Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Buttenheim

Immobilienmarkt Buttenheim

Einleitung

Buttenheim, eine Gemeinde im Landkreis Bamberg in Oberfranken, Bayern, ist bekannt für ihre idyllische Lage, gute Verkehrsanbindung und Nähe zur Stadt Bamberg. Der Immobilienmarkt in Buttenheim spiegelt sowohl regionale Trends als auch lokale Besonderheiten wider. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Buttenheim, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Immobilientypen, Infrastruktur sowie Zukunftsaussichten.

1. Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Buttenheim ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und gelegentlichen Gewerbeimmobilien. Die Gemeinde zieht sowohl Familien als auch Investoren an, die von der ruhigen, ländlichen Lage und der Nähe zu Bamberg profitieren möchten. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine stabile Nachfrage, jedoch mit leichten Schwankungen bei den Preisen, die von Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilien abhängen.

1.1. Preisentwicklung

Die Quadratmeterpreise in Buttenheim variieren je nach Immobilientyp. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei etwa 2.800 bis 2.900 €/m², während Häuser durchschnittlich zwischen 2.900 und 3.500 €/m² kosten. Mietpreise für Wohnungen bewegen sich im Bereich von 8,50 bis 12,50 €/m², während Mietpreise für Häuser zwischen 9,90 und 13,00 €/m² liegen.

In den letzten Jahren sind die Preise für Wohnungen und Häuser moderat gestiegen. Seit 2021 verzeichnen Eigentumswohnungen einen Preisanstieg von etwa 9 % und Häuser von etwa 9,3 %. Diese Entwicklung liegt unter dem bundesweiten Durchschnitt, was Buttenheim für Käufer attraktiv macht, die nach erschwinglichem Wohneigentum in einer ländlichen Region suchen. Die Preise schwanken jedoch je nach Stadtteil, wobei Gunzendorf und Dreuschendorf tendenziell höhere Quadratmeterpreise aufweisen als Tiefenhöchstadt oder Ketschendorf.

1.2. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Buttenheim ist begrenzt, was die Preise stützt. Aktuell sind etwa 8 bis 12 Kaufimmobilien auf dem Markt, darunter Einfamilienhäuser, Bungalows, Villen und vereinzelt Mehrfamilienhäuser. Mietwohnungen, insbesondere moderne 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, sind ebenfalls gefragt, aber das Angebot ist überschaubar. Besonders Einfamilienhäuser und Bungalows mit Grundstücken zwischen 400 und 1.500 m² sind stark nachgefragt, da sie den Bedürfnissen von Familien und älteren Paaren entsprechen.

Die Nachfrage wird von lokalen Käufern und Pendlern aus Bamberg angetrieben, die die gute Anbindung an die Stadt (ca. 15 km) und die ländliche Ruhe schätzen. Auch Investoren zeigen Interesse an Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien, insbesondere in gut erschlossenen Lagen wie dem Industriegebiet See.

2. Immobilientypen und Besonderheiten

2.1. Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser machen einen Großteil des Immobilienmarkts in Buttenheim aus. Die Preisspanne reicht von etwa 195.000 € für renovierungsbedürftige Objekte mit 120 m² Wohnfläche bis hin zu 1,28 Mio. € für moderne Häuser mit über 300 m² in gehobenen Lagen wie Gunzendorf. Viele Häuser bieten Extras wie Terrassen, Balkone, Doppelgaragen oder große Grundstücke, die besonders für Familien attraktiv sind. Ein Beispiel ist ein teilrenoviertes Einfamilienhaus in Dreuschendorf mit 120 m² für 195.000 €, das durch Modernisierungen wie einen neuen Boiler und eine gedämmte Fassade überzeugt.

2.2. Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind in Buttenheim seltener, aber gefragt. Die Preise reichen von 2.224 €/m² für einfachere Objekte bis zu 4.554 €/m² für hochwertige Wohnungen in zentralen Lagen. Moderne 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und gehobener Ausstattung, wie z. B. Fußbodenheizung oder Tageslichtbäder, sind besonders begehrt. Ein Beispiel ist eine 110 m² große Dachgeschosswohnung in der Schulstraße, die für 700 €/Monat (ca. 6,36 €/m²) vermietet wird.

2.3. Luxusimmobilien und Gewerbeobjekte

Der Markt für Luxusimmobilien ist klein, aber vorhanden. Eine exklusive Villa mit 240 m² Wohnfläche und 1.400 m² Grundstück wird für 1,555 Mio. € angeboten. Solche Objekte bieten luxuriöse Ausstattung wie Whirlpool-Bäder, großzügige Terrassen und moderne Heizsysteme (z. B. Wärmepumpen). Gewerbeimmobilien, wie ein 2022 renoviertes Wohn- und Geschäftshaus mit 1.330 m² Nutzfläche, sind für Investoren interessant, die nach Renditeobjekten suchen. Büroflächen im Industriegebiet See sind ebenfalls verfügbar, mit Mietpreisen ab 7,90 €/m².

2.4. Grundstücke

Grundstücke sind in Buttenheim rar und daher teuer. Ein Freizeitgrundstück in Gunzendorf mit 8.922 m² wird für 600.000 € angeboten, während kleinere Baugrundstücke in zentraleren Lagen wie Kälberberg etwa 295.000 € kosten. Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist hoch, da viele Käufer individuelle Häuser bauen möchten.

3. Infrastruktur und Attraktivität

Buttenheim bietet eine gute Infrastruktur mit Supermärkten (REWE, Netto), Schulen, Kindergärten und einer Anbindung an die Autobahn A73 sowie den Bahnhof. Die Nähe zu Bamberg macht die Gemeinde für Pendler attraktiv, während die ländliche Umgebung Ruhe und Natur bietet. Stadtteile wie Gunzendorf und Dreuschendorf punkten mit naturnaher Lage, während das Zentrum von Buttenheim durch seine Nähe zu Geschäften und Dienstleistungen überzeugt.

Die Gemeinde ist besonders für Familien attraktiv, da sie ein Gleichgewicht zwischen ländlichem Leben und urbaner Erreichbarkeit bietet. Modernisierungen, wie der Ausbau von Glasfaser-Internet und energieeffizienten Gebäuden (z. B. KfW-40-Standards), steigern die Attraktivität des Immobilienmarkts weiter.

4. Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Buttenheim wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderatem Preiswachstum von etwa 3–5 % pro Jahr. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Neubauwohnungen könnte die Preise in zentralen Lagen weiter antreiben. Gleichzeitig könnten energetische Sanierungen und der Trend zu nachhaltigen Gebäuden die Nachfrage nach modernisierten Immobilien steigern. Investoren könnten von der Nachfrage nach Mietwohnungen und Gewerbeobjekten profitieren, insbesondere in wachstumsstarken Bereichen wie dem Industriegebiet.

5. Fazit

Der Immobilienmarkt in Buttenheim bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 2.900 € für Wohnungen und 3.400 € für Häuser bleibt Buttenheim im Vergleich zu Großstädten erschwinglich. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und modernen Wohnungen ist hoch, während das Angebot begrenzt ist. Die gute Infrastruktur, die Nähe zu Bamberg und die ländliche Lage machen Buttenheim zu einem attraktiven Standort. Für die Zukunft ist mit einer stabilen Entwicklung und moderatem Preiswachstum zu rechnen, wobei energetische Modernisierungen und nachhaltige Bauprojekte an Bedeutung gewinnen werden.

Umgebung von Buttenheim

Mit einem Blick auf die kreisfreie Stadt Bamberg, welche mit ca. 71.167 Einwohner zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, wird deutlich, welche Bedeutung dieser Region beigemessen wird. Zu den Bevölkerungsreichssten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Hirschaid (12.300), Hallstadt (ca. 8.364), Schleßlitz (7.184) sowie Memmelsdorf (rund 8.854) Einwohner. Weiterhin gelten die Gemeinden Strullendorf (circa 7.807), Stegaurach (etwa 6.842), Baunach (4.000), Schlüsselfeld (5.900), Burgebrach (6.900), Rattelsdorf (4.600), Burgwindheim (1.300), Heiligenstadt i.OFr. (3.500), Zapfendorf (5.000), Bischberg (6.100), Frensdorf (6.100) sowie Litzendorf (rund 6.057) Einwohner zu den am dichtesten bevölkerten des Landkreises. Mit gerade einmal 679 Einwohnern darf sich die Gemeinde Wattendorf unangefochten, als das Schlußlicht des Landkreises bezeichnen.