Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Pegnitz

Immobilienmarkt Pegnitz

1. Allgemeiner Überblick

Pegnitz ist eine Stadt im oberfränkischen Landkreis Bayreuth mit rund 13.300 Einwohnern. Die Stadt liegt verkehrsgünstig an der A9 zwischen Nürnberg und Bayreuth und bietet eine gute Anbindung an das überregionale Bahnnetz. Durch die Nähe zur Fränkischen Schweiz, die naturnahe Umgebung und die moderate Größe ist Pegnitz besonders für Familien und Pendler attraktiv.

In den letzten Jahren ist der Immobilienmarkt – wie in vielen Regionen außerhalb der großen Metropolen – in Bewegung geraten. Trotz sinkender Bevölkerungszahlen gibt es eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere bezahlbarem Eigentum und Mietwohnungen in guter Lage.

2. Mietmarkt in Pegnitz

2.1 Aktuelle Mietpreise (Stand 2025)

• Durchschnittliche Nettokaltmiete: etwa 8,20 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter

• Kleinere Wohnungen (bis 50 m²): bis zu 9,90 Euro/m²

• Größere Wohnungen (ab 80 m²): etwa 8,50 bis 9,20 Euro/m²

Die Mieten sind in den letzten zwölf Monaten leicht gestiegen. Der Zuwachs beträgt durchschnittlich 2–4 % im Jahr. Damit liegt Pegnitz weiterhin unter dem Mietniveau größerer Städte wie Nürnberg, verzeichnet aber im regionalen Vergleich eine anziehende Dynamik.

2.2 Mietpreisentwicklung

Die Mieten steigen seit mehreren Jahren kontinuierlich. Noch vor fünf Jahren lag die durchschnittliche Kaltmiete bei etwa 6,80 bis 7,00 Euro/m², heute sind es im Schnitt über 8 Euro/m². Grund hierfür ist unter anderem die eingeschränkte Bautätigkeit und die steigende Nachfrage aus dem Umland.

3. Kaufmarkt in Pegnitz

3.1 Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser

• Eigentumswohnungen: durchschnittlich 2.200 bis 2.600 Euro/m²

• Neubauten oder sanierte Altbauten: bis zu 3.200 Euro/m²

• Einfamilienhäuser (je nach Zustand und Lage): ca. 2.000 bis 2.400 Euro/m²

• Reihenhäuser oder Doppelhaushälften: ca. 1.800 bis 2.300 Euro/m²

Der Preis hängt stark von Lage, Alter, Zustand und Energieeffizienz ab. Immobilien mit moderner Ausstattung oder in zentraler Lage erreichen Spitzenpreise. In Außenlagen oder unsanierten Objekten liegen die Preise deutlich darunter.

3.2 Kaufpreisentwicklung

In den letzten fünf Jahren stiegen die Kaufpreise durchschnittlich um etwa 8–12 %, wobei der Anstieg in jüngerer Zeit etwas abgeflacht ist. Die jährliche Preissteigerung liegt aktuell bei ca. 2–4 %.

4. Markttrends und Einflussfaktoren

4.1 Hohe Nachfrage – begrenztes Angebot

Die Nachfrage nach Wohnraum – insbesondere nach Eigentum – bleibt hoch, während das Angebot begrenzt ist. Gründe dafür:

• Wenig Neubauprojekte

• Engpässe bei Bauland

• Gestiegene Baukosten

• Zögerliche Investitionen aufgrund hoher Zinsen

Viele Haushalte suchen Alternativen zu den teuren Städten und weichen in gut angebundene Mittelzentren wie Pegnitz aus. Das stützt die Preise und Mietniveaus.

4.2 Bevölkerungsentwicklung

Trotz guter Infrastruktur verzeichnet Pegnitz einen leichten Bevölkerungsrückgang. Prognosen gehen von einem Rückgang von etwa 0,4 % pro Jahr aus. Mittel- bis langfristig kann dies zu einer Dämpfung der Nachfrage führen, insbesondere bei großen Bestandsimmobilien.

4.3 Immobilien als Kapitalanlage

Für Kapitalanleger bietet Pegnitz stabile Mietrenditen im Bereich von 3 % bis 4 %, in Einzelfällen auch darüber. Durch die relativ günstigen Kaufpreise und die stetig steigenden Mieten ergeben sich attraktive Einstiegsmöglichkeiten – besonders bei sanierten Bestandswohnungen.

5. Wohnungsbestand und Neubautätigkeit

Die Bebauung in Pegnitz ist von Einfamilienhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern und gewachsenen Wohngebieten geprägt. Große Neubaugebiete sind selten, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht.

Neubauten entstehen punktuell, häufig in privater Initiative. Die kommunalen Entwicklungsflächen sind begrenzt und werden zurückhaltend entwickelt. Dies verstärkt die Knappheit an verfügbaren Grundstücken und erhöht die Nachfrage im Bestand.

6. Lageeinschätzungen innerhalb Pegnitz

Zentrale Lagen:

• Gute Anbindung an den Bahnhof und Innenstadt

• Höhere Preisniveaus, gute Vermietbarkeit

• Besonders beliebt bei Pendlern

Stadtrand & Ortsteile:

• Ruhiger, mit größerem Angebot an Einfamilienhäusern

• Günstigere Kaufpreise, aber teils längere Verkaufsdauern

• Eher für Eigennutzer interessant

7. Risiken und Chancen

Chancen:

• Gute Infrastruktur für eine Kleinstadt

• Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch

• Solide Renditen möglich

• Keine Preisüberhitzung

Risiken:

• Sinkende Einwohnerzahlen langfristig

• Zinsentwicklung beeinflusst Käuferverhalten

• Begrenzte Neubautätigkeit kann Angebot weiter verknappen

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Pegnitz zeigt sich 2025 als stabil, wachstumsorientiert und nachfragestark. Trotz seines kleinstädtischen Charakters bietet Pegnitz durch gute Verkehrsanbindung und Lebensqualität interessante Möglichkeiten für Eigennutzer wie auch für Investoren. Die Miet- und Kaufpreise sind in den letzten Jahren moderat, aber kontinuierlich gestiegen. Kurzfristig ist keine Preisblase erkennbar, langfristig könnten jedoch demografische Entwicklungen eine Rolle spielen.

Für Kapitalanleger bietet Pegnitz aktuell ein solides Chancen-Risiko-Verhältnis. Für Eigennutzer bleibt die Stadt durch vergleichsweise niedrige Preise im Vergleich zu Großstädten attraktiv – insbesondere für Familien und Berufspendler.

Umgebung von Pegnitz

Die kreisfreie Universitätsstadt Bayreuth (ca. 71.572 Einwohner) ist zugleich Sitz der Landeskreisverwaltung sowie des Landratsamtes. Weitere zentrale Orte sind unter anderen die Unterzentren Bindlach (etwa 7.233), Bad Berneck (circa 4.261), Creußen (4.900), Gefrees (4.300), Goldkronach (3.500) sowie Weidenberg (rund 6.056) Einwohner. Zu den Städten und Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern gehören Speichersdorf (ca. 5.881), Pottenstein (rund 5.363), Hollfeld (etwa 5.180), Waischenfeld (3.100) sowie Eckersdorf (circa 5.159). Gerade Pegnitz bringt es auf circa 13.331 Einwohner und zählt damit zu den dichtbesiedelten Städten des Landkreises, wogegen die Gemeinde Haag mit rund 922 Einwohner die Rote Laterne präsentiert.