Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt Bamberg
wird von dem Immobilienwertermittler für ein Marktwertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Bamberg und in der Region Oberfranken werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Oberfranken, im Norden Bayerns, erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Bamberg
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Bamberg in der Region Oberfranken zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart an der Regnitz zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Bamberg
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und die Stadt Bamberg im nördlichen Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Bamberg einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Bamberg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Bamberg
Einleitung
Bamberg, eine historische Stadt in Oberfranken, Bayern, ist bekannt für ihre gut erhaltene Altstadt, die zum UNESCO-Weltkulturerbe gehört, und ihre kulturelle Bedeutung. Der Immobilienmarkt in Bamberg ist dynamisch und spiegelt sowohl die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Lebensraum als auch die allgemeinen Trends des bayerischen und deutschen Immobilienmarktes wider. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarktes in Bamberg, einschließlich Kauf- und Mietpreisen, Preisentwicklungen, regionalen Unterschieden innerhalb der Stadt, Angebot und Nachfrage, sowie einer Prognose für die Zukunft.
1. Überblick über den Immobilienmarkt
1.1 Allgemeine Marktsituation
Der Immobilienmarkt in Bamberg ist im Jahr 2025 von einer stabilen Nachfrage geprägt, insbesondere durch die Attraktivität der Stadt für Familien, Studierende und Berufstätige. Die Nähe zu kulturellen Sehenswürdigkeiten, eine gute Infrastruktur und die Anbindung an größere Städte wie Nürnberg machen Bamberg zu einem beliebten Wohnort. Trotz eines allgemeinen Anstiegs der Immobilienpreise in den letzten Jahren zeigen sich in Bamberg Anzeichen einer leichten Marktberuhigung, mit moderaten Preisschwankungen in bestimmten Segmenten.
1.2 Kaufpreise
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien in Bamberg variieren je nach Immobilientyp und Lage. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2025 bei etwa 3.500 bis 4.000 €. Häuser sind teurer, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 4.000 bis 4.800 €. Die Preisspanne ist groß: Günstige Wohnungen sind ab etwa 2.100 €/m² erhältlich, während exklusive Objekte in bevorzugten Lagen Preise von bis zu 8.000 €/m² erreichen können. Besonders gefragt sind modernisierte Altbauwohnungen und Einfamilienhäuser in stadtnahen, ruhigen Lagen.
1.3 Mietpreise
Die Mietpreise in Bamberg sind ebenfalls gestiegen, bleiben jedoch im Vergleich zu Metropolen wie München moderat. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 10,50 bis 11,50 €/m², während Häuser Mietpreise von etwa 11,00 bis 15,50 €/m² erzielen. Besonders in zentralen Stadtteilen wie der Inselstadt oder Mitte sind die Mietpreise höher, während Randlagen wie Gartenstadt oder Wildensorg günstigere Mieten bieten.
2. Preisentwicklung
2.1 Kaufpreisentwicklung
In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise in Bamberg kontinuierlich gestiegen, allerdings mit einer leichten Verlangsamung im Jahr 2025. Eigentumswohnungen verzeichneten seit 2021 einen Preisanstieg von etwa 8–10 %, während Hauspreise um etwa 6–12 % gestiegen sind. Im Vergleich zum Vorjahr (2024) zeigt sich jedoch ein gemischtes Bild: Während Wohnungspreise teilweise stagnieren oder leicht sinken (um etwa 0,5–1,5 %), sind die Hauspreise in einigen Segmenten um bis zu 3 % zurückgegangen. Dies könnte auf eine Marktsättigung oder eine verhaltene Nachfrage aufgrund gestiegener Zinsen zurückzuführen sein.
2.2 Mietpreisentwicklung
Die Mietpreise sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, mit einem Anstieg von etwa 5–7 % seit 2021. Im Jahr 2025 bleiben die Mietpreise weitgehend stabil, mit leichten Anstiegen in gefragten Stadtteilen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, insbesondere durch Studierende und junge Berufstätige, was die Preise in zentralen Lagen stützt.
