Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt Bayreuth
wird von dem Immobilienwertermittler für ein Marktwertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Bayreuth und in der Region Oberfranken werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Oberfranken, im Norden Bayerns, erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Bayreuth
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Bayreuth in der Region Oberfranken zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart an dem Roten Main zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Bayreuth
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und die Stadt Bayreuth im nördlichen Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Bayreuth einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Bayreuth um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Bayreuth
Einleitung
Bayreuth, eine kulturell und historisch bedeutende Stadt in Oberfranken, ist bekannt für die Richard-Wagner-Festspiele und das UNESCO-Weltkulturerbe Markgräfliches Opernhaus. Die Stadt verbindet urbanes Leben mit der Nähe zu Naherholungsgebieten wie dem Fichtelgebirge und der Fränkischen Schweiz. Der Immobilienmarkt in Bayreuth bleibt dynamisch, geprägt durch eine stabile Wirtschaft, eine wachsende Bevölkerung und die Attraktivität der Region für Einwohner und Investoren. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Trends, Preisentwicklungen und Perspektiven des Immobilienmarkts in Bayreuth für das Jahr 2025, basierend auf den neuesten verfügbaren Daten.
Überblick über den Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt in Bayreuth zeigt eine robuste Entwicklung, beeinflusst durch die kulturelle Bedeutung der Stadt, eine gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität. Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen, insbesondere in zentrumsnahen Stadtteilen und in Gegenden mit guter Anbindung an die Innenstadt. Hochwertige Immobilien, sei es renovierte Altbauten in der Altstadt oder moderne Einfamilienhäuser in den Randgebieten, bleiben auf dem Markt oft nur wenige Wochen verfügbar. Die Stadt besteht aus 19 unterschiedlichen Stadtteilen, die jeweils ihre eigene Atmosphäre und Zielgruppe ansprechen, was die Vielfalt des Marktes unterstreicht.
Wohnungspreise
Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Bayreuth liegt im Jahr 2025 bei etwa 3.200 bis 3.500 € pro Quadratmeter, wobei die Preisspanne je nach Lage, Zustand und Baujahr stark variiert. Günstige Wohnungen sind ab etwa 2.000 €/m² erhältlich, während exklusive Objekte in bevorzugten Lagen Preise von bis zu 6.500 €/m² erreichen können. Besonders gefragt sind kleinere Einheiten (1- bis 3-Zimmer-Wohnungen), die in zentrumsnahen Stadtteilen wie der Altstadt oder in der Nähe des Hofgartens hohe Preise erzielen.
Nach Wohnlage:
Einfache Lage: ca. 2.500 €/m²
Mittlere Lage: ca. 3.300 €/m²
Gute Lage: ca. 4.500 €/m²
Nach Baujahr:
Vor 1969: ca. 3.100 €/m²
1970–1999: ca. 3.200 €/m²
2000–2015: ca. 4.000 €/m²
Nach 2015: ca. 4.100 €/m²
Nach Wohnungsgröße:
Bis 40 m²: ca. 3.700 €/m²
41–60 m²: ca. 3.300 €/m²
61–90 m²: ca. 3.300 €/m²
Über 90 m²: ca. 3.400 €/m²
Die Preisentwicklung zeigt für 2025 eine moderate Steigerung von etwa 1–4 % im Vergleich zu 2024, wobei kleinere Wohnungen (bis 40 m²) die stärksten Preisanstiege verzeichnen. Dies spiegelt die hohe Nachfrage nach kompakten Wohneinheiten wider, insbesondere von Studierenden und jungen Berufstätigen, da Bayreuth eine bedeutende Universitätsstadt ist.
Hauspreise
Hauspreise in Bayreuth liegen im Durchschnitt bei etwa 3.000 bis 3.300 €/m², mit einer Spanne von etwa 1.600 €/m² für günstige Objekte bis zu 5.900 €/m² für hochwertige Immobilien in bevorzugten Lagen. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind besonders gefragt, während Stadtvillen in zentrumsnahen Gegenden deutlich höhere Preise erzielen.
