Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt Würzburg
wird von dem Immobiliengutachter für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Würzburg und in der Region Unterfranken werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Unterfranken erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Würzburg
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Würzburg in der Region Unterfranken zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart am Main zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Würzburg
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und die Stadt Würzburg im nordwestlichen Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Würzburg einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Würzburg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Würzburg
Einleitung
Würzburg, die charmante Universitätsstadt am Main, ist ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen und Wohnen in Unterfranken. Mit rund 130.000 Einwohnern, einer lebendigen Kulturszene und einer starken wirtschaftlichen Basis bietet die Stadt eine hohe Lebensqualität. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Würzburg, analysiert Preisentwicklungen, Trends und Prognosen für das Jahr 2025 und gibt Einblicke in die verschiedenen Stadtteile sowie die Faktoren, die den Markt beeinflussen.
Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen
Würzburg ist ein bedeutender Wirtschafts- und Bildungsstandort in Nordbayern. Die Julius-Maximilians-Universität und die Technische Hochschule Würzburg-Schweinfurt ziehen über 35.000 Studierende an, was die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in zentralen Lagen, antreibt. Wirtschaftlich ist die Stadt durch große Arbeitgeber wie die Brose Fahrzeugteile GmbH, das Universitätsklinikum und den Weinbau geprägt. Die hervorragende Verkehrsanbindung an Städte wie Nürnberg, Frankfurt und Stuttgart macht Würzburg auch für Pendler attraktiv. Die historische Altstadt, die Weinberge und kulturelle Highlights wie die Würzburger Residenz, ein UNESCO-Welterbe, verstärken die Anziehungskraft der Stadt.
Aktuelle Immobilienpreise
Im Jahr 2025 zeigt der Immobilienmarkt in Würzburg eine stabile, aber leicht schwankende Entwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Immobilien variieren je nach Art, Lage, Baujahr und Zustand der Objekte. Nachfolgend eine Übersicht der aktuellen Preise:
Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt zwischen 3.700 € und 4.100 €. In zentralen Lagen wie der Innenstadt oder dem Frauenland können die Preise bis zu 5.000 € pro Quadratmeter erreichen. Günstigere Wohnungen sind in Stadtteilen wie Heuchelhof mit Preisen ab etwa 3.150 € pro Quadratmeter zu finden.
Einfamilienhäuser: Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 3.400 € und 4.400 €. In beliebten Stadtteilen wie Frauenland oder Keesburg können die Preise für hochwertige Objekte bis zu 8.000 € pro Quadratmeter betragen, während Randlagen wie Lindleinsmühle günstigere Preise um 2.750 € pro Quadratmeter bieten.
Mietpreise: Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 10 € bis 12 € pro Quadratmeter, wobei zentrale Lagen und Neubauwohnungen höhere Mieten von bis zu 15 € pro Quadratmeter erzielen.
Die Preise für kleinere Wohnungen (30–60 m²) sind pro Quadratmeter tendenziell höher als für größere Einheiten (100–150 m²), was auf die hohe Nachfrage von Studierenden und Singles zurückzuführen ist.
Preisentwicklung
Die Immobilienpreise in Würzburg sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, obwohl das Wachstum 2025 leicht gedämpft ist. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise um etwa 1,8 % gesunken, während sie über einen Fünf-Jahres-Zeitraum um rund 19 % gestiegen sind. Häuser verzeichnen eine stärkere Wertsteigerung, mit einem Anstieg von etwa 10 % seit 2021. Diese Entwicklung spiegelt die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot wider, insbesondere in zentralen Lagen. Faktoren wie die Zinsentwicklungen der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflussen die Preisentwicklung maßgeblich. Experten prognostizieren für 2025 Zinssenkungen, die die Nachfrage nach Immobilien wieder beleben und die Preise stabilisieren oder leicht ansteigen lassen könnten.
Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Wohnraum in Würzburg bleibt hoch, getrieben durch die große Studentenpopulation, junge Familien und Kapitalanleger. Besonders gefragt sind:
Zentrale Lagen: Stadtteile wie die Innenstadt, Sanderau, Grombühl und das untere Frauenland sind aufgrund ihrer Nähe zu Universitäten, Arbeitsplätzen und kulturellen Angeboten besonders begehrt. Hier werden Wohnungen oft innerhalb weniger Tage verkauft, teilweise ohne Besichtigung.
