Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt Amberg
wird von dem Immobiliensachverständigen für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Amberg und in der Region Oberpfalz werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Amberg erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Amberg
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Amberg in der Region Oberpfalz zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart an der Vils zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Amberg
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Oberpfalz und die Stadt Amberg im östlichen Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Amberg einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Amberg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Amberg
Einleitung
Amberg, eine charmante Stadt in der Oberpfalz, zeichnet sich durch ihre historische Altstadt, eine intakte Wirtschaft und eine attraktive Lage in der Metropolregion Nürnberg aus. Der Immobilienmarkt in Amberg ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, beeinflusst durch regionale Besonderheiten, wirtschaftliche Faktoren und die Lebensqualität in der Stadt. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Amberg, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends und Prognosen.
Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Amberg zeigt eine robuste Entwicklung, die durch die Balance zwischen städtischem Leben und ländlicher Idylle angetrieben wird. Die Stadt gliedert sich in 24 Stadtteile, die eine Vielzahl von Immobilientypen anbieten, von Altbauwohnungen in der historischen Altstadt bis hin zu modernen Einfamilienhäusern in grünen Randlagen wie Gailoh oder Raigering. Die Nachfrage nach Immobilien ist sowohl von privaten Käufern und Mietern als auch von Investoren geprägt, die Amberg als attraktiven Standort für Kapitalanlagen betrachten.
Kaufpreise
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien in Amberg variieren je nach Objekttyp, Lage und Zustand. Für Eigentumswohnungen liegt der Quadratmeterpreis aktuell zwischen 2.896 € und 3.396 €, mit einem Durchschnittswert von etwa 3.116 €. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich ein Anstieg von etwa 3,3 % bis 22,17 %, was auf eine hohe Nachfrage nach Wohnungen, insbesondere in zentrumsnahen Lagen, hinweist. Die Preisspanne reicht von günstigen Objekten mit etwa 1.796 €/m² bis hin zu hochwertigen Neubauwohnungen, die bis zu 5.096 €/m² erreichen können.
Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 2.587 € und 3.363 €, wobei der Durchschnitt bei etwa 2.705 € liegt. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in ruhigen Wohngegenden wie Eglsee oder Kümmersbruck, die Preise zwischen 2.573 €/m² für größere Objekte (ca. 200 m²) und 3.189 €/m² für kleinere Häuser (ca. 100 m²) erzielen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Hauspreise moderat um etwa 1,82 % gestiegen, was auf eine stabile, aber weniger dynamische Entwicklung im Vergleich zum Wohnungsmarkt hinweist.
Mietpreise
Die Mietpreise in Amberg sind ebenfalls von Lage und Baujahr abhängig. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 6,99 €/m², während Neubauwohnungen durchschnittlich 9,32 €/m² kosten. Bei Häusern betragen die Mietpreise für Bestandsimmobilien etwa 7,32 €/m² und für Neubauten 9,14 €/m². Besonders in guten und mittleren Wohnlagen, die in Amberg dominieren, sind die Mietpreise in den letzten zwölf Monaten gestiegen, mit einer Veränderungsrate von bis zu 10,1 % für Bestandswohnungen und 6,3 % für Neubauwohnungen. Dies spiegelt die hohe Attraktivität Ambergs für Mieter wider, insbesondere aufgrund der guten Infrastruktur und der Nähe zu Wirtschaftszentren wie Regensburg und Nürnberg.
Angebot und Nachfrage
Das Angebot an Immobilien in Amberg ist vielfältig und umfasst Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Aktuell sind etwa 137 Kaufimmobilien und 66 Mietwohnungen auf dem Markt verfügbar. Besonders gefragt sind zentrumsnahe Wohnungen in der Altstadt, die durch ihren historischen Charme und die Nähe zu kulturellen Einrichtungen punkten, sowie moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Bauweise, wie sie beispielsweise in neuen Wohnanlagen in Amberg entstehen.
Die Nachfrage ist sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern geprägt. Bestandswohnungen bieten mit einer Bruttomietrendite von etwa 4,7 % eine attraktive Investitionsmöglichkeit, während Neubauwohnungen aufgrund höherer Kaufpreise etwas niedrigere Renditen erzielen. Die Vermarktungsdauer für Immobilien zeigt eine hohe Dynamik: Bestandswohnungen zur Miete sind durchschnittlich 28 Tage online, Neubauwohnungen zur Miete sogar nur 21 Tage. Kaufimmobilien benötigen etwas länger, mit etwa 55 Tagen für Bestandswohnungen und 136 Tagen für Neubauwohnungen, was auf eine selektivere Käufergruppe hinweist.
Regionale Besonderheiten
Amberg bietet eine einzigartige Kombination aus historischem Flair und moderner Infrastruktur. Die Altstadt mit ihren romantischen Gassen und der nahezu vollständig erhaltenen Stadtmauer zieht besonders Käufer und Mieter an, die den historischen Charme schätzen. Stadtteile wie Ammersricht, Schäflohe oder Eglsee bieten hingegen ruhigere Wohnlagen mit guter Anbindung an das Stadtzentrum. Die Nähe zur Autobahn A6 und die Anbindung an den Verkehrsverbund Großraum Nürnberg machen Amberg auch für Pendler attraktiv, die in umliegenden Städten wie Regensburg oder Nürnberg arbeiten.
