Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt Schwabach
wird von dem Immobilienwertermittler für ein Marktwertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Schwabach und in der Region Mittelfranken werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Mittelfranken, im Norden Bayerns, erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Schwabach
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Schwabach in der Region Mittelfranken zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart in der Metropolregion Nürnberg zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Schwabach
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und die Stadt Schwabach im nördlichen Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Schwabach einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Schwabach um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Schwabach
1. Einleitung
Schwabach, die kleinste kreisfreie Stadt Bayerns, liegt im Herzen Mittelfrankens und ist Teil der Metropolregion Nürnberg. Mit etwa 41.000 Einwohnern bietet die Stadt eine einzigartige Kombination aus historischem Charme, wirtschaftlicher Stabilität und hoher Lebensqualität. Bekannt für ihr traditionsreiches Goldschlägerhandwerk und die malerische Altstadt, hat sich Schwabach zu einem attraktiven Wohn- und Investitionsstandort entwickelt. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Schwabach, beleuchtet Preisentwicklungen, Nachfrage, Angebotsstruktur und gibt einen Ausblick auf zukünftige Trends.
2. Lage und Attraktivität Schwabachs
Schwabach liegt strategisch günstig in der Nähe von Nürnberg, Fürth und Erlangen, was es zu einem idealen Wohnort für Berufspendler macht. Die hervorragende Verkehrsanbindung über die A6, die B2 und den Regionalzug (12 Minuten nach Nürnberg) sowie die S-Bahn (20 Minuten) macht die Stadt besonders attraktiv. Die historische Altstadt mit Fachwerkhäusern, ein lebendiges kulturelles Angebot und die Nähe zu Naherholungsgebieten wie dem Fränkischen Seenland tragen zur hohen Lebensqualität bei. Stadtteile wie Penzendorf, Wolkersdorf und Limbach bieten ruhige, familienfreundliche Wohnlagen mit viel Grün, während die Innenstadt urbanes Flair vermittelt. Diese Vielfalt spricht sowohl Familien als auch Singles, Paare und Senioren an.
3. Marktübersicht
3.1 Immobilienpreise
Der Immobilienmarkt in Schwabach zeigt sich stabil mit leicht steigenden Preisen. Aktuelle Daten (Stand August 2025) zeigen folgende durchschnittliche Quadratmeterpreise:
Eigentumswohnungen: ca. 3.252 €/m², mit einem Anstieg von etwa 7,92 % im Vergleich zum Vorjahr und 0,99 % zum Vorquartal.
Häuser: ca. 3.561 €/m², mit einem Anstieg von etwa 1,09 % im Vergleich zum Vorjahr, jedoch einer leichten Korrektur von -0,42 % zum Vorquartal.
Die Preise variieren je nach Lage, Zustand und Modernisierungsgrad der Immobilien. Besonders zentrumsnahe Lagen und moderne Neubauten erzielen höhere Preise, während sanierungsbedürftige Objekte in Randlagen günstiger sind. Der Bodenrichtwert liegt in vielen Stadtteilen bei etwa 600 €/m², wobei einige Grundstücke unter diesem Wert angeboten werden, was Investoren und Bauherren anzieht.
3.2 Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Immobilien in Schwabach ist robust, getrieben durch die Nähe zur Metropolregion Nürnberg, die wirtschaftliche Stabilität und die Attraktivität als Wohnort. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser in familienfreundlichen Stadtteilen wie Penzendorf und Wolkersdorf. Eigentumswohnungen, insbesondere barrierefreie oder modernisierte Einheiten, sind sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer interessant. Gewerbeimmobilien, wie Ladenlokale oder Büroräume, profitieren von der guten Infrastruktur und der Nähe zu Nürnberg.
Das Angebot umfasst eine breite Palette an Immobilien, von historischen Fachwerkhäusern in der Altstadt bis hin zu modernen Neubauten in den Randgebieten. Grundstücke sind besonders in Penzendorf und Wolkersdorf verfügbar, oft mit flexiblen Bebauungsmöglichkeiten (z. B. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Mehrfamilienhäuser). Sanierungsbedürftige Objekte bieten Potenzial für Investoren, die von Förderprogrammen der KfW profitieren können.
3.3 Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in Schwabach ist vielfältig. Moderne Eigentumswohnungen mit Balkon oder Dachterrasse, wie in der Wohnanlage „Pentas“, sind besonders für Senioren oder Kapitalanleger attraktiv. 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit ca. 60–90 m² Wohnfläche dominieren das Angebot, mit Preisen zwischen 250.000 € und 350.000 €. Vermietete Mehrfamilienhäuser bieten stabile Renditen, da die Vermietbarkeit durch die hohe Nachfrage gesichert ist. Barrierefreie Wohnungen und Neubauten mit hochwertiger Ausstattung (z. B. Aufzug, Tiefgarage) sind besonders gefragt.