Neubauwohnungen: Moderne Wohnkomplexe, wie etwa Micro-Apartments in der Nähe der Altstadt oder des Klinikviertels, sind bei Studierenden und Investoren beliebt.
Einfamilienhäuser: Im oberen Frauenland und in Keesburg sind Einfamilienhäuser und Villen aufgrund ihrer Lage und Aussicht sehr gefragt, jedoch knapp im Angebot.
Das Angebot an Immobilien bleibt begrenzt, insbesondere in den bevorzugten Stadtteilen. Neue Entwicklungsprojekte, wie der Ausbau des Stadtteils Hubland (ehemals Leighton-Barracks), schaffen zusätzlichen Wohnraum, können die Nachfrage jedoch nicht vollständig decken.
Stadtteile im Fokus
Würzburg ist in 14 Stadtbezirke unterteilt, die unterschiedliche Charaktere und Preisniveaus aufweisen:
Frauenland: Das beliebteste Viertel mit hohen Preisen, besonders im oberen Frauenland, wo Villen dominieren, und im unteren Frauenland mit Einfamilienhäusern. Quadratmeterpreise erreichen hier bis zu 5.031 € für Wohnungen und 8.000 € für Häuser.
Innenstadt: Begehrte Altbauwohnungen und Neubauten mit Preisen im oberen Segment. Ideal für Investoren und Studierende.
Sanderau und Grombühl: Zentrumsnahe Lagen mit einer Mischung aus Altbau- und Neubauwohnungen, beliebt bei Familien und Berufstätigen.
Heuchelhof und Lindleinsmühle: Günstigere Randlagen mit Quadratmeterpreisen ab 2.750 €, geeignet für preisbewusste Käufer.
Hubland: Ein aufstrebender Stadtteil mit neuen Wohnprojekten, die vor allem junge Familien anziehen.
Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt
Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Würzburg:
Wirtschaftliche Stabilität: Die starke Wirtschaft mit großen Arbeitgebern und einer niedrigen Arbeitslosenquote stützt die Nachfrage.
Zinsen und Finanzierung: Niedrige Hypothekenzinsen in den Vorjahren haben die Nachfrage angekurbelt. Zinssenkungen im Jahr 2025 könnten diesen Trend fortsetzen.
Demografische Entwicklung: Die hohe Anzahl an Studierenden und jungen Fachkräften erhöht die Nachfrage nach Mietwohnungen und kleineren Eigentumswohnungen.
Kulturelle Attraktivität: Die historische Altstadt, Weinberge und Freizeitmöglichkeiten machen Würzburg zu einem beliebten Wohnort.
Infrastruktur: Die gute Anbindung durch Straßenbahn, Busse und den Hauptbahnhof sowie die Nähe zu Naherholungsgebieten steigern die Attraktivität.
Prognose für 2025
Für das Jahr 2025 wird ein stabiles bis leicht steigendes Preisniveau erwartet, angetrieben durch die anhaltende Nachfrage und mögliche Zinssenkungen. Experten prognostizieren, dass die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser um bis zu 10 % steigen könnten, insbesondere in zentralen Lagen. Der Mietmarkt bleibt angespannt, da das Angebot an bezahlbarem Wohnraum knapp bleibt. Neue Bauprojekte, wie im Stadtteil Hubland, könnten die Angebotslage leicht entspannen, werden jedoch die Nachfrage nicht vollständig decken.
Tipps für Käufer und Investoren
Marktbeobachtung: Regelmäßige Analyse der Markttrends und Preisentwicklungen ist entscheidend, um günstige Kaufgelegenheiten zu nutzen.
Professionelle Beratung: Immobilienmakler mit lokaler Expertise, wie Engel & Völkers oder Sparkasse Mainfranken, bieten wertvolle Unterstützung bei der Bewertung und Vermarktung.
Online-Bewertungstools: Kostenlose Tools können eine erste Schätzung des Immobilienwerts liefern, sollten aber durch eine professionelle Bewertung ergänzt werden.
Flexibilität bei der Lage: Randlagen wie Heuchelhof oder Lindleinsmühle bieten günstigere Alternativen zu teuren Innenstadtbereichen.
