Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oberasbach

Immobilienmarkt Oberasbach

1. Einleitung

Oberasbach, eine attraktive Stadt im Landkreis Fürth in Mittelfranken, liegt in unmittelbarer Nähe zu Nürnberg und bietet eine gelungene Kombination aus urbaner Anbindung und idyllischer Lebensqualität. Mit rund 18.000 Einwohnern und einer Fläche von etwa 12 Quadratkilometern ist Oberasbach ein gefragter Wohnstandort für Familien, Pendler und Investoren. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Oberasbach, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, beliebte Stadtteile sowie zukünftige Trends und Prognosen. Ziel ist es, einen umfassenden Überblick über die Marktbedingungen im Jahr 2025 zu bieten.

2. Überblick über Oberasbach

Oberasbach besteht aus sechs ehemals unabhängigen Dörfern: Altenberg, Kreutles, Oberasbach, Rehdorf, Unterasbach und Petershöhe. Die Stadt zeichnet sich durch ihre grüne Umgebung aus, mit Naturschutzgebieten wie dem Hainberg und dem Bibertgrund, die zahlreiche Möglichkeiten für Naherholung bieten. Die ausgezeichnete Infrastruktur, inklusive S-Bahn-Anschluss und Nähe zur Süd-West-Tangente, ermöglicht eine schnelle Verbindung nach Nürnberg, Fürth und Erlangen. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und Vereine machen Oberasbach besonders für Familien attraktiv.

3. Aktuelle Immobilienpreise

3.1 Kaufpreise für Häuser

Der Immobilienmarkt in Oberasbach zeigt im Jahr 2025 eine stabile Preisentwicklung für Häuser, wobei die Quadratmeterpreise je nach Lage, Baujahr und Ausstattung variieren. Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser liegt aktuell bei etwa 4.000 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in beliebten Stadtteilen wie Altenberg oder Unterasbach erreichen oft Spitzenwerte von bis zu 5.000 Euro pro Quadratmeter, insbesondere bei Neubauten oder sanierten Objekten. Reihenhäuser und ältere Bestandsimmobilien sind mit Preisen zwischen 3.600 und 3.800 Euro pro Quadratmeter etwas günstiger.

3.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Oberasbach kosten im Durchschnitt zwischen 3.600 und 3.900 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen, wie die des Projekts „Bibert Living“ am Zirndorfer Weg, liegen am oberen Ende dieser Spanne, während Bestandswohnungen aus den 1960er- oder 1970er-Jahren oft für 3.400 bis 3.600 Euro pro Quadratmeter erworben werden können. Besonders gefragt sind modernisierte Wohnungen mit Balkon, Terrasse oder barrierefreiem Zugang, die in gutem Zustand schnell Käufer finden.

3.3 Mietpreise

Die Mietpreise in Oberasbach bleiben im Vergleich zu den Kaufpreisen moderat, was die Stadt für Mieter attraktiv macht. Bestandswohnungen kosten im Schnitt 8,00 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen Mieten von 8,70 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter erzielen. Häuser zur Miete sind seltener, liegen aber bei etwa 8,80 Euro pro Quadratmeter für Bestandsobjekte und bis zu 10,00 Euro pro Quadratmeter für Neubauten. Die Mietrendite für Bestandswohnungen beträgt etwa 4,5 %, was Oberasbach für Kapitalanleger interessant macht.

4. Preisentwicklung der letzten Jahre

In den letzten fünf Jahren (2020–2025) sind die Immobilienpreise in Oberasbach kontinuierlich gestiegen, wenn auch mit abnehmender Dynamik. Seit dem zweiten Quartal 2020 sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um etwa 12 % und für Häuser um rund 14 % gestiegen. Der Preisanstieg war besonders zwischen 2020 und 2022 stark, verlangsamte sich jedoch ab 2023 aufgrund steigender Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten. Im Jahr 2025 zeigt sich eine Stabilisierung der Preise, mit leichten Anstiegen von 0 bis 2 % im Vergleich zum Vorjahr. Experten erwarten, dass Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) im Laufe des Jahres die Nachfrage weiter ankurbeln könnten.

5. Angebot und Nachfrage

5.1 Angebot

Das Angebot an Immobilien in Oberasbach ist vielfältig, aber begrenzt, was den Markt wettbewerbsintensiv macht. Aktuell gibt es etwa 1.900 Eigentumswohnungen und 1.500 Häuser auf dem Markt, ergänzt durch eine kleinere Anzahl an Grundstücken und Gewerbeobjekten. Neubauprojekte wie „Bibert Living“ oder die „Fuchsgärten“ bieten moderne Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung, darunter Vinylböden, Fußbodenheizung und Südwest-Balkone. Bestandsimmobilien, insbesondere in den Stadtteilen Oberasbach-West und Unterasbach, sind ebenfalls gefragt, erfordern jedoch oft Renovierungsarbeiten.

5.2 Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Oberasbach bleibt hoch, getrieben durch die Nähe zu Nürnberg und die gute Lebensqualität. Familien suchen bevorzugt Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser mit Garten, während junge Paare und Senioren Eigentumswohnungen mit Balkon oder barrierefreiem Zugang bevorzugen. Kapitalanleger zeigen Interesse an vermieteten Bestandswohnungen, die stabile Renditen versprechen. Besonders begehrt sind Immobilien in den Stadtteilen Oberasbach-West, Schwaigern und Kärlich, die durch Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants punkten.

5.3 Vermarktungsdauer

Die Vermarktungsdauer für Immobilien hat sich in den letzten Jahren verkürzt. Bestandswohnungen sind im Schnitt 42 Tage online, Neubauwohnungen etwa 73 Tage. Mietwohnungen finden noch schneller Interessenten, mit durchschnittlich 20 Tagen für Bestandswohnungen und 29 Tagen für Neubauten. Diese kurzen Zeiten spiegeln die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot wider.