Die wirtschaftliche Stabilität der Region, unterstützt durch Unternehmen in den Bereichen Technologie und Wissenschaft, trägt zur Nachfrage nach Immobilien bei. Zudem fördern kulturelle Veranstaltungen wie das Bergfest oder das Sommer-Festival die Lebensqualität, was die Stadt für Familien und junge Berufstätige gleichermaßen attraktiv macht. Landschaftsschutzgebiete und Freizeitmöglichkeiten in der Umgebung erhöhen den Reiz von Immobilien in Randlagen.
Trends und Prognosen
Der Immobilienmarkt in Amberg zeigt eine anhaltend positive Entwicklung, wenngleich die Preisanstiege im Vergleich zu Metropolen wie München moderater ausfallen. Die Wertsteigerung von Immobilien betrug in den letzten fünf Jahren etwa 11 % für Wohnungen und 8,9 % für Häuser, was auf eine nachhaltige Wertentwicklung hinweist. Für 2025 wird erwartet, dass die Preise für Eigentumswohnungen weiter leicht steigen, angetrieben durch die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und zentrumsnahen Lagen. Der Häusermarkt wird voraussichtlich stabil bleiben, mit einem Fokus auf modernisierte oder sanierte Objekte, da Käufer zunehmend Wert auf Nachhaltigkeit und geringe Betriebskosten legen.
Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Seniorenwohnanlagen, die in Amberg zunehmend gebaut werden. Diese Objekte, oft mit Aufzügen und modernen Ausstattungen, sind besonders für ältere Käufer oder Investoren interessant, die auf langfristige Vermietbarkeit setzen. Zudem gewinnen modulare und Tiny-Haus-Konzepte an Bedeutung, da sie kostengünstige Alternativen für junge Käufer oder Investoren bieten.
Herausforderungen
Trotz der positiven Entwicklung steht der Immobilienmarkt in Amberg vor Herausforderungen. Die schrumpfende Bevölkerung (ca. -0,5 % jährlich) und das relativ hohe Durchschnittsalter von 46,1 Jahren könnten langfristig die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen. Zudem erfordern ältere Bestandsimmobilien, insbesondere in der Altstadt, oft aufwendige Sanierungen, was die Kosten für Käufer erhöhen kann. Die Finanzierung von Immobilien wird durch steigende Zinsen erschwert, was besonders junge Käufer vor Herausforderungen stellt.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Amberg bleibt ein attraktiver Standort für Käufer, Mieter und Investoren. Die Kombination aus moderaten Preisen im Vergleich zu anderen bayerischen Städten, einer hohen Lebensqualität und einer stabilen wirtschaftlichen Basis macht die Stadt zu einem vielversprechenden Markt. Während der Wohnungsmarkt dynamische Preisanstiege verzeichnet, bleibt der Häusermarkt stabil mit Fokus auf modernisierte Objekte. Für die Zukunft wird eine moderate, aber nachhaltige Wertsteigerung erwartet, wobei energieeffiziente Neubauten und barrierefreie Wohnkonzepte an Bedeutung gewinnen. Interessenten sollten jedoch die regionalen Besonderheiten und den Zustand der Immobilien genau prüfen, um fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen.
Umgebung von Amberg
Die gleichnamige kreisfreie Stadt Amberg mit ca. 41.600 Einwohnern gehört zu den Städten im Kreisgebiet mit der höchsten Bevölkerungsdichte, gefolgt von Sulzbach-Rosenberg (rund 19.300) und der Gemeinde Kümmersbrück (circa 9.855) Einwohner. Die zuständige Kreisbehörde befindet sich in Amberg und gehört zum bayerischen Regierungsbezirk Oberpfalz. Zu den Städten und Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern gehören neben Kümmersbrück noch Auerbach i. d. OPF. (etwa 8.860), Schnaittenbach (4.200), Vilseck (6.100), Freihung (2.500), Hahnbach (4.900), Hohenburg (1.600), Königstein (Oberpfalz / 1.700), Rieden (2.700), Schmidmühlen (2.400), Kümmersbruck (9.900) sowie Hirschau (ca. 5.793) Einwohner. Das unangefochtene Schlußlicht bildet die Gemeinde Gebenbach mit gerade einmal 923 Einwohner.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Amberg für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Amberg
In Amberg findet man eine der am besten erhaltenen mittelalterlichen Stadtanlagen ganz Europas. Die ostbayrische Stadt gehört zur Metropolregion Nürnberg und ist das Oberzentrum der mittleren Oberpfalz. Die Entfernung zur Metropole Nürnberg beträgt nur etwa 60 Kilometer. Die Bevölkerung von Amberg ist in der Vergangenheit stetig gewachsen, seit dem Jahr 2010 gehen die Zahlen jedoch zurück. Während hier im Jahr 1990 noch 43.111 Menschen lebten, wuchs die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2000 auf 43.794 an. Im Jahr 2010 zählte man dann aber nur noch 43.755 Amberger. Der letzte Stand von 2012 zeigt einen weiteren Rückgang auf 41.578 Einwohner. Die Prognosen bis zum Jahr 2030 sagen der Stadt weitere Einbußen voraus, dann sollen in Amberg nur noch 40.900 Menschen wohnen.