Kapitalanlage: Eigentumswohnungen in zentralen Lagen sind aufgrund der hohen Mietrenditen (3–4 %) attraktiv für Investoren.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Würzburg bleibt 2025 lebendig und attraktiv, geprägt von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Die Preise sind in den letzten Jahren gestiegen, zeigen jedoch leichte Schwankungen, die von wirtschaftlichen Faktoren wie Zinsen und regionaler Nachfrage beeinflusst werden. Besonders zentrale Stadtteile wie Frauenland und die Innenstadt sind gefragt, während Randlagen erschwinglichere Alternativen bieten. Für Käufer und Investoren bietet Würzburg eine Kombination aus stabiler Wertentwicklung, hoher Lebensqualität und langfristigem Investitionspotenzial. Eine fundierte Marktkenntnis und professionelle Beratung sind essenziell, um die besten Chancen auf dem Würzburger Immobilienmarkt zu nutzen.
Umgebung von Würzburg
Neben der gleichnamigen kreisfreien Stadt Würzburg mit circa 124.698 Einwohnern setzt sich der Landkreis Würzburg aus insgesamt 52 Gemeinden, Märkten und Städten zusammen. Darunter befinden sich zum Beispiel Ochsenfurt (ca. 11.070), Höchberg (rund 9.210), Rimpar (etwa 7.609), Gerbrunn (knapp 6.177), Rottendorf (5.300) sowie Giebelstadt (circa 5.215) Einwohner. Hinzu kommen eine Reihe weitere Orte darunter Estenfeld (ca. 4.859), Zell a. Main (etwa 4.284), Reichenberg (4.100), Randersacker (3.400), Eibelstadt (3.000), Aub (1.500), Röttingen (1.700) oder Hettstadt (rund 3.645) Einwohner, ehe mit gerade einmal 817 Einwohnern der Markt Gelchsheim die Rote Laterne übernimmt.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Würzburg für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Würzburg
Würzburg gehört zum bayerischen Regierungsbezirk Unterfranken, wird vom Main durchflossen und gilt als ein Zentrum des Frankenweins. Die Stadt ist etwa 91,5 Kilometer Luftlinie von Nürnberg und knapp 96 Kilometer Luftlinie von Frankfurt am Main entfernt. Im Umkreis von etwa 100 Kilometern liegen darüber hinaus Städte wie Darmstadt, Heidelberg und Heilbronn. Würzburg ist in 13 Stadtbezirke unterteilt, von denen Altstadt, Frauenland und Sanderau die einwohnerstärksten Bezirke sind.
Kultur und Bildung
Eine der bekanntesten Sehenswürdigkeiten in Würzburg ist die Würzburger Residenz. Der 1744 vollendete barocke Residenzbau gehört seit 1981 zusammen mit dem Hofgarten und dem Residenzplatz zum UNESCO Weltkulturerbe. Ebenfalls bedeutend ist die Festung Marienberg, deren ältester Teil ungefähr aus dem Jahr 700 stammt. Würzburg ist nach eigenen Angaben Standort des Hauses mit den schönsten Rokoko-Fassaden in ganz Süddeutschland: Die Rede ist vom Würzburger Falkenhaus. Ein Wahrzeichen der Stadt ist der Alte Kranen, ein barocker Hafenkran aus 1773. Zu den bedeutendsten Sakralbauten in der Stadt gehört der Dom St. Kilian, der auf Würzburg.de als „viertgrößte romanische Kirche Deutschlands“ bezeichnet wird. Zwei weitere romanische Kirchen in Würzburg sind das Neumünster und die Kirche St. Burkard, während die Marienkapelle aus der Gotik stammt, die Neubaukirche aus der Renaissance, das Stift Haug ebenso wie das Käppele aus dem Barock.
Zur Museumslandschaft von Würzburg gehört das Museum am Dom mit Kunstwerken aus dem 10. bis 21. Jahrhundert sowie das Museum im Kulturspeicher mit Kunst des 19. bis 21. Jahrhunderts. Speziell fränkischen Kunstwerken gewidmet ist das Mainfränkische Museum. Das Fürstenbaumuseum in Würzburg zeigt kostbare Möbel und Stadtgeschichte, das Martin-von-Wagner-Museum unter anderem eine Antikensammlung. Größtes Theater in der Stadt ist das Mainfranken-Theater mit Schauspiel- sowie Musiktheater- und einem Ballettensemble. Rock- und Popkonzerte finden unter anderem in der Posthalle am Bahnhofsplatz statt. Hochschulen in der Stadt sind die Julius-Maximilians-Universität Würzburg, die Hochschule für angewandte Wissenschaften Würzburg-Schweinfurt und die Hochschule für Musik Würzburg.
