Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Dessau-Roßlau

Immobilienmarkt Dessau-Roßlau

Einleitung

Dessau-Roßlau, eine Stadt in Sachsen-Anhalt mit etwa 83.000 Einwohnern, ist bekannt für ihre kulturelle Bedeutung, insbesondere durch das UNESCO-Welterbe Bauhaus und das Dessau-Wörlitzer Gartenreich. Die Stadt liegt strategisch günstig zwischen den Metropolregionen Berlin, Leipzig und Halle und ist durch eine gute Verkehrsanbindung an die Autobahn A9 sowie regionale und überregionale Bahnverbindungen attraktiv. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Dessau-Roßlau, beleuchtet Preisentwicklungen, Nachfrage, Angebot und zukünftige Trends und bietet eine fundierte Einschätzung für potenzielle Käufer, Verkäufer und Investoren.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Dessau-Roßlau zeichnet sich durch moderate Preise im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt aus, was die Stadt sowohl für private Käufer als auch für Investoren interessant macht. Die Stadt bietet eine Vielfalt an Immobilien, darunter Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, Eigentumswohnungen in historischen Gründerzeitvillen, sanierte Mehrfamilienhäuser sowie moderne Neubauten. Die Preise variieren stark je nach Lage, Zustand, Baujahr und Größe der Immobilie, wobei bestimmte Stadtteile wie Ziebigk oder Roßlau unterschiedliche Preisniveaus aufweisen.

Kaufpreise für Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dessau-Roßlau liegt derzeit zwischen etwa 1.400 und 2.300 Euro, abhängig von der Quelle und der betrachteten Immobilienart. Einfamilienhäuser mit 100 bis 150 Quadratmetern erreichen oft die höchsten Preise, mit durchschnittlichen Kosten von etwa 2.100 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter. Größere Häuser (200 Quadratmeter und mehr) sind tendenziell günstiger, mit Preisen um 2.000 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter. In Stadtteilen wie Roßlau, die als besonders preisgünstig gelten, können Häuser bereits für etwa 1.300 Euro pro Quadratmeter erworben werden, während in begehrten Vierteln wie Ziebigk oder Rodleben Preise bis zu 2.900 Euro pro Quadratmeter möglich sind.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen kosten in Dessau-Roßlau im Durchschnitt zwischen 1.200 und 1.600 Euro pro Quadratmeter. Kleinere Wohnungen (40 bis 60 Quadratmeter) erzielen oft höhere Quadratmeterpreise, die bei etwa 2.000 bis 2.400 Euro liegen, während größere Wohnungen (100 bis 150 Quadratmeter) mit Preisen um 1.800 Euro pro Quadratmeter günstiger sind. Seit 2020 sind die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 30 % gestiegen, was auf eine gestiegene Nachfrage nach kompakten Wohneinheiten, insbesondere in zentralen Lagen, zurückzuführen ist. In weniger nachgefragten Stadtteilen wie Alten können Wohnungen jedoch für unter 1.400 Euro pro Quadratmeter erworben werden.