3.4 Häusermarkt
Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind die bevorzugten Immobilientypen für Familien. Moderne Massivhäuser mit energieeffizienten Heizsystemen (z. B. Luft-Wärmepumpen) und großen Gärten erzielen Preise zwischen 400.000 € und 800.000 €, je nach Größe und Lage. Reihenhäuser, oft aus den 1970er Jahren, sind mit Preisen ab ca. 350.000 € erschwinglicher, erfordern jedoch häufig Modernisierungen. Exklusive Villen, wie ein 2019 erbautes Anwesen mit 327 m² Wohnfläche, erreichen Preise um 1.000.000 €.
3.5 Grundstücksmarkt
Der Grundstücksmarkt in Schwabach bietet zahlreiche Möglichkeiten, insbesondere in Stadtteilen wie Penzendorf, Wolkersdorf und Limbach. Grundstücksgrößen variieren zwischen 400 m² und 1.745 m², mit Preisen zwischen 300.000 € und 600.000 €. Viele Grundstücke sind voll erschlossen und bieten flexible Bebauungsmöglichkeiten, z. B. für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Bungalows. Besonders attraktiv sind Grundstücke in naturnahen Lagen wie am Schwabacher Wiesengrund, die mit unverbaubarem Ausblick punkten.
4. Markttrends und Entwicklungen
Stabile Preisentwicklung: Die Immobilienpreise in Schwabach bleiben stabil, mit leichten Anstiegen bei Wohnungen und einer leichten Korrektur bei Häusern. Dies deutet auf ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage hin.
Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Neubauten setzen verstärkt auf energieeffiziente Technologien wie Wärmepumpen und hochwertige Dämmung, was die Nachfrage nach modernen Immobilien steigert.
Kapitalanlagen: Vermietete Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind aufgrund der stabilen Mietnachfrage eine sichere Investition.
Neubauprojekte: In Stadtteilen wie Wolkersdorf entstehen neue Wohnanlagen mit hochwertiger Ausstattung, die vor allem junge Familien anziehen.
Renovierungspotenzial: Sanierungsbedürftige Immobilien bieten Chancen für Investoren, die durch Modernisierungen Wertsteigerungen erzielen wollen.
5. Herausforderungen
Kostensteigerungen: Steigende Bau- und Energiekosten können die Attraktivität von Neubauprojekten beeinträchtigen.
Sanierungsbedarf: Viele ältere Immobilien, insbesondere aus den 1960er und 1970er Jahren, erfordern umfangreiche Modernisierungen, was die Anfangsinvestitionen erhöht.
Wettbewerb: Die Nähe zu Nürnberg führt zu einem gewissen Wettbewerb um Käufer, insbesondere für hochpreisige Immobilien.
6. Ausblick
Der Immobilienmarkt in Schwabach wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit moderaten Preissteigerungen, insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen. Die Nachfrage nach familienfreundlichen Häusern und Grundstücken in naturnahen Lagen wird anhalten, da Schwabach seine Attraktivität als Wohnort in der Metropolregion Nürnberg weiter ausbaut. Investoren können von stabilen Renditen bei vermieteten Objekten profitieren, während Eigennutzer von der Vielfalt des Angebots und der hohen Lebensqualität profitieren. Die Förderprogramme der KfW und die gute Infrastruktur werden den Markt weiter stützen.
7. Fazit
Schwabach bietet einen attraktiven und stabilen Immobilienmarkt, der sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten bereithält. Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, hoher Lebensqualität und vielfältigen Wohnlagen macht die Stadt zu einem begehrten Standort. Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Grundstück – der Markt in Schwabach ist vielseitig und zukunftssicher. Für eine fundierte Kauf- oder Investitionsentscheidung empfiehlt sich eine detaillierte Marktanalyse und die Beratung durch lokale Immobilienexperten.
Umgebung von Schwabach
Nürnberg, Landkreis Nürnberger Land, Landkreis Ansbach, Landkreis Neumarkt i.d.OPf. (Oberpfalz), Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen, Landkreis Eichstätt (Oberbayern).
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Schwabach für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Schwabach
Die mittelfränkische Stadt Schwabach ist die kleinste kreisfreie Stadt in Bayern. Sie gehört zur Metropolregion Nürnberg. Die Natur in der Umgebung ist landschaftlich von Wäldern und Wasser geprägt. Die Stadt selbst ist von Bannwäldern umgeben, im Osten liegt das Tal der Rednitz, ein europäisches Natura 2000-FFH-Schutzgebiet. Durch dieses Programm sollen gefährdete Tier- und Pflanzenarten länderübergreifend geschützt werden. Schwabach ist in den nördlichen Gebieten teilweise mit dem nahen Nürnberg zusammen gewachsen. Die Stadt gliedert sich in die Bezirke Altstadt, Südliche Vorstadt, Nördliche Vorstadt, Vogelherd, Eichwasen und Gartenheim auf. Die Bevölkerungszahlen Schwabachs sind von einem leichten, aber kontinuierlichen Wachstum gekennzeichnet. Während die Stadt im Jahr 1985 noch 34.284 Einwohner hatte, war die Zahl bis 1995 schon auf 38.757 angestiegen. Zehn Jahre später wohnten 38.791 Menschen in Schwabach und bis zum Jahr 2011 hatte sich die Bevölkerungszahl noch weiter bis auf 39.112 gesteigert. Der letzte Stand vom Dezember des Jahres 2012 zeigt einen weiteren leichten Anstieg.