Wirtschaft
Würzburg wirbt für sich selbst als Wirtschaftsstandort mit einer lokalen Wirtschaftswelt, die „von einem gewachsenen Bestand aus kreativen Dienstleistungsunternehmen und mittelständischen, teilweise hochspezialisierten Industriebetrieben“ geprägt ist. Als Schlüsselbranchen der Stadt bezeichnet Wuerzburg.de den Einzelhandel, die Kreativwirtschaft, die Medien sowie die Medizin- und Gesundheitswirtschaft. Darüber hinaus verweist die Stadt auf ihre zentrale Lage und den Status als vielfältiges Verkehrszentrum. Würzburg gehört zur Region der IHK Würzburg – Schweinfurt – Mainfranken. Die IHK beschreibt diese Region als eine „mit 1 Million Menschen, besten Verkehrsanbindungen, führenden Hochschulen und 62.000 Unternehmen, in einer Bandbreite, die ihresgleichen sucht“. Im Städteprofil der IHK wird Würzburg als Stadt mit hohem Bevölkerungsanteil an jungen Erwachsenen, Studenten und hochqualifizierten Fachkräften beschrieben, in dem die wirtschaftlichen Schwerpunkte in den Bereichen Gesundheitssektor und Automotive/Maschinenbau liegen. Würzburg hatte im Juli 2013 eine Arbeitslosenquote von 4,7 Prozent. In Deutschland lag die Quote zur selben Zeit bei 6,8 und in Bayern bei 3,6 Prozent.
Verkehrsanbindung
Durchs Stadtgebiet von Würzburg führen die Autobahnen A3 von der niederländischen bis an die österreichische Grenze sowie die A7 von der dänischen an die österreichische Grenze. In der Nähe von Würzburg befinden sich auch Auffahrten zu den Autobahnen A70, A71 und A81. Vom Würzburger Hauptbahnhof bringen Züge Passagiere ohne Umsteigen in Städte wie Bremen, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, Köln, München und Stuttgart. Würzburg liegt in erreichbarer Nähe zu den internationalen Flughäfen in Frankfurt am Main, Nürnberg und Stuttgart. Etwa 20 Kilometer von Würzburg entfernt befindet sich zudem der Verkehrslandeplatz „Flugplatz Giebelstadt“. Würzburg gehört beim öffentlichen Personennahverkehr zum Verkehrsverbund Mainfranken.
Der Verwaltungssitz der Stadt ist Rückermainstraße 2 in 97070 Würzburg (Telefon: 09 31/ 37 0). Umfeld von Würzburg: Veitshöchheim, Güntersleben, Rimpar, Estenfeld, Rottendorf, Gerbrunn, Randersacker, Eibelstadt, Reichenberg, Eisingen, Höchberg, Waldbrunn, Waldbüttelbrunn und Zell am Main, Aub, Eibelstadt, Ochsenfurt, Röttingen, Bütthard, Eisenheim, Frickenhausen a. Main, Gelchsheim, Giebelstadt, Helmstadt, Höchberg, Neubrunn, Randersacker, Reichenberg, Remlingen, Rimpar, Sommerhausen, Winterhausen, Zell a. Main, Altertheim, Bergtheim, Bieberehren, Eisingen, Erlabrunn, Estenfeld, Gaukönigshofen, Gerbrunn, Geroldshausen, Greußenheim, Güntersleben, Hausen, Würzburg, Hettstadt, Holzkirchen, Kirchheim, Kist, Kleinrinderfeld, Kürnach, Leinach, Margetshöchheim, Oberpleichfeld, Prosselsheim, Riedenheim, Rottendorf, Sonderhofen, Tauberrettersheim, Theilheim, Thüngersheim, Uettingen, Unterpleichfeld, Veitshöchheim, Waldbrunn, Waldbüttelbrunn.
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