6. Beliebte Stadtteile und Lagen

Oberasbach-West, Schwaigern und Kärlich gehören zu den angesagtesten Stadtteilen, da sie eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Schulen bieten. Altenberg und Unterasbach sind besonders bei Familien beliebt, die die Nähe zu Naturschutzgebieten und eine ruhige Lage schätzen. Petershöhe, im Ortskern gelegen, profitiert von der Nähe zu Nürnberg und modernen Neubauprojekten. Kreutles und Rehdorf sind eher ländlich geprägt und bieten günstigere Immobilienpreise, was sie für preisbewusste Käufer attraktiv macht.

7. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

7.1 Lage und Infrastruktur

Die Lage ist der entscheidende Faktor für den Immobilienwert in Oberasbach. Objekte in zentralen oder gut angebundenen Lagen erzielen höhere Preise als solche in Randgebieten. Die Nähe zu S-Bahn-Haltestellen, Bushaltestellen und der Süd-West-Tangente steigert die Attraktivität.

7.2 Wirtschaftliche Situation

Die wirtschaftliche Lage in der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen unterstützt die Nachfrage nach Immobilien in Oberasbach. Viele Pendler, die in Nürnberg arbeiten, schätzen die günstigeren Preise und die ruhigere Umgebung.

7.3 Zinsentwicklung

Die Zinsentscheidungen der EZB haben einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Nach einem Anstieg der Bauzinsen in 2022 und 2023 wird für 2025 mit Zinssenkungen gerechnet, die die Finanzierung erleichtern und die Nachfrage ankurbeln könnten.

7.4 Zustand und Ausstattung

Der Zustand einer Immobilie spielt eine zentrale Rolle. Modernisierte oder neuwertige Objekte mit Energieeffizienz (z. B. KfW-55-Standard) erzielen höhere Preise als renovierungsbedürftige Bestandsimmobilien. Features wie Balkone, Terrassen, Aufzüge und Fußbodenheizung sind besonders gefragt.

8. Zukunftsaussichten und Prognosen

Für 2025 wird eine Stabilisierung des Immobilienmarktes in Oberasbach erwartet, mit moderaten Preissteigerungen von 1 bis 3 %. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten wird weiter steigen, da Käufer zunehmend auf Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten achten. Gleichzeitig könnten Bestandsimmobilien, die energetische Sanierungen erfordern, unter Preisdruck geraten. Die geplanten Zinssenkungen der EZB könnten die Finanzierungskonditionen verbessern und den Markt beleben. Langfristig bleibt Oberasbach aufgrund seiner Lage und Infrastruktur ein attraktiver Standort für Eigennutzer und Investoren.

9. Empfehlungen für Käufer und Verkäufer

9.1 Für Käufer

• Eigennutzer: Priorisieren Sie Immobilien in guten Lagen mit moderner Ausstattung, um langfristig von Wertsteigerungen zu profitieren. Nutzen Sie Online-Bewertungstools, um den Marktwert zu prüfen.

• Kapitalanleger: Konzentrieren Sie sich auf vermietete Bestandswohnungen in zentralen Lagen, die stabile Mietrenditen bieten. Prüfen Sie die Bonität der Mieter und den Zustand der Immobilie.

• Neubauinteressierte: Projekte wie „Bibert Living“ bieten moderne Standards, aber vergleichen Sie die Preise mit Bestandsobjekten, um die Wirtschaftlichkeit zu bewerten.

9.2 Für Verkäufer

• Preisgestaltung: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem lokalen Makler bewerten, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Überhöhte Preise verlängern die Vermarktungszeit.

• Präsentation: Investieren Sie in kleine Renovierungen (z. B. frische Farbe, moderne Böden), um den Verkaufswert zu steigern. Professionelle Fotos und virtuelle Rundgänge erhöhen die Attraktivität.

• Maklerwahl: Wählen Sie einen Immobilienmakler mit Erfahrung im Oberasbacher Markt, z. B. Grundstein Immobilien oder Vier Jahreszeiten Immobilien, um von deren Netzwerk zu profitieren.

10. Fazit

Der Immobilienmarkt in Oberasbach bleibt im Jahr 2025 dynamisch und attraktiv. Mit stabilen Kauf- und Mietpreisen, einer hohen Nachfrage und einem vielfältigen Angebot bietet die Stadt sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren gute Chancen. Besonders die Stadtteile Oberasbach-West, Schwaigern und Kärlich sowie moderne Neubauprojekte ziehen Käufer an. Die Kombination aus guter Infrastruktur, Nähe zu Nürnberg und idyllischer Umgebung macht Oberasbach zu einem der gefragtesten Wohnstandorte in Mittelfranken. Für Käufer und Verkäufer ist es ratsam, die Marktentwicklung genau zu beobachten und professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Umgebung von Oberasbach

Die Stadt Zirndorf mit circa 25.957 Einwohnern stellt zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises und verfügt zudem über die höchste Einwohnerzahl der Region Fürth. Dicht dahinter folgen die Städte Stein (etwa 13.709) und Langenzenn (knapp 10.371) Einwohner. Auf den weiteren Plätzen folgen Cadolzburg (circa 10.470), Roßtal (knapp 9.588), Veitsbronn (ca. 6.298), Ammerndorf (2.100) sowie Wilhermsdorf (rund 4.974) Einwohner. Das Schlußlicht und somit die Rote Laterne geht an die Gemeinde Tuchenbach mit gerade einmal 1.353 Einwohnern.