Nach Haustyp:
Einfamilienhaus: ca. 2.900 €/m²
Doppelhaushälfte: ca. 3.700 €/m²
Reihenhaus: ca. 3.500 €/m²
Mehrfamilienhaus: ca. 2.600 €/m²
Nach Wohnlage:
Einfache Lage: ca. 1.900 €/m²
Mittlere Lage: ca. 2.900 €/m²
Gute Lage: ca. 4.600 €/m²
Nach Wohnfläche:
Bis 100 m²: ca. 3.000 €/m²
101–150 m²: ca. 3.200 €/m²
Über 150 m²: ca. 2.800 €/m²
Die Hauspreise verzeichnen für 2025 eine moderate Steigerung von etwa 2–5 %, wobei in den Randgebieten mehr Baugrundstücke als fertige Häuser verfügbar sind. Stadtteile wie St. Georgen oder Laineck bieten vergleichsweise günstige Optionen, während Gegenden wie Saas höhere Preise aufweisen.
Mietpreise
Die Mietpreise in Bayreuth entwickeln sich ebenfalls dynamisch. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt bei etwa 11,60 €/m², für Häuser bei ca. 10,90 €/m². Besonders in guten Lagen und bei neueren Immobilien sind Mieter bereit, mehr zu zahlen.
Nach Wohnlage:
Einfache Lage: ca. 9,10 €/m²
Mittlere Lage: ca. 11,60 €/m²
Gute Lage: ca. 15,40 €/m²
Nach Baujahr:
Vor 1969: ca. 10,80 €/m²
1970–1999: ca. 11,30 €/m²
2000–2015: ca. 12,30 €/m²
Nach 2015: ca. 12,80 €/m²
Nach Wohnungsgröße:
Bis 40 m²: ca. 14,10 €/m²
41–60 m²: ca. 11,70 €/m²
61–90 m²: ca. 11,00 €/m²
Über 90 m²: ca. 10,90 €/m²
Die Mietpreise sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, insbesondere für kleinere Wohnungen in zentralen Lagen, mit einem Anstieg von etwa 5–12 % im Vergleich zu 2024. Dies wird durch die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in der Nähe der Universität und kultureller Einrichtungen angetrieben.
Grundstückspreise
Die Grundstückspreise in Bayreuth liegen im Durchschnitt zwischen 395 und 593 €/m², mit einer Preissteigerung von etwa 4,7 % in den letzten 12 Monaten. Die Preise variieren stark je nach Lage, wobei zentrumsnahe Grundstücke oder solche in beliebten Stadtteilen wie der Gartenstadt deutlich teurer sind.
Stadtteile und regionale Unterschiede
Bayreuths 19 Stadtteile bieten eine große Vielfalt an Wohnlagen. Zu den gefragtesten gehören:
Altstadt: Sanierte Altbauten, hohe Nachfrage, durchschnittliche Preise von ca. 3.500 €/m² für Wohnungen.
Saas: Exklusive Lage mit Preisen bis zu 5.200 €/m².
St. Georgen: Historisches Flair, beliebt für Familien, Preise um 2.700–3.200 €/m².
Laineck: Günstigere Optionen, ca. 2.700 €/m² für Häuser.
Birken: Nähe zur Universität, hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, Preise um 3.300 €/m².
Günstigere Stadtteile wie Herzoghöhe oder Laineck bieten attraktive Möglichkeiten für preisbewusste Käufer, während zentrumsnahe Gegenden wie der Hofgarten oder die Gartenstadt besonders bei Investoren beliebt sind.
Preisentwicklung und Trends
Die Immobilienpreise in Bayreuth zeigen seit 2020 eine insgesamt positive Entwicklung, mit einem Anstieg von etwa 10 % über fünf Jahre. Nach einem leichten Rückgang in 2023 haben sich die Preise 2024 stabilisiert und zeigen für 2025 moderate Steigerungen. Experten erwarten, dass die Preise aufgrund möglicher Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) stabil bleiben oder leicht steigen werden. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, insbesondere durch die Attraktivität Bayreuths als Universitäts- und Kulturstadt.
Einflussfaktoren
Angebot und Nachfrage: Die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen und Häusern in grünen Lagen übersteigt oft das Angebot, was die Preise treibt.
Zinssätze: Niedrige Zinsen fördern die Nachfrage, während steigende Zinsen die Preisentwicklung dämpfen können.
Infrastruktur: Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu kulturellen Einrichtungen erhöhen die Attraktivität bestimmter Stadtteile.
Wirtschaftliche Lage: Bayreuths stabile Wirtschaft und die Präsenz von Bildungseinrichtungen wie der Universität sichern eine konstante Nachfrage.
