Wörlitz, Zahna-Elster.
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