Mietpreise

Die Mietpreise in Dessau-Roßlau sind im Vergleich zu anderen deutschen Städten niedrig, was die Stadt für Mieter attraktiv macht. Bestandswohnungen kosten im Durchschnitt etwa 5,40 bis 5,90 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen zwischen 6,50 und 7,20 Euro pro Quadratmeter liegen. Besonders gefragt sind kleine Single-Wohnungen (ca. 30 Quadratmeter), die Mieten von etwa 7,10 Euro pro Quadratmeter erzielen. Für Häuser liegen die Mietpreise für Bestandsobjekte bei etwa 5,80 Euro pro Quadratmeter und für Neubauten bei 5,90 Euro pro Quadratmeter. In den letzten Jahren sind die Mieten für Bestandswohnungen leicht gesunken (ca. -1,3 %), während Neubauwohnungen eine Mietsteigerung von etwa 7,6 % verzeichneten.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Dessau-Roßlau zeigen seit 2020 einen moderaten Aufwärtstrend, obwohl es in jüngster Zeit Anzeichen für eine leichte Abkühlung gibt. Die Preise für Häuser sind seit 2020 um etwa 26 % gestiegen, während Eigentumswohnungen einen Anstieg von rund 30 % verzeichneten. Im Vergleich zum Vorjahr (2024) sind die Preise für Wohnungen jedoch um etwa 9 bis 19 % gesunken, und auch die Hauspreise verzeichneten Rückgänge von etwa 17 % in einigen Segmenten. Diese Entwicklung könnte auf eine gesättigte Nachfrage, wirtschaftliche Unsicherheiten oder eine erhöhte Verfügbarkeit von Immobilien zurückzuführen sein. Dennoch bleibt der Markt stabil, da die Preise im Vergleich zu anderen Regionen Deutschlands niedrig sind und die Nachfrage nach Wohnraum konstant bleibt.

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Dessau-Roßlau ist vielfältig. Familien suchen häufig Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften in ruhigen Vororten wie Mildensee, Waldersee oder Kleutsch, während junge Berufstätige und Senioren Eigentumswohnungen in zentralen Lagen wie Dessau-Süd oder Ziebigk bevorzugen. Investoren zeigen Interesse an Mehrfamilienhäusern, da die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen mit etwa 7,7 % im Bundesvergleich hoch sind. Besonders attraktiv sind sanierte Altbauten und Neubauwohnungen, die höhere Mieten erzielen.

Das Angebot ist breit gefächert und umfasst sowohl historische Immobilien (z. B. Gründerzeitvillen) als auch moderne Neubauten. In den letzten Jahren wurden durch städtische Förderprogramme zahlreiche Sanierungen und Neubauprojekte umgesetzt, was das Angebot an hochwertigen Immobilien erhöht hat. Dennoch gibt es in weniger gefragten Stadtteilen wie Alten oder Roßlau ein Überangebot an älteren Bestandsimmobilien, was die Preise dort drückt. Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist begrenzt, und potenzielle Käufer müssen bei Tiefbauarbeiten mit Kosten für die Beseitigung von Kampfmitteln rechnen, da viele Grundstücke als Kampfmittelverdachtsflächen gelten.

Stadtteile und Lagefaktoren

Dessau-Roßlau bietet eine Vielzahl von Stadtteilen mit unterschiedlichen Charakteristika:

• Ziebigk und Dessau-Süd: Begehrte Wohnlagen mit gehobenen Immobilienpreisen (bis zu 1.900 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen). Diese Stadtteile sind zentral gelegen und bieten eine gute Infrastruktur.

• Roßlau: Günstigster Stadtteil mit Quadratmeterpreisen um 1.000 bis 1.300 Euro. Ideal für preisbewusste Käufer, jedoch mit begrenzter Nachfrage.

• Alten: Mittlere Preisklasse (ca. 1.400 bis 1.900 Euro pro Quadratmeter). Attraktiv für Investoren aufgrund stabiler Mietrenditen.

• Mildensee, Waldersee, Kleutsch: Beliebte Vororte für Familien, mit Preisen für Häuser zwischen 1.800 und 2.500 Euro pro Quadratmeter.

• Rodleben: Teuerster Stadtteil für Häuser (bis zu 2.900 Euro pro Quadratmeter), aufgrund der ländlichen Lage und hochwertigen Immobilien.

Lagefaktoren wie die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln und Grünflächen beeinflussen die Preise stark. Die zentrale Lage von Dessau-Roßlau in der Metropolregion Mitteldeutschland und die Nähe zu Berlin, Leipzig und Halle machen die Stadt für Berufspendler attraktiv.