Investitionsmöglichkeiten
Bayreuth bietet attraktive Möglichkeiten für Investoren, insbesondere in zentrumsnahen Lagen und bei Mehrfamilienhäusern, die als Renditeobjekte genutzt werden können. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, getrieben durch Studierende und junge Berufstätige, macht Kapitalanlagen in kleineren Wohnungen besonders lukrativ. Auch der Markt für Einfamilienhäuser in den Randgebieten bleibt stabil, da viele Familien die Nähe zur Natur und die gute Infrastruktur schätzen.
Herausforderungen
Trotz der positiven Entwicklung gibt es Herausforderungen:
Begrenztes Angebot: In beliebten Stadtteilen sind hochwertige Immobilien oft schnell verkauft.
Kostensteigerungen: Steigende Baukosten und strengere Regulierungen können die Verfügbarkeit von Neubauten einschränken.
Zinsentwicklung: Eine mögliche Zinserhöhung könnte die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen dämpfen.
Ausblick
Für 2025 wird eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung erwartet, unterstützt durch die Attraktivität Bayreuths als Wohn- und Investitionsstandort. Die Nachfrage nach kleineren Wohnungen und Einfamilienhäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, während die Verfügbarkeit von Baugrundstücken in Randgebieten Investitionen in Neubauten fördern könnte. Die kulturelle Bedeutung und die gute Infrastruktur machen Bayreuth weiterhin zu einem attraktiven Standort für Käufer und Investoren.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Bayreuth bleibt 2025 ein dynamischer und attraktiver Markt, geprägt durch moderate Preissteigerungen und eine hohe Nachfrage. Die Vielfalt der Stadtteile, die kulturelle Bedeutung und die gute Infrastruktur bieten Chancen für Käufer und Investoren. Für eine präzise Bewertung von Immobilien empfiehlt sich die Konsultation eines lokalen Immobilienexperten, um individuelle Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung zu berücksichtigen.
Umgebung von Bayreuth
Die kreisfreie Universitätsstadt Bayreuth (ca. 71.572 Einwohner) ist zugleich Sitz der Landeskreisverwaltung sowie des Landratsamtes. Weitere zentrale Orte sind unter anderen die Unterzentren Bindlach (etwa 7.233), Bad Berneck (circa 4.261), Creußen (4.900), Gefrees (4.300), Goldkronach (3.500) sowie Weidenberg (rund 6.056) Einwohner. Zu den Städten und Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern gehören Speichersdorf (ca. 5.881), Pottenstein (rund 5.363), Hollfeld (etwa 5.180), Waischenfeld (3.100) sowie Eckersdorf (circa 5.159). Gerade Pegnitz bringt es auf circa 13.331 Einwohner und zählt damit zu den dichtbesiedelten Städten des Landkreises, wogegen die Gemeinde Haag mit rund 922 Einwohner die Rote Laterne präsentiert.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Bayreuth für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Bayreuth
Die Stadt Bayreuth liegt in Oberfranken und ist vor allem durch die Richard Wagner Festspiele bekannt geworden. Das im Festspielhaus auf dem Grünen Hügel stattfindende Event ist weltberühmt. Das Markgräfliche Opernhaus von Bayreuth wurde im Jahr 2012 von der UNESCO zum Weltkulturerbe erklärt. Für Besucher und Bewohner wird die Stadt aber auch durch ihre reizvolle Naturumgebung attraktiv. Bayreuth liegt zwischen der Fränkischen Schweiz und dem Fichtelgebirge im Süden des Obermainischen Hügellands. Die Bevölkerung der Stadt ist in der Vergangenheit beständig gewachsen, aufgrund von unterschiedlichen Ursachen. Zunächst sorgten Eingemeindungen für einen Zuwachs an Einwohnern, nach dem Zweiten Weltkrieg kamen viele Flüchtlinge und Vertriebene aus dem Osten nach Bayreuth. In den 1970er Jahren sorgte die neu gegründete Universität für einen weiteren Bevölkerungsschub. In der Zukunft sehen die Prognosen allerdings einen Rückgang der Einwohnerzahl Bayreuths voraus. Das Bayrische Statistische Landesamt nimmt eine Abnahme von 6,5 Prozent bis zum Jahr 2029 an.