Kultur und Bildung
Die Stadt Amberg hat ihren Besuchern sowohl interessante weltliche als auch sakrale Bauwerke zu bieten. Die Stadtbrille ist das Wahrzeichen, die mittelalterliche Ringmauer um die Altstadt mit heute noch vier Toren ist fast vollständig erhalten geblieben. Die Bezeichnung Stadtbrille kommt von einer Spiegelung im Wasser des Flusses Vils, die an eine Brille erinnert. Dieses städtische Wahrzeichen kann man am fünften Tor entdecken, wo die Stadtmauer die Vils mit zwei Bögen überspannt. Weitere sehenswerte profane Bauten der Amberger Altstadt sind das gotische Rathaus, das Kurfürstliche Schloss aus dem Jahr 1417, das ehemalige Kurfürstliche Zeughaus und die Kurfürstliche Regierungskanzlei im Renaissancestil. Und auch die Alte Veste, das gotische Klösterl, das historische Eh´häusl und das Walfischhaus sind eine Besichtigung wert. Architektonisch interessante Sakralbauten sind beispielsweise die gotische Basilika St. Martin aus dem Jahr 1421, St. Georg aus dem 11. Jahrhundert, die spätgotische Frauenkirche aus dem 15. Jahrhundert, die Wallfahrtskirche Maria Hilf von 1634 und die Schulkirche St. Augustin.
Darüber hinaus kann man in Amberg einige alte Klöster besuchen. Darunter sind das ehemalige Paulanerkloster St. Josef, das einstige Jesuitenkolleg und das Franziskanerkloster auf dem Maria Hilf Berg. Über die Geschichte der Stadt kann man sich im Stadtmuseum Amberg informieren. Die Exponate werden durch wechselnde Ausstellungen ergänzt. In der alten Feuerwache kann man verschiedene Ausstellungen von Amberger Künstlern sehen. Auch das Luftmuseum und das Militärmuseum sind interessante kulturelle Anlaufstellen der Stadt. Für die Bildung sorgen in der ausgewiesenen Schulstadt Amberg acht Grund- und Mittelschulen, eine Montessori-Schule, zwei Förderschulen, zwei Realschulen und eine Wirtschaftsschule. Vier Gymnasien und ein staatliches berufliches Schulzentrum vervollständigen das Bildungsangebot. Die Ostbayrische Technische Hochschule Amberg-Weiden ist eine Hochschule für angewandte Wissenschaften.
Wirtschaft
In Amberg sind einige größere Unternehmen ansässig. Der größte Arbeitgeber am Standort ist die Siemens AG. Auch die Grammer AG und Deprag Schulz gehören zu den Großunternehmen von Amberg. Ansonsten wird die Wirtschaft der Stadt von mittelständischen Unternehmen geprägt. Die vorherrschenden Branchen sind die Informationstechnologie, die Metallindustrie und der Maschinenbau. Aber auch die Glasherstellung spielt eine traditionell wichtige Rolle in Amberg. Der in früheren Zeiten bedeutende Bergbau wurde jedoch bereits im Jahr 1968 eingestellt. Zur erhaltenen Tradition in der Stadt gehören die heute noch bestehenden Brauereien, einst waren es mehr als 30. In Amberg und Umgebung brauen beispielsweise noch die Schlossbrauerei Dorfner oder die Brauereien Bruckmüller, Sterk, Kummert und Märkl.
Verkehrsanbindung
Mit dem Auto kommt man über drei Anschlussstellen der Autobahn A6 nach Amberg. Die Bundesstraßen B85 und B299 kreuzen sich hier. Darauf geht es in die Richtungen Bayreuth, Passau, Landshut und Falkenberg weiter. Vom Bahnhof Amberg aus kann man stündlich nach Regensburg fahren. Weitere Direktverbindungen führen nach Nürnberg und Schwandorf. In der Umgebung kommt man mit Regionalverbindungen ans Ziel, außerdem verkehren Stadt- und Überlandbusse. Bis zum Verkehrsflughafen Nürnberg sind es etwa 70 Kilometer, über die Autobahn A6 braucht man dafür ungefähr 40 Minuten. In Amberg selbst gibt es den Segelflugplatz Rammertshof.
Der Verwaltungssitz der Stadt ist Marktplatz 11 in 92224 Amberg (Telefon: 0 96 21/ 10-0 ). Umfeld von Amberg: Ansbach, Bamberg, Bayreuth, Landkreis Coburg, Erlangen, Fürth, Hof, Nürnberg, Schwabach und Weiden in der Oberpfalz.
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