Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bischberg

Immobilienmarkt Bischberg

Einleitung

Bischberg, eine Gemeinde im Landkreis Bamberg in Bayern, ist ein attraktiver Wohnstandort, der durch seine Nähe zur Stadt Bamberg und die gute Anbindung an die Region punktet. Mit etwa 6.000 Einwohnern bietet Bischberg eine Mischung aus ländlicher Idylle und urbaner Erreichbarkeit. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen des Immobilienmarktes in Bischberg, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Trends. Der Bericht basiert auf einer Analyse des Immobilienmarktes im Jahr 2025 und richtet sich an potenzielle Käufer, Mieter, Investoren und Immobilienexperten.

Kaufpreise für Immobilien

Wohnungen

Der Immobilienmarkt in Bischberg zeigt eine stabile Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt derzeit bei etwa 3.100 bis 3.200 €/m². Die Preisspanne variiert je nach Lage, Ausstattung und Baujahr. Günstige Eigentumswohnungen sind ab etwa 2.000 €/m² erhältlich, während hochwertige oder neuwertige Objekte in bevorzugten Lagen bis zu 5.500 €/m² erreichen können. Besonders gefragt sind moderne, barrierefreie Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern, die häufig in Neubauprojekten angeboten werden. Ein Beispiel ist eine 4-Zimmer-Wohnung mit Balkon und etwa 105 m², die für rund 230.000 € angeboten wird, was einem Quadratmeterpreis von etwa 2.190 €/m² entspricht. Provisionsfreie Angebote, insbesondere bei Zwangsversteigerungen, bieten zusätzliche Möglichkeiten für preisbewusste Käufer.

Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Kaufpreis in Bischberg bei etwa 3.150 bis 3.500 €/m², wobei die Preise stark von der Größe und dem Zustand der Immobilie abhängen. Einfamilienhäuser mit 100 m² Wohnfläche kosten durchschnittlich etwa 4.500 €/m², während größere Häuser mit 200 m² Wohnfläche bei etwa 3.150 €/m² liegen. Hochwertige Stadtvillen oder Neubauten können Preise von bis zu 5.000 €/m² erzielen, insbesondere bei projektierten Häusern mit Grundstücken von 800 m² oder mehr. Beispiele für aktuelle Angebote umfassen ein kompaktes Einfamilienhaus mit 155 m² für etwa 755.000 € oder eine Stadtvilla mit 216 m² für 1.040.000 €. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegen die Hauspreise in Bischberg leicht über dem Durchschnitt, was die Attraktivität der Region widerspiegelt.

Grundstücke

Grundstückspreise in Bischberg variieren je nach Lage und Erschließungsgrad. Durchschnittlich liegen die Preise zwischen 280 und 900 €/m². Ein voll erschlossenes Grundstück mit 496 m² in familienfreundlicher Lage wird beispielsweise für etwa 449.900 € angeboten, was etwa 907 €/m² entspricht. Größere Grundstücke mit über 1.000 m², wie ein zentral gelegenes Baugrundstück mit 1.027 m² für 380.000 €, sind ebenfalls verfügbar. Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist hoch, da viele Familien den Wunsch nach einem Eigenheim im Grünen hegen, was die Preise in den letzten Jahren nach oben getrieben hat.

Mietpreise

Wohnungen

Der Mietspiegel für Bischberg zeigt eine durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen von etwa 9,50 €/m² im Jahr 2025. Die Preisspanne reicht von etwa 8,20 €/m² für einfachere Wohnungen bis zu 13,90 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen. Beispielsweise wird eine 3-Zimmer-Wohnung mit 110 m² für 1.100 € pro Monat (ca. 10 €/m²) angeboten, während eine kleinere 4-Zimmer-Wohnung mit 75 m² für 700 € (ca. 9,30 €/m²) verfügbar ist. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist konstant, insbesondere bei Familien und Pendlern, die die Nähe zu Bamberg schätzen.

Häuser

Für Mietshäuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 10,30 €/m², mit einer Spanne von 9,60 €/m² bis 13,50 €/m². Die Verfügbarkeit von Mietshäusern ist jedoch begrenzt, da der Markt stärker auf den Verkauf von Immobilien ausgerichtet ist. Häuser mit Garten oder in ruhiger Lage sind besonders gefragt und erzielen oft die höheren Mietpreise.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Bischberg haben in den letzten Jahren eine moderate, aber stetige Steigerung verzeichnet. Für Eigentumswohnungen wird ein Anstieg von etwa 3,1 % im Jahr 2025 im Vergleich zu 2024 beobachtet, während die Preise über die letzten fünf Jahre um etwa 14,6 % gestiegen sind. Häuser verzeichnen eine ähnliche Entwicklung, mit einem Anstieg von etwa 13,3 % seit 2021. Im Jahr 2024 lagen die Preise für Wohnungen bei etwa 3.095 €/m² und für Häuser bei etwa 3.359 €/m², was auf eine leichte Erholung nach einem Rückgang in 2023 hindeutet. Die Mietpreise sind ebenfalls gestiegen, jedoch langsamer als die Kaufpreise, was auf eine stabile, aber weniger dynamische Nachfrage im Mietmarkt hinweist.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Bischberg ist vielfältig, aber begrenzt. Derzeit sind etwa 12 Häuser und 5 Wohnungen zum Kauf sowie einige Mietwohnungen auf dem Markt verfügbar. Besonders Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in familienfreundlichen Lagen wie dem Kirchberg oder der Kirschäckerstraße sind gefragt. Neubauprojekte, wie barrierefreie Wohnungen oder projektierten Stadtvillen, ziehen sowohl junge Familien als auch ältere Käufer an, die Wert auf moderne Ausstattung und Energieeffizienz legen. Die Nachfrage übersteigt in vielen Fällen das Angebot, insbesondere bei Baugrundstücken und kleineren Eigentumswohnungen, was die Preise weiter antreibt. Zwangsversteigerungen bieten jedoch gelegentlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten.

Infrastruktur und Attraktivität

Bischberg profitiert von seiner Nähe zur Stadt Bamberg, die in wenigen Minuten erreichbar ist, sowie von einer guten Verkehrsanbindung über die Autobahn A73. Die Gemeinde bietet eine hohe Lebensqualität mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten. Ruhige Wohnlagen, wie der Ahornweg oder die Brunnenstraße, sind besonders bei Familien beliebt. Die Nähe zur Natur, etwa durch angrenzende Naturschutzgebiete, steigert die Attraktivität für Käufer und Mieter, die eine Balance zwischen Stadt und Land suchen.

Zukünftige Trends

Für die Zukunft ist mit einer weiteren Stabilisierung der Immobilienpreise in Bischberg zu rechnen, wobei moderate Preisanstiege wahrscheinlich sind, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken. Neubauprojekte mit Fokus auf Energieeffizienz (z. B. KfW-40-Standard) und barrierefreies Wohnen werden an Bedeutung gewinnen. Zudem könnten steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten die Nachfrage nach Mietwohnungen leicht erhöhen, während der Kaufmarkt selektiver wird. Investoren könnten sich zunehmend für Mehrfamilienhäuser interessieren, da diese in Bischberg noch relativ selten sind, aber eine stabile Rendite versprechen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Bischberg bleibt 2025 attraktiv für Käufer und Mieter, die eine Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung suchen. Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser liegen über dem Bundesdurchschnitt, sind jedoch im Vergleich zu Großstädten wie München oder Berlin erschwinglich. Die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien und Grundstücken treibt die Preise weiter an, während Neubauprojekte und provisionsfreie Angebote Chancen für Investitionen bieten. Für eine genaue Bewertung der eigenen Immobilie oder potenzieller Käufe wird eine individuelle Marktanalyse empfohlen, um die spezifischen Eigenschaften und die Lage zu berücksichtigen.

Umgebung von Bischberg

Mit einem Blick auf die kreisfreie Stadt Bamberg, welche mit ca. 71.167 Einwohner zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, wird deutlich, welche Bedeutung dieser Region beigemessen wird. Zu den Bevölkerungsreichssten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Hirschaid (12.300), Hallstadt (ca. 8.364), Schleßlitz (7.184) sowie Memmelsdorf (rund 8.854) Einwohner. Weiterhin gelten die Gemeinden Strullendorf (circa 7.807), Stegaurach (etwa 6.842), Baunach (4.000), Schlüsselfeld (5.900), Burgebrach (6.900), Rattelsdorf (4.600), Burgwindheim (1.300), Buttenheim (3.600), Heiligenstadt i.OFr. (3.500), Zapfendorf (5.000), Frensdorf (6.100) sowie Litzendorf (rund 6.057) Einwohner zu den am dichtesten bevölkerten des Landkreises. Mit gerade einmal 679 Einwohnern darf sich die Gemeinde Wattendorf unangefochten, als das Schlußlicht des Landkreises bezeichnen.