Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ammerndorf

Immobilienmarkt Ammerndorf

Einleitung

Ammerndorf, eine Gemeinde im Landkreis Fürth in Bayern, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage etwa 16 Kilometer westlich von Nürnberg aus. Die Nähe zur Natur, kombiniert mit einer guten Anbindung an die städtischen Zentren Fürth und Nürnberg, macht Ammerndorf zu einem attraktiven Wohnstandort. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Ammerndorf, einschließlich aktueller Preise, Trends, Angebotssituation und Zukunftsperspektiven, basierend auf verfügbaren Daten bis Mai 2025.

1. Überblick über den Immobilienmarkt

1.1. Lage und Attraktivität

Ammerndorf liegt in einer ruhigen, naturnahen Umgebung mit guter Rundumversorgung, einschließlich Geschäften für den täglichen Bedarf, Banken, Arztpraxen, Apotheken und Kindergärten. Die Gemeinde bietet einfache bis mittlere Wohnlagen, was sie besonders für Familien und Investoren interessant macht, die ein Gleichgewicht zwischen ländlicher Ruhe und städtischer Erreichbarkeit suchen. Die Nähe zu größeren Städten wie Nürnberg und Fürth sowie die Anbindung an die Autobahn A73 und öffentliche Verkehrsmittel erhöhen die Attraktivität des Standorts.

1.2. Immobilienarten

Der Immobilienmarkt in Ammerndorf umfasst eine Vielzahl von Objekten, darunter:

• Eigentumswohnungen: Von kompakten 2-Zimmer-Wohnungen bis hin zu großzügigen Maisonette-Wohnungen mit bis zu 6 Zimmern.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und projektierte Fertighäuser.

• Mehrfamilienhäuser: Häufig als Anlageobjekte mit vermieteten Wohneinheiten.

• Gewerbeimmobilien: Kombinationen aus Wohn- und Geschäftshäusern, die vielseitige Nutzungsmöglichkeiten bieten.

2. Preisanalyse

2.1. Kaufpreise

Im Mai 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Ammerndorf bei etwa 2.787 €. Die Preise variieren je nach Immobilientyp:

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt 2.736 €, mit einem Spektrum von 1.614 € für günstigere Objekte bis 3.906 € für hochwertige Wohnungen. Beispiele aus dem Markt zeigen:

  • Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 91,2 m² für 240.000 € (ca. 2.632 €/m²).

  • Eine 6-Zimmer-Maisonette-Wohnung mit 219 m² für 795.000 € (ca. 3.630 €/m²).

  • Eine Dachgeschosswohnung mit 64,2 m² für 218.000 € (ca. 3.395 €/m²).

• Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.878 €, mit einem Bereich von 1.290 € bis 4.925 €. Beispiele umfassen:

  • Ein projektiertes Einfamilienhaus mit 136,1 m² für 697.999 € (ca. 5.130 €/m²).

  • Ein Wohn- und Geschäftshaus mit 350 m² für 697.800 € (ca. 1.994 €/m²).

2.2. Mietpreise

Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei etwa 11,19 €/m² im ersten Quartal 2025, was einem Anstieg von 3 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Für Mietwohnungen in einfachen bis mittleren Lagen liegt die Nettokaltmiete bei etwa 6,20 €/m² für kleinere Einheiten, kann aber bei hochwertigen Objekten deutlich höher ausfallen. Ein Beispiel ist eine 6-Zimmer-Maisonette-Wohnung mit 219 m², die für 2.100 € monatlich angeboten wird (ca. 9,59 €/m²).

2.3. Preisentwicklung

• Kaufpreise: Die Wohnungspreise sind im Vergleich zum Vorjahr 2024 um 2,1 % gestiegen, während sie im Jahr zuvor um 5,4 % gesunken waren. Dies deutet auf eine Stabilisierung des Marktes hin, mit moderatem Wachstum.

• Mietpreise: Die Mietpreise verzeichnen einen Anstieg von 8,3 % im Vergleich zum Vorjahr, was auf eine wachsende Nachfrage nach Mietwohnungen hinweist.