Infrastruktur und Lebensqualität

Dessau-Roßlau punktet mit einer hohen Lebensqualität, die den Immobilienmarkt zusätzlich stützt. Die Stadt verfügt über ein gut ausgebautes Netz an Schulen, Kindertagesstätten, Krankenhäusern und Einkaufsmöglichkeiten. Kulturelle Angebote wie das Anhaltische Theater, das Bauhausmuseum und zahlreiche Parks sowie das Dessau-Wörlitzer Gartenreich ziehen Kultur- und Naturfreunde an. Die Stadt ist eine der grünsten Deutschlands, mit weitläufigen Auenlandschaften an Elbe und Mulde sowie dem UNESCO-Biosphärenreservat Mittelelbe. Ein gut ausgebautes Radwegenetz, darunter der Elberadweg, und die Nähe zu Naherholungsgebieten erhöhen die Attraktivität für Familien und Senioren.

Die Verkehrsanbindung ist ein weiterer Pluspunkt. Die Autobahn A9 und regionale Bahnverbindungen sorgen für eine gute Erreichbarkeit, während der öffentliche Nahverkehr das Stadtzentrum mit den Randbezirken verbindet. Dennoch ist in ländlicheren Stadtteilen ein Auto oft notwendig.

Zukunftsaussichten

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Dessau-Roßlau erscheint positiv, auch wenn kurzfristige Preiskorrekturen möglich sind. Die Stadt investiert in nachhaltige Stadtentwicklung, einschließlich energieeffizienter Neubauprojekte und der Modernisierung von Bestandsimmobilien. Diese Maßnahmen könnten die Attraktivität des Marktes weiter steigern. Die Nachfrage nach kompakten Wohnungen und Einfamilienhäusern wird voraussichtlich stabil bleiben, da Dessau-Roßlau als Wohnort für Familien, Berufspendler und Senioren an Bedeutung gewinnt.

Langfristig könnten Investitionen in die Infrastruktur, wie der Ausbau von Grünflächen und Freizeitangeboten, die Immobilienwerte steigern. Allerdings könnten wirtschaftliche Unsicherheiten und ein begrenztes Angebot an Baugrundstücken das Wachstum bremsen. Investoren sollten sich auf renditestarke Bestandswohnungen und sanierte Mehrfamilienhäuser konzentrieren, während private Käufer von den moderaten Preisen und der hohen Lebensqualität profitieren können.

Empfehlungen

• Für Käufer: Nutzen Sie die moderaten Preise, insbesondere in Stadtteilen wie Roßlau oder Alten, für den Erwerb von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Eine individuelle Immobilienbewertung durch lokale Makler ist ratsam, um den genauen Marktwert zu ermitteln. Prüfen Sie rechtliche Aspekte wie Denkmalschutz oder Kampfmittelbelastung bei Grundstücken.

• Für Verkäufer: Der Markt bietet gute Chancen für den Verkauf von sanierten Immobilien, insbesondere in zentralen Lagen. Setzen Sie auf professionelle Makler, um die besten Preise zu erzielen, und berücksichtigen Sie die Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten.

• Für Investoren: Bestandswohnungen mit hohen Mietrenditen (bis zu 7,7 %) sind besonders attraktiv. Konzentrieren Sie sich auf Mehrfamilienhäuser in mittleren bis guten Lagen, da diese stabile Einnahmen versprechen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Dessau-Roßlau bietet 2025 eine attraktive Kombination aus moderaten Preisen, stabiler Nachfrage und hoher Lebensqualität. Trotz leichter Preisschwankungen bleibt die Stadt ein vielversprechender Standort für Käufer, Verkäufer und Investoren. Die kulturelle und infrastrukturelle Bedeutung sowie die strategische Lage in Mitteldeutschland machen Dessau-Roßlau zu einem unterschätzten Juwel auf dem Immobilienmarkt. Mit einer sorgfältigen Planung und Beratung durch lokale Experten können Interessierte von den vielfältigen Möglichkeiten profitieren, die die Bauhausstadt zu bieten hat.