Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Neubeuern

Immobilienmarkt Neubeuern

Einleitung

Neubeuern, eine malerische Gemeinde im Landkreis Rosenheim in Bayern, ist bekannt für ihren historischen Charme, die idyllische Lage im Inntal und die Nähe zu den Alpen. Die Region zieht sowohl Einheimische als auch Zuziehende an, die die Kombination aus ländlicher Ruhe, guter Infrastruktur und Nähe zu urbanen Zentren wie Rosenheim und München schätzen. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Neubeuern, einschließlich Kauf- und Mietpreisen, Trends, Angebot und Nachfrage sowie spezifischer Eigenschaften des Marktes. Ziel ist es, ein umfassendes Bild der Immobilienlandschaft zu zeichnen, das sowohl für Käufer, Verkäufer als auch Investoren von Interesse ist.

Allgemeine Marktsituation

Der Immobilienmarkt in Neubeuern zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot aus, was die Preise in den letzten Jahren kontinuierlich in die Höhe getrieben hat. Die Attraktivität der Gemeinde resultiert aus mehreren Faktoren: der hervorragenden Verkehrsanbindung (Autobahn A8 und A93, Zugverbindungen nach München und Kufstein), der Nähe zu Freizeitgebieten wie dem Sudelfeld und der Hochries sowie der kulturellen Bedeutung durch den historischen Marktplatz und das Schloss Neubeuern. Die Lebensqualität, geprägt durch die Kombination aus Natur, Kultur und Infrastruktur, macht Neubeuern besonders für Familien, wohlhabende Privatpersonen und Investoren interessant.

Die Nachfrage nach Immobilien übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in guten Wohnlagen. Diese Knappheit führt zu einer schnellen Vermarktung von Objekten, wobei Angebote oft innerhalb weniger Wochen oder sogar Tage vergriffen sind. Der Markt bleibt dynamisch, mit einer Tendenz zu steigenden Preisen, obwohl das Wachstum in den letzten Jahren leicht gedämpft wurde durch makroökonomische Faktoren wie steigende Zinsen und Baukosten.

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Neubeuern liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt, was die Attraktivität und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Gebäuden widerspiegelt. Im Jahr 2025 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser etwa 6.500 €, während Eigentumswohnungen bei rund 5.500 € pro Quadratmeter liegen. Diese Preise variieren je nach Lage, Zustand und Baujahr der Immobilie:

• Einfamilien- und Doppelhäuser (Bestand, älter als 3 Jahre): Diese Immobilien kosten durchschnittlich 6.000–7.000 €/m². Ältere Häuser, insbesondere in sehr guten Wohnlagen wie in der Nähe des historischen Marktplatzes oder mit Schlossblick, erreichen Spitzenwerte von bis zu 8.000 €/m². In den letzten Jahren sind die Preise für Bestandshäuser um etwa 10–12 % pro Jahr gestiegen, was auf die hohe Nachfrage und den begrenzten Bestand zurückzuführen ist.

• Neubauhäuser (jünger als 3 Jahre): Neubauten sind etwas günstiger als Bestandshäuser und kosten etwa 5.800–6.500 €/m². Dies liegt daran, dass Neubauten oft in Randlagen oder neuen Baugebieten entstehen, die weniger prestigeträchtig sind als zentrale Lagen.

• Eigentumswohnungen (Bestand): Der Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen liegt bei etwa 5.000–5.700 €. Besonders gefragt sind Wohnungen mit modernen Ausstattungen oder in historischen Gebäuden, die aufgrund ihrer Seltenheit höhere Preise erzielen.

• Neubauwohnungen: Diese kosten etwa 5.500–6.000 €/m². Neubauprojekte sind in Neubeuern selten, da die verfügbaren Bauflächen begrenzt sind. Bestehende Projekte richten sich oft an wohlhabende Käufer, die Wert auf moderne Architektur und Energieeffizienz legen.

• Grundstücke: Grundstückspreise in Neubeuern sind hoch und bewegen sich zwischen 800 und 1.200 €/m², abhängig von der Lage. In bevorzugten Lagen wie Altenbeuern oder in Hanglagen mit Bergblick können die Preise auch darüber liegen. Die Bodenrichtwerte, die als Orientierung dienen, sind in den letzten Jahren gestiegen, spiegeln jedoch nicht immer die tatsächlichen Marktpreise wider, da individuelle Faktoren wie Aussicht oder Bebaubarkeit stark ins Gewicht fallen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Neubeuern sind ebenfalls hoch, was die Attraktivität der Region für Investoren unterstreicht. Im Jahr 2025 liegen die durchschnittlichen Mietpreise wie folgt:

• Häuser (Bestand): Die Miete für Bestandshäuser beträgt etwa 9,00 €/m². Häuser mit besonderen Merkmalen, wie großen Gärten oder Schlossblick, können bis zu 10,00 €/m² erreichen.

• Neubauhäuser: Neubauten werden für etwa 9,50–10,50 €/m² vermietet, da sie oft mit moderner Ausstattung und niedrigeren Energiekosten punkten.

• Wohnungen (Bestand): Bestandswohnungen kosten etwa 8,50–9,00 €/m². Die Mieten sind in den letzten Jahren um etwa 4–5 % jährlich gestiegen, was eine stabile Rendite für Vermieter ermöglicht.

• Neubauwohnungen: Diese liegen bei 9,00–9,50 €/m². Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Neubauwohnungen sind die Mietpreise stabil hoch, und die Nachfrage bleibt stark.

Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 3,5–4,0 %, für Neubauwohnungen bei etwa 3,0–3,5 %. Dies macht Neubeuern für Anleger attraktiv, insbesondere für Bestandswohnungen, die aufgrund der hohen Nachfrage und stabilen Mietpreise eine gute Kapitalanlage darstellen.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Neubeuern ist stark eingeschränkt, was die Preisentwicklung antreibt. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Eigentumswohnungen in guten Lagen sind besonders gefragt, während das Angebot an Mietwohnungen ebenfalls knapp ist. Die Angebots-Verweilzeit, also die Dauer, bis ein Objekt verkauft oder vermietet wird, ist kurz. Mietwohnungen sind oft innerhalb von 20–30 Tagen vergeben, während Kaufobjekte in begehrten Lstretchen teilweise innerhalb von zwei Wochen verkauft werden.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Zielgruppen geprägt:

• Familien: Sie suchen Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser mit Garten und guter Anbindung an Schulen und Arbeitsplätze in Rosenheim oder München.

• Investoren: Diese konzentrieren sich auf Bestandswohnungen und historische Objekte, die hohe Mietrenditen versprechen.

• Zuziehende aus urbanen Gebieten: Besonders wohlhabende Personen aus München oder anderen Großstädten suchen Zweitwohnsitze oder Hauptwohnsitze in der ländlichen Idylle.

• Tourismusbezogene Nachfrage: Aufgrund der Nähe zu Freizeitgebieten gibt es Interesse an Ferienwohnungen, die als Kapitalanlage oder für die Eigennutzung dienen.

Neubauprojekte sind selten, da die verfügbaren Bauflächen begrenzt sind und Baukosten sowie Genehmigungsverfahren die Entwicklung neuer Projekte erschweren. Bestehende Neubauprojekte richten sich oft an eine wohlhabende Klientel und bieten moderne, energieeffiziente Wohnungen oder