Kultur und Bildung
Das berühmte Bayreuther Festspielhaus aus dem 19. Jahrhundert öffnet seine Tore nur einmal im Jahr zu den Wagner-Festspielen. Ansonsten wird seine Bühne nicht bespielt. Das zum UNESCO Weltkulturerbe gehörende Markgräfliche Opernhaus wurde bereits seit 1748 als Theater genutzt und zeigt auch heute noch Aufführungen. In der Stadt Bayreuth kann man aber auch zahlreiche Museen besuchen. Das Archäologische Museum ist im italienischen Bau des Neuen Schlosses zu besichtigen und zeigt seine historischen Exponate in acht Ausstellungsräumen. Dort werden ausschließlich Funde aus dem Umland ausgestellt, die frühesten Stücke stammen aus der Altsteinzeit. Die Zweiggalerie der Bayrischen Staatsgemäldesammlungen sitzt ebenfalls im Neuen Schloss und zeigt Werke von deutschen und niederländischen Künstlern aus dem 17. und 18. Jahrhundert. In Maisel´s Brauerei- und Büttnereimuseum kann der Besucher sich ausführlich über die Weizenbierproduktion informieren.
Darüber hinaus sind das Deutsche Freimaurer Museum, das Franz Liszt Museum, das Historische Museum, das Jean Paul Museum, das Kunstmuseum und das Richard Wagner Museum im Haus Wahnfried einen Besuch wert. Bedeutende Bauwerke der Stadt sind neben den bereits genannten das Alte Schloss, die Eremitage und die Burggüter der Stadt. Die Schlösse Colmdorf und Birken können ebenfalls besichtigt werden, außerdem das Jagdschloss Thiergarten und das Ordensschloss St. Georgen. Interessante sakrale Bauwerke von Bayreuth sind unter anderem die Stadtkirche Heilig Dreifaltigkeit aus dem Jahr 1495, die Spitalkirche von 1750, die 1565 gebaute Schlosskirche Unsere liebe Frau und die vollständig erhaltene Synagoge aus dem Jahr 1760. Für die Bildung sorgen in Bayreuth zwölf Grund- und Mittelschulen, drei Real- und Oberschulen, acht Gymnasien und natürlich die Universität. Die Hochschule für evangelische Kirchenmusik der evangelisch-lutherischen Kirche ergänzt das Bildungsangebot der Stadt.
Wirtschaft
In Bayreuth haben sich die unterschiedlichsten Unternehmen angesiedelt. Zu den wichtigsten Arbeitgebern der Stadt gehören unter anderem die Adolf Riedel Bademoden GmbH, Die Basell Chemie GmbH, die Brauerei Gebrüder Maisel, die British American Tobacco GmbH, Grundig Business Systems, das W. Markgraf Bauunternehmen, Stäubli Textilmaschinen, Steiner Optik, die Pianomanufaktur Steingraeber & Söhne und ZF Electronics. Außerdem ist die Stadt Bayreuth der Standort eines Kompetenzzentrums für neue Materialien. Das Dienstleistungsunternehmen Neue Materialien GmbH berät und unterstützt Firmen in Fragen innovativer Werkstoffe.
Verkehrsanbindung
Von Bayreuth aus kann man über die Autobahn A9 in Richtung Berlin oder München fahren. Die A70 verbindet mit den Städten Schweinfurt und Bamberg. Die Bundesstraßen B2, B22 und B85 führen in die Richtungen Berlin, Augsburg, Würzburg, Cham, Weimar und Passau. Der Bahnhof Bayreuth bietet den Reisenden stündliche Verbindungen nach Nürnberg an, Dresden wird im Zweistundentakt angefahren. Und auch in einen Zug nach Würzburg kann man in Bayreuth alle zwei Stunden einsteigen. Weitere regionale Ziele sind ebenfalls im Stundentakt erreichbar. Innerhalb der Stadt kommt man mit dem Bus gut voran. Aus der Luft erreicht man die Stadt über den Verkehrslandeplatz Bayreuth.
Der Verwaltungssitz der Gemeinde ist Luitpoldplatz 13 in 95444 Bayreuth (Telefon: 09 21/ 25 – 0). Umfeld von Bayreuth: Bad Berneck i.Fichtelgebirge, Betzenstein, Creußen, Gefrees, Goldkronach, Hollfeld, Pegnitz, Pottenstein, Waischenfeld, Plech, Schnabelwaid und Weidenberg.
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