Kultur und Bildung
Besucher der Stadt Schwabach können dort einige interessante Bauwerke besichtigen. Vor allem das Rathaus in der Altstadt ist hat architektonische Besonderheiten zu bieten. Das Dach und der Saal des historischen Rathauses wurden nämlich mit dem berühmten Schwabacher Blattgold beschichtet. Neben dem Rathaus können in der Altstadt die Münzstätte der Markgrafen und die Goldschlägerwerkstatt besichtigt werden. Darüber hinaus hat Schwabach auch einige attraktive sakrale Bauwerke zu bieten. Der berühmte Schwabacher Altar kann in der Stadtkirche St. Johannes und St. Martin bewundert werden. Der ebenfalls mit Blattgold verzierte, spätgotische Hochaltar aus dem Jahr 1508 entstammt der Werkstatt des Lehrers von Albrecht Dürer, Michael Wohlgemut. In Schwabach stehen darüber hinaus die evangelische Spitalkirche St. Antonius und St. Elisabeth, die Dreieinigkeitskirche und die katholische Kirche St. Sebald. Das Bürgerhaus von Schwabach beherbergt eine Städtische Galerie, in der ehemaligen Kaserne residiert das Stadtmuseum. Außerdem kann man durch die Altstadt von Schwabach dem Kunstwanderweg Goldene Meile folgen. Für die Bildung ist in der Stadt mit vier Grundschulen und zwei Hauptschulen gesorgt. Eine Realschule und zwei Gymnasien ergänzen das Bildungsprogramm von Schwabach. Außerdem gibt es eine städtische Wirtschaftsschule und ein sonderpädagogisches Förderzentrum.
Wirtschaft
Schwabachs Wirtschaft profitiert sehr von der Nähe zu den Städten Nürnberg und Erlangen. Zahlreiche Pendler aus der Stadt suchen dort täglich ihre Arbeitsplätze auf. Berühmt geworden ist die Stadt vor allem durch ihr Blattgold. Schwabacher Blattgold findet man rund um die Welt. Der Londoner Buckingham Palast wurde beispielsweise damit ausgestattet, aber auch die Palastkuppeln in den Emiraten verdanken ihren Glanz dem handwerklichen Know How und dem Gold der fränkischen Stadt. Heute ist die Schwabacher Wirtschaft vom Mittelstand geprägt, es gibt dort eine große Bandbreite an Produktionsbetrieben, Handwerkern und Dienstleistungsunternehmen. Einige stechen durch die Besetzung von Marktnischen hervor, die sie sogar zu bundesweiten Marktführern gemacht haben. Dazu gehört beispielsweise Heidolph Instruments, die Firma stellt hochwertige Laborgeräte her, deren Abnehmer vor allem in der Pharma- und Chemieindustrie angesiedelt sind. Ein weiteres Beispiel ist die Maschinenfabrik Niehoff, ein Hersteller von speziellen Maschinen, die für die Kabel- und Drahtindustrie bestimmt sind.
Verkehrsanbindung
Schwabach ist durch die S-Bahn der Linie 2 im 20-Minuten-Takt mit der Stadt Nürnberg verbunden. Mit der Bahn kann man von hier aus aber auch die Stadt München bequem erreichen. Die städtischen Busse verkehren ebenfalls bis nach Nürnberg. Am Wochenende ist Schwabach durch einen stündlich fahrenden Nightliner mit dem Nürnberger Nachtleben verbunden. Über die Autobahn A6 ist die Stadt durch zwei Anschlussstellen erreichbar. Außerdem verlaufen hier die Bundesstraßen B2 und B466. Durch den im Osten der Stadt vorbei fließenden Rhein-Main-Donau-Kanal kann man Schwabach auch über den Wasserweg anfahren. Der Flugplatz Schwabach liegt in zehn Kilometer Entfernung im Süden der Stadt.
Der Verwaltungssitz der Gemeinde ist Königsplatz 1 in 91126 Schwabach (Telefon: 0 91 22/8 60-0). Umfeld von Schwabach: Landkreis Nürnberger Land, Ansbach, Eichstätt, Erlangen, Fürth, Nürnberg, Weißenburg in Bayern, Altdorf bei Nürnberg, Dinkelsbühl, Feuchtwangen, Gunzenhausen, Hersbruck, Herzogenaurach, Hilpoltstein, Lauf an der Pegnitz, Höchstadt an der Aisch, Neustadt an der Aisch, Oberasbach, Röthenbach an der Pegnitz, Roth, Rothenburg ob der Tauber, Stein bei Nürnberg und Zirndorf.
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