Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Stendal

Immobilienmarkt Stendal

Einleitung

Stendal, eine Hansestadt im Norden Sachsen-Anhalts, ist die größte Stadt der Altmark-Region und zählt rund 40.000 Einwohner. Mit ihrer historischen Backsteingotik, einer lebendigen Altstadt und einer guten Verkehrsanbindung, insbesondere durch den ICE-Bahnhof, bietet Stendal eine attraktive Lebensqualität. Der Immobilienmarkt in Stendal ist geprägt von einer Mischung aus erschwinglichen Preisen, stabiler Nachfrage und einer Vielzahl an Immobilientypen, die sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren interessant sind. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Angebotsstruktur sowie die Perspektiven für den Immobilienmarkt in Stendal.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Stendal zeichnet sich durch seine Erschwinglichkeit im Vergleich zu anderen deutschen Regionen aus. Die Stadt bietet eine breite Palette an Immobilien, darunter Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Besonders die Kombination aus historischem Charme und moderner Infrastruktur macht Stendal für verschiedene Zielgruppen attraktiv. Die Nachfrage ist stabil, getrieben von Familien, die ein Eigenheim suchen, sowie Investoren, die von den hohen Mietrenditen in der Region profitieren möchten. Die gute Anbindung an Metropolen wie Berlin (ca. 40 Minuten mit dem ICE) und Wolfsburg (ca. 30 Minuten) sowie die geplanten Autobahnauffahrten (A14) verstärken die Attraktivität der Region für Pendler und Unternehmen.

Preisentwicklung

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Stendal sind im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt niedrig, was die Stadt für Käufer und Investoren interessant macht. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis derzeit bei etwa 1.450 bis 1.500 Euro. Seit 2020 sind die Preise für Wohnungen um rund 40 % gestiegen, wobei die Steigerungsrate in den letzten Jahren etwas abgeflacht ist und die Preise seit 2022 eher seitwärts tendieren. Für Häuser beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis etwa 1.800 bis 2.300 Euro, mit einem Anstieg von etwa 33 % seit 2020. Die Preisspanne variiert stark je nach Lage, Zustand und Baujahr. Während sanierte Objekte in der Innenstadt oder modern ausgestattete Bungalows bis zu 3.600 Euro pro Quadratmeter kosten können, sind unsanierte Immobilien oder solche in Randlagen deutlich günstiger, teilweise ab 700 Euro pro Quadratmeter.

Mietpreise

Die Mietpreise in Stendal sind ebenfalls moderat. Für Bestandswohnungen liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bei etwa 5,70 Euro pro Quadratmeter, für Neubauwohnungen bei rund 6,80 Euro. Die Mieten für Bestandswohnungen sind in den letzten Jahren leicht um etwa 3–4 % gestiegen, während Neubauwohnungen eine stärkere Preissteigerung von etwa 9 % verzeichneten. Häuser zur Miete kosten im Durchschnitt 8,70 Euro pro Quadratmeter, wobei die Mieten für Häuser seit 2022 deutlich stärker gestiegen sind als die für Wohnungen. Die Bruttomietrenditen sind mit etwa 9,2 % für Bestandswohnungen und 5,2 % für Neubauwohnungen überdurchschnittlich hoch, was Stendal für Kapitalanleger attraktiv macht.

Grundstückspreise

Die Grundstückspreise in Stendal sind erschwinglich, was den Bau von Eigenheimen fördert. Der durchschnittliche Bodenrichtwert liegt bei etwa 42 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 5 Euro in ländlichen Randlagen bis 170 Euro in zentralen oder besonders nachgefragten Gebieten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Bodenrichtwerte um etwa 4,5 % gesunken, was auf eine leichte Marktabkühlung hindeutet. Dennoch bleiben Grundstücke in Stendal im Vergleich zu anderen Regionen Sachsen-Anhalts oder Deutschlands günstig, was die Stadt für Bauwillige attraktiv macht.

Angebotsstruktur

Das Immobilienangebot in Stendal ist vielfältig und umfasst sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubauprojekte. Zu den gängigsten Immobilientypen gehören:

• Einfamilienhäuser: Diese sind besonders bei Familien gefragt. Viele Objekte sind sanierte Altbauten mit historischem Charme oder moderne Neubauten mit Energieeffizienzstandards (z. B. Erdwärmeheizung oder Photovoltaikanlagen). Preise liegen typischerweise zwischen 150.000 und 350.000 Euro, abhängig von Größe und Ausstattung.

• Reihenhäuser und Doppelhäuser: Diese bieten eine kostengünstige Alternative zu Einfamilienhäusern und sind in Stadtteilen wie Stendal-Nord oder Insel beliebt. Preise beginnen bei etwa 120.000 Euro.

• Eigentumswohnungen: Besonders in der Innenstadt sind grundsanierte Wohnungen in historischen Gebäuden gefragt. Lofts mit modernem Design und historischem Flair erzielen hohe Preise, während kleinere Wohnungen in Plattenbauten günstiger sind.