3. Regionale Unterschiede in Bamberg
3.1 Stadtteile und Preisniveaus
Bamberg ist in verschiedene Stadtteile unterteilt, die sich in ihrer Attraktivität und ihren Immobilienpreisen unterscheiden:
Inselstadt: Die Inselstadt ist das Herz der Altstadt und besonders gefragt. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen bei etwa 4.000–4.500 € und für Häuser bei 5.000–5.500 €. Mietpreise erreichen hier bis zu 12,50 €/m² für Wohnungen und 13,00 €/m² für Häuser.
Mitte: Ähnlich zentral, aber etwas günstiger, liegen die Preise bei etwa 3.800–4.200 €/m² für Wohnungen und 4.800–5.200 €/m² für Häuser. Mietpreise bewegen sich um 11,00–11,50 €/m².
Ost und Nord: Diese Stadtteile bieten ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis, mit Kaufpreisen von 3.500–3.900 €/m² für Wohnungen und 4.400–4.800 €/m² für Häuser. Mietpreise liegen bei etwa 10,50–11,00 €/m².
Gaustadt und Gartenstadt: Diese Randlagen sind günstiger, mit Wohnungspreisen von 2.900–3.500 €/m² und Hauspreisen von 3.000–4.000 €/m². Mietpreise starten hier bei etwa 9,00 €/m².
Berg und Wildensorg: Berg ist eine gehobene Lage mit Blick auf die Altenburg, wo Preise für Wohnungen bis zu 4.300 €/m² und für Häuser bis zu 5.400 €/m² erreichen können. Wildensorg ist günstiger, mit Preisen ab 3.400 €/m² für Wohnungen.
3.2 Besondere Lagen
Besonders gefragt sind Immobilien mit Blick auf den Bamberger Dom oder die Altenburg sowie Objekte in der Nähe des Main-Donau-Kanals. Altbauwohnungen mit historischem Charme und modernisierte Objekte erzielen in diesen Lagen oft Premiumpreise.
4. Angebot und Nachfrage
4.1 Angebot
Das Angebot an Immobilien in Bamberg ist begrenzt, da die Stadt größtenteils ausgebaut ist und Baulücken selten sind. Neubauprojekte, wie im Stadtteil Gaustadt, sind stark nachgefragt und füllen sich schnell. Der Markt für Bestandsimmobilien, insbesondere Altbauwohnungen und Einfamilienhäuser, ist ebenfalls lebendig, wobei sanierungsbedürftige Objekte oft günstiger angeboten werden.
4.2 Nachfrage
Die Nachfrage bleibt hoch, angetrieben durch die Attraktivität Bambergs als Wohnort. Besonders gefragt sind:
Eigentumswohnungen in zentralen Lagen für Kapitalanleger und Eigennutzer.
Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in ruhigen, familienfreundlichen Stadtteilen wie Berg oder Gaustadt.
Mietwohnungen für Studierende und junge Berufstätige, insbesondere in der Nähe der Universität oder des Stadtzentrums.
4.3 Kapitalanlagen
Bamberg ist ein beliebter Standort für Kapitalanleger, da die stabile Nachfrage nach Mietwohnungen attraktive Renditen ermöglicht. Mehrfamilienhäuser und modernisierte Altbauwohnungen in zentralen Lagen gelten als besonders renditestark.
5. Prognose für den Immobilienmarkt
5.1 Kurzfristige Prognose (2025–2026)
Für 2025 und 2026 wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Bamberg stabil bleibt, mit leichten Preisanstiegen in gefragten Lagen und einer möglichen Stagnation oder leichten Korrektur in weniger zentralen Stadtteilen. Die Nachfrage nach Neubauwohnungen wird weiterhin hoch bleiben, während sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien günstige Einstiegsmöglichkeiten bieten könnten. Gestiegene Bau- und Finanzierungskosten könnten die Nachfrage nach kleineren Wohnungen erhöhen.
5.2 Langfristige Prognose
Langfristig wird Bamberg aufgrund seiner kulturellen und wirtschaftlichen Attraktivität ein gefragter Immobilienstandort bleiben. Der begrenzte Baugrund und die hohe Lebensqualität werden die Preise stützen, insbesondere in der Altstadt und in Stadtteilen mit guter Infrastruktur. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden zunehmend wichtige Faktoren bei der Bewertung von Immobilien sein.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt in Bamberg bleibt 2025 attraktiv und dynamisch, mit stabiler Nachfrage und moderaten Preissteigerungen. Die Stadtteile Inselstadt, Mitte und Berg sind besonders gefragt, während Randlagen wie Gartenstadt und Gaustadt erschwinglichere Alternativen bieten. Für Käufer und Investoren bietet Bamberg sowohl Möglichkeiten für renditestarke Anlagen als auch für ein hochwertiges Wohnerlebnis in einer historisch und kulturell reichen Stadt. Eine individuelle Immobilienbewertung wird empfohlen, um den genauen Wert einer Immobilie zu bestimmen, da Preise stark von Lage, Zustand und Ausstattung abhängen.
Umgebung von Bamberg
Mit einem Blick auf die kreisfreie Stadt Bamberg, welche mit ca. 71.167 Einwohner zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, wird deutlich, welche Bedeutung dieser Region beigemessen wird. Zu den Bevölkerungsreichssten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Hirschaid (12.300), Hallstadt (ca. 8.364), Schleßlitz (7.184) sowie Memmelsdorf (rund 8.854) Einwohner. Weiterhin gelten die Gemeinden Strullendorf (circa 7.807), Stegaurach (etwa 6.842), Baunach (4.000), Schlüsselfeld (5.900), Burgebrach (6.900), Rattelsdorf (4.600), Burgwindheim (1.300), Buttenheim (3.600), Heiligenstadt i.OFr. (3.500), Zapfendorf (5.000), Bischberg (6.100), Frensdorf (6.100) sowie Litzendorf (rund 6.057) Einwohner zu den am dichtesten bevölkerten des Landkreises. Mit gerade einmal 679 Einwohnern darf sich die Gemeinde Wattendorf unangefochten, als das Schlußlicht des Landkreises bezeichnen.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Bamberg für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Bamberg
Die oberfränkische Stadt Bamberg gehört zur Metropolregion Nürnberg und ist Sitz des Erzbistums. Die Altstadt wurde im Jahr 1993 von der UNESCO in die Liste der Weltkulturerbestätten aufgenommen. Bamberg hat den größten historischen Stadtkern von ganz Deutschland, der unversehrt erhalten geblieben ist. Bamberg liegt in einer Talsenke am Fluss Regnitz und gliedert sich in die Stadtteile Berggebiet, Inselstadt, Theuerstadt, Wunderburg, Gereuth, St. Otto, St. Heinrich, St. Kunigunda, Bruckertshof, Bug, Bughof, Gaustadt, Hirschknock, Kramersfeld und Wildensorg. Seit 1939 ist die Bevölkerungszahl der Stadt stetig gestiegen. Den historischen Höchststand erreichte die Einwohnerzahl von Bamberg mit 77.000 im Jahr 1953. Bis 1972 verminderte sich die Bevölkerung dann auf 69.000, danach sorgten Eingemeindungen für einen weiteren Schub. Seitdem stagniert die Zahl der Einwohner von Bamberg und bewegt sich um die Marke von 70.000 herum.
Kultur und Bildung
Die Stadt Bamberg trägt den Beinamen Fränkisches Rom, weil auch sie auf sieben Hügeln erbaut wurde. Die historische Altstadt blieb im Zweiten Weltkrieg weitgehend von Zerstörungen verschont und ist deshalb hervorragend erhalten. Sie gliedert sich in drei Teile, die geistliche Bergstadt um den Kaiserdom, die bürgerliche Inselstadt zwischen den Regnitzarmen und die Gärtnerstadt, die sich um den Dom herum anordnet. Diese drei frühmittelalterlichen Stadtzentren werden von der UNESCO als Weltkulturerbe der Menschheit geführt. Mehr als 1.200 historische Gebäude gehören dazu. Acht Kirchen bilden das sogenannte Kreuz über Bamberg. Der imaginäre Querbalken wird von den Kirchen St. Stephan, Obere Pfarre, Dom und St. Michael repräsentiert, zum Längsbalken gehören St. Jakob, Dom, St. Martin und St. Gangolf. Die Kirche St. Jakob steht etwas außerhalb der Längsbalkenlinie und wird daher als gesenktes Haupt Christi angesehen. Der Grundriss des Bamberger Doms bildet ein weiteres imaginäres Kreuz mit einem Symbol für das gesenkte Haupt des Heilands. Hier wird dieses durch einen etwas außerhalb der Linienführung gesetzten Scheitelstein angedeutet. Bamberg hat darüber hinaus zahlreiche Theater und Museen zu bieten.
Der Besucher kann hier ein Ateliermuseum und ein Diözesanmuseum besichtigen. Auch das Stadtgeschichtliche Museum und die Neue Residenz mit der Staatsgalerie zeigen interessante Exponate. Außerdem kann man in Bamberg ein Naturkundemuseum, ein Krippenmuseum und das Fränkische Brauereimuseum besuchen. Als Schul- und Verwaltungsstadt hat Bamberg ein großes Bildungsangebot. Unter anderem gibt es hier vier Internate, in einem davon wurde ‚Das fliegende Klassenzimmer‘ von Erich Kästner verfilmt. Neben zahlreichen anderen Schulen gibt es acht Gymnasien. Außerdem kann man in Bamberg an der Fachhochschule und an der Universität studieren.
Wirtschaft
Die wichtigsten Branchen für Bambergs Wirtschaft sind die KfZ-Zuliefererindustrie, die Elektrotechnik und das Ernährungsgewerbe. Jahrhundertelang war die Stadt vom Gemüseanbau geprägt und auch heute noch spielt dieser Wirtschaftszweig eine Rolle. Darüber hinaus ist der Tourismus für Bambergs Wirtschaft von großer Bedeutung. Aber auch zahlreiche kleinere und mittlere Betriebe sind hier ansässig. Eine weitere jahrhundertealte Tradition hat in Bamberg der Orgelbau. Heute wird dieses Handwerk vom Meisterbetrieb Thomas Eichfelder repräsentiert. Wichtige Arbeitgeber der Stadt sind die Robert Bosch GmbH, die Sozialstiftung, die Wieland Electric GmbH, die T-Systems International GmbH, die Bäckerei Fuchs und die BI-LOG AG. Von den einst 68 Brauereien in der Stadt sind heute noch acht Traditionsbetriebe übrig geblieben. Bekannt ist die Bierregion Franken vor allem für ihr Rauchbier.
Verkehrsanbindung
Von der Straße aus kann man Bamberg über vier Autobahnkreuze erreichen. Die A70 trifft vom Autobahnkreuz Schweinfurt aus am Autobahndreieck Bayreuth/Kulmbach auf die A7. Die A73 führt vom Autbahndreieck Suhl aus in die Stadt, wo sie am Autobahnkreuz Bamberg auf die A71 trifft. Über vier Bundesstraßen kann man von hier aus in alle Richtungen fahren. Die B4 führt nach Bad Bramstedt, beziehungsweise nach Nürnberg. Über die B22 kommt man nach Würzburg oder nach Cham. Die B26 verbindet Bamberg mit den Städten Riedstadt und Eisenach. Und die B505 schließlich verläuft vom Bamberger Süden aus nach Höchstadt. Der Bahnhof Bamberg bietet ICE Verbindungen im Zweistundentakt über die Linie von Leipzig nach Nürnberg. Hier werden auch zahlreiche Regionalverbindungen angeboten, im Stadtgebiet bewegt man sich außerdem mit dem Bus fort. Mit der S-Bahn Linie S1 gehört Bamberg zum Verkehrsverbund Großraum Nürnberg. Über den Wasserweg ist die Stadt durch den Main-Donau-Kanal mit der Außenwelt verbunden. Mit dem Flugplatz Bamberg-Breitenau beherbergt die Stadt einen der ältesten Landplätze Deutschlands, der noch in Betrieb ist.
Der Verwaltungssitz der Gemeinde ist Maximiliansplatz 3 in 96047 Bamberg (Telefon: 09 51/ 87-0). Umfeld von Bamberg: Gundelsheim, Memmelsdorf, Litzendorf, Strullendorf, Pettstadt, Stegaurach, Bischberg, Oberhaid und Hallstadt.
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