Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Stein (Mittelfranken)

Immobilienmarkt Stein

1. Einleitung

Die Stadt Stein in Mittelfranken, gelegen im Landkreis Fürth, ist eine attraktive Wohngemeinde in der Metropolregion Nürnberg. Ihre Nähe zur Großstadt Nürnberg, die gute Verkehrsanbindung und die hohe Lebensqualität machen Stein zu einem begehrten Standort für Immobilienkäufer und Mieter. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Stein, einschließlich Miet- und Kaufpreise, Trends, Angebotslage und Zukunftsperspektiven.

2. Lage und Infrastruktur

Stein liegt etwa 7 Kilometer westlich von Nürnberg und ist durch die Bundesstraße 14 sowie die S-Bahn-Linie S4 hervorragend angebunden. Die Stadt bietet eine Mischung aus urbaner Nähe und naturnahem Wohnen, da sie von der Rednitz und Landschaftsschutzgebieten umgeben ist. Die Infrastruktur umfasst Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeiteinrichtungen wie das „Kristall Palm Beach“-Freizeitbad und medizinische Versorgung. Diese Faktoren tragen zur Attraktivität des Immobilienmarktes bei.

3. Mietmarkt

3.1. Mietpreise

Der Mietspiegel in Stein liegt im Jahr 2024 bei durchschnittlich 11,45 € pro Quadratmeter (Kaltmiete). Mit durchschnittlichen Nebenkosten von etwa 3,03 € ergibt sich eine Warmmiete von rund 14,48 € pro Quadratmeter. Im Vergleich zu 2018, als die Kaltmiete bei 9,13 € lag, ist ein deutlicher Anstieg von 2,32 € pro Quadratmeter zu verzeichnen.

• Bestandswohnungen: Die Mietpreise für Bestandswohnungen betragen etwa 8,30 € pro Quadratmeter, wobei in den letzten Jahren ein Anstieg von rund 6,1 % verzeichnet wurde.

• Neubauwohnungen: Neubauwohnungen sind mit 10,03 € pro Quadratmeter deutlich teurer, was auf moderne Ausstattung und geringere Energiekosten zurückzuführen ist.

• Häuser: Für Bestandshäuser liegt die Miete bei etwa 8,65 € pro Quadratmeter, für Neubauten bei 8,83 €.

3.2. Einflussfaktoren

Die Mietpreise variieren je nach Lage, Baujahr und Ausstattung. Besonders kleine Wohnungen, wie 20-Quadratmeter-Appartements, sind teurer und kosten bis zu 9,74 € pro Quadratmeter mehr als durchschnittliche Wohnungen. Neubauten mit energieeffizienten Standards sind aufgrund höherer Baukosten und besserer Ausstattung teurer. Die gesetzliche Mietpreisbremse begrenzt in angespannten Wohnungsmärkten wie Stein die Mietpreise auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

4. Kaufmarkt

4.1. Kaufpreise

Die Kaufpreise in Stein sind in den letzten Jahren gestiegen, was die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Investitionsstandort widerspiegelt.

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 3.437 €. Seit dem vierten Quartal 2020 ist ein Anstieg von 6,6 % zu verzeichnen (von 3.225 € pro Quadratmeter).

• Häuser: Für Häuser liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 4.341 € pro Quadratmeter, ein Anstieg von 6,3 % seit Q4 2020 (von 4.083 €). Für besonders hochwertige Immobilien können Preise bis zu 5.327 € pro Quadratmeter erreicht werden.

• Grundstücke: Der Bodenrichtwert für Grundstücke in Stein beträgt im Jahr 2025 etwa 862,60 € pro Quadratmeter, basierend auf den Grundstücksverkäufen der letzten ein bis zwei Jahre.

4.2. Mietrenditen

Stein ist für Kapitalanleger attraktiv, insbesondere bei Bestandswohnungen. Die Bruttomietrendite liegt hier bei etwa 4,7 %, was im Bundesvergleich hoch ist. Neubauwohnungen bieten mit 2,9 % eine geringere Rendite, bleiben aber für Investoren interessant. Die stabile Mietnachfrage und die Preisentwicklung machen Stein zu einem lohnenden Standort für Anlageimmobilien.

5. Angebot und Nachfrage

5.1. Wohnungen

Der Wohnungsmarkt in Stein ist vielfältig, mit Angeboten von 1-Zimmer-Appartements bis hin zu 5-Zimmer-Familienwohnungen. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen, wie die „SteinBLÜTEN“ in der Deutenbacher Straße, die modernes Wohnen in Nähe zu Landschaftsschutzgebieten bieten. Barrierefreie und seniorengerechte Wohnungen gewinnen an Bedeutung, da die demografische Entwicklung eine steigende Nachfrage nach solchen Immobilien zeigt. Der Bestand umfasst sowohl sanierte Altbauten als auch moderne Mehrfamilienhäuser mit Ausstattungen wie Balkonen, Tiefgaragen und Aufzügen.

5.2. Häuser

Das Angebot an Häusern reicht von Einfamilienhäusern über Doppelhäuser bis hin zu Mehrfamilienhäusern. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien mit hochwertiger Ausstattung. Reihenhäuser der Deutschen Reihenhaus AG in Stadtteilen wie Deutenbach sind bei Familien beliebt. Luxusvillen und Architektenhäuser richten sich an eine wohlhabende Klientel.

5.3. Grundstücke

Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Grundstücke in ruhigen Lagen, wie am Erlenweg oder in der Ostendstraße, sind besonders gefragt. Die Nachfrage nach Bauland bleibt hoch, da niedrige Zinsen die Finanzierung von Bauvorhaben attraktiv machen.

6. Trends und Entwicklungen

• Preissteigerungen: Die Immobilien- und Grundstückspreise in Stein sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, getrieben durch die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot. Experten erwarten, dass dieser Trend in den kommenden zwei bis drei Jahren anhält, da das Zinsniveau niedrig bleibt.

• Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Immobilien mit modernen Baustandards sind gefragt. Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und gute Dämmung werden von Käufern und Mietern zunehmend geschätzt.

• Neubauprojekte: Projekte wie der „Krügelpark“ oder „Im Blumenviertel“ bieten modernes Wohnen für verschiedene Zielgruppen, von Singles bis zu Senioren. Diese Entwicklungen stärken das Angebot, können die Nachfrage jedoch nur teilweise decken.

• Demografischer Wandel: Die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Senioren-WGs steigt, da die Bevölkerung in Stein altert. Gleichzeitig bleiben Familienwohnungen gefragt.

• Digitalisierung: Online-Plattformen wie immowelt.de und meinestadt.de erleichtern die Immobiliensuche, während virtuelle 360°-Rundgänge und digitale Exposés an Bedeutung gewinnen.

7. Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Grundstücken und Wohnungen ist begrenzt, was die Preise weiter steigen lässt und den Markt für einkommensschwächere Haushalte erschwert.

• Mietpreisbremse: In angespannten Märkten wie Stein schränkt die Mietpreisbremse die Flexibilität von Vermietern ein, was zu einer geringeren Investitionsbereitschaft führen kann.

• Kostensteigerungen: Steigende Baukosten und strengere Energiestandards erhöhen die Preise für Neubauten, was sich auf Mieten und Kaufpreise auswirkt.

• Wettbewerb: Die Nähe zu Nürnberg führt zu einem intensiven Wettbewerb um Immobilien, da viele Pendler Stein als Alternative zur Großstadt wählen.

8. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Stein bleibt dynamisch und attraktiv. Die Nähe zu Nürnberg, die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität sprechen für eine anhaltende Nachfrage. Neubauprojekte und die Fokussierung auf nachhaltiges Bauen werden das Angebot erweitern, jedoch nicht ausreichen, um die Preise signifikant zu senken. Für Investoren bietet Stein weiterhin gute Renditechancen, insbesondere bei Bestandswohnungen. Für Käufer und Mieter wird es jedoch zunehmend wichtig, frühzeitig zu handeln und professionelle Unterstützung durch Makler oder Immobiliengutachter in Anspruch zu nehmen.

9. Fazit

Stein (Mittelfranken) ist ein florierender Immobilienmarkt, der von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt ist. Miet- und Kaufpreise sind in den letzten Jahren gestiegen, wobei Bestandswohnungen für Investoren besonders attraktiv sind. Neubauten und nachhaltige Immobilien gewinnen an Bedeutung, während der demografische Wandel die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum erhöht. Trotz Herausforderungen wie begrenzten Grundstücken und steigenden Kosten bleibt Stein ein gefragter Standort mit positiven Zukunftsperspektiven. Wer in Stein investieren oder wohnen möchte, sollte die Marktentwicklung genau beobachten und sich frühzeitig positionieren.

Umgebung von Stein

Die Stadt Zirndorf mit circa 25.957 Einwohnern stellt zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises und verfügt zudem über die höchste Einwohnerzahl der Region Fürth. Dicht dahinter folgen die Städte Oberasbach (ca. 17.183) und Langenzenn (knapp 10.371) Einwohner. Auf den weiteren Plätzen folgen Cadolzburg (circa 10.470), Roßtal (knapp 9.588), Veitsbronn (ca. 6.298), Ammerndorf (2.100) sowie Wilhermsdorf (rund 4.974) Einwohner. Das Schlußlicht und somit die Rote Laterne geht an die Gemeinde Tuchenbach mit gerade einmal 1.353 Einwohnern.