• Mehrfamilienhäuser: Diese sind für Investoren interessant, insbesondere aufgrund der hohen Mietrenditen. Viele Objekte stammen aus dem späten 19. oder frühen 20. Jahrhundert und sind teilsaniert.

• Bungalows und Villen: Moderne Bungalows mit gehobener Ausstattung (z. B. Aluminiumrollläden, energieeffiziente Heizsysteme) sind in Randlagen wie Eichstedt oder Sandau verfügbar. Villen sind selten, aber in gehobenen Lagen sehr gefragt.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind in verschiedenen Stadtteilen und umliegenden Orten wie Bismark oder Osterburg verfügbar. Sie eignen sich für individuelle Bauprojekte und sind oft preisgünstiger als in anderen Regionen.

Das Angebot umfasst derzeit etwa 480 Immobilien im Landkreis Stendal, davon rund 130 Wohnungen, 185 Häuser und 30 Grundstücke. Gewerbeimmobilien, wie Ladenflächen oder Industrieflächen, sind ebenfalls vorhanden, aber weniger zahlreich.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Stendal ist vielschichtig. Zu den Hauptzielgruppen gehören:

• Familien: Sie suchen erschwingliche Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser mit Garten in ruhigen Lagen wie Stendal-Nord oder Wahrburg.

• Pendler: Dank der guten Anbindung an Berlin und Wolfsburg sind Immobilien für Berufspendler attraktiv, insbesondere in der Innenstadt oder nahe dem Bahnhof.

• Investoren: Hohe Mietrenditen und moderate Kaufpreise machen Stendal für Kapitalanleger interessant, besonders für Mehrfamilienhäuser oder sanierte Bestandswohnungen.

• Senioren: Barrierefreie Bungalows oder moderne Eigentumswohnungen in zentralen Lagen sind bei älteren Käufern gefragt.

• Bauwillige: Günstige Grundstücke und eine gute Infrastruktur ziehen Bauherren an, die individuelle Eigenheime planen.

Die Nachfrage bleibt stabil, da Stendal eine hohe Lebensqualität bietet, unterstützt durch Parks, Grünflächen, das Uchtetal und eine Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten wie Radtouren oder kulturelle Veranstaltungen.

Infrastruktur und Attraktivität

Stendals Immobilienmarkt profitiert von der ausgezeichneten Infrastruktur der Stadt. Der ICE-Bahnhof verbindet Stendal mit überregionalen Zentren, während Stadt- und Regionalbusse den Nahverkehr abdecken. Die geplanten Autobahnauffahrten (A14) werden die Anbindung weiter verbessern. Die Stadt verfügt über Schulen, Kitas, ein Krankenhaus, Einkaufsmöglichkeiten und kulturelle Einrichtungen, was sie für Familien und Berufstätige attraktiv macht. Die historische Altstadt mit ihren backsteingotischen Bauten sowie die Nähe zur Natur (Uchtetal, Tiergarten) erhöhen die Lebensqualität und damit die Nachfrage nach Immobilien.

Herausforderungen

Trotz der positiven Aspekte gibt es Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt in Stendal:

• Sanierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere aus dem 19. oder frühen 20. Jahrhundert, erfordern umfassende Sanierungen, was die Kosten für Käufer erhöhen kann.

• Demografischer Wandel: Die Region ist dünn besiedelt, und die Bevölkerungszahl stagniert, was langfristig die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen könnte.

• Regionale Unterschiede: Während zentrale Lagen in Stendal stark nachgefragt sind, sind Randlagen oder ländliche Ortsteile weniger gefragt, was zu Preisunterschieden führt.

• Marktabkühlung: Die leichte Stagnation der Kaufpreise und der Rückgang der Bodenrichtwerte deuten auf eine vorübergehende Marktabkühlung hin, die Unsicherheiten für Investoren mit sich bringen kann.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Stendal bleibt für die kommenden Jahre vielversprechend. Die moderate Preisentwicklung, hohe Mietrenditen und die gute Infrastruktur machen die Stadt attraktiv für Käufer und Investoren. Die geplante Verbesserung der Verkehrsanbindung durch die Autobahnauffahrten könnte die Nachfrage weiter ankurbeln, insbesondere bei Pendlern. Gleichzeitig wird die Erschwinglichkeit der Immobilien und Grundstücke den Bau von Eigenheimen fördern. Allerdings sollten Investoren den Sanierungsbedarf älterer Objekte und mögliche demografische Entwicklungen im Blick behalten. Insgesamt bietet Stendal eine stabile und attraktive Option für Immobilieninvestitionen in Sachsen-Anhalt.

Fazit

Stendal ist ein Immobilienmarkt mit hohem Potenzial, geprägt von erschwinglichen Preisen, einer vielfältigen Angebotsstruktur und einer stabilen Nachfrage. Die Kombination aus historischem Charme, moderner Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung macht die Stadt sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren interessant. Trotz Herausforderungen wie Sanierungsbedarf und demografischem Wandel bietet Stendal attraktive Chancen für Immobilienkäufe und -investitionen. Die moderate Preisentwicklung und die hohen Mietrenditen unterstreichen die langfristige Attraktivität des Marktes.