3. Angebotssituation

3.1. Verfügbarkeit

Der Immobilienmarkt in Ammerndorf ist lebhaft, aber die Anzahl der verfügbaren Objekte ist begrenzt. Aktuelle Angebote umfassen etwa 9 bis 15 Immobilien, darunter:

• Eigentumswohnungen: Ca. 4–9 Angebote, von 2- bis 6-Zimmer-Wohnungen, häufig mit Balkon, Terrasse oder Dachterrasse.

• Häuser: Weniger als 5 Angebote, meist projektierte Fertighäuser oder modernisierte Bestandsimmobilien.

• Mehrfamilienhäuser: Wenige Objekte, oft als Anlageimmobilien mit vermieteten Wohneinheiten.

3.2. Vermarktungsdauer

• Bestandswohnungen (Kauf): Die durchschnittliche Vermarktungsdauer beträgt etwa 46 Tage, eine deutliche Verringerung gegenüber früheren Jahren.

• Mietwohnungen: Inserate sind im Schnitt 31 Tage online, was auf eine hohe Nachfrage hinweist.

3.3. Anlageimmobilien

Ammerndorf ist für Anleger attraktiv, insbesondere für Bestandswohnungen, die eine gute Mietrendite bieten. Neubauwohnungen sind aufgrund höherer Kaufpreise weniger rentabel, aber dennoch durchschnittlich attraktiv.

4. Markttrends und Besonderheiten

4.1. Modernisierungen

Viele Immobilien in Ammerndorf, insbesondere Wohnungen und Häuser aus den 1980er- und 1990er-Jahren, wurden in den letzten Jahren umfassend modernisiert. Beispiele sind:

• Eine 6-Zimmer-Maisonette-Wohnung, die in den letzten 7 Jahren renoviert wurde, mit neuen Böden, Türen und einer modernen Gasheizung.

• Ein Wohn- und Geschäftshaus von 1985, das 1994 fertiggestellt und teilweise modernisiert wurde.

4.2. Nachhaltigkeit und Individualisierung

Ein Trend in Ammerndorf ist die Nachfrage nach individuell gestaltbaren Fertighäusern, die Käufern Flexibilität bei Innenausbau und Außenplanung bieten. Energieeffiziente Modernisierungen, wie neue Heizsysteme, sind ebenfalls gefragt.

4.3. Wohnumfeld

Die durchschnittliche Wohndauer in Ammerndorf liegt bei 6–8 Jahren, und das Durchschnittsalter der Bewohner beträgt 55–59 Jahre. Der Anteil an Familien ist niedrig, während Singles und ältere Haushalte dominieren, was den Markt für kleinere Wohnungen und Anlageobjekte prägt.

5. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Ammerndorf wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderatem Preisanstieg, getrieben durch die Attraktivität der Lage und die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird aufgrund der Nähe zu Nürnberg und der steigenden Mietpreise weiter wachsen. Für Käufer bieten Bestandswohnungen und Mehrfamilienhäuser gute Investitionsmöglichkeiten, während projektierte Häuser für Familien attraktiv sind, die individuelle Gestaltungsmöglichkeiten suchen. Die Bedeutung von professionellen Immobilienbewertungen wächst, um den Marktwert genau zu bestimmen und Fehlentscheidungen zu vermeiden.

6. Fazit

Ammerndorf bietet einen dynamischen Immobilienmarkt mit einer guten Mischung aus Bestands- und Neubauimmobilien. Die moderate Preisentwicklung, die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und die Attraktivität als Anlagestandort machen die Gemeinde sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant. Die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten erfordert jedoch schnelle Entscheidungen, unterstützt durch fundierte Marktanalysen und Bewertungen.

Umgebung von Ammerndorf

Die Stadt Zirndorf mit circa 25.957 Einwohnern stellt zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises und verfügt zudem über die höchste Einwohnerzahl der Region Fürth. Dicht dahinter folgen die Städte Oberasbach (ca. 17.183), Stein (etwa 13.709) und Langenzenn (knapp 10.371) Einwohner. Auf den weiteren Plätzen folgen Cadolzburg (circa 10.470), Roßtal (knapp 9.588), Veitsbronn (ca. 6.298) sowie Wilhermsdorf (rund 4.974) Einwohner. Das Schlußlicht und somit die Rote Laterne geht an die Gemeinde Tuchenbach mit gerade einmal 1.353 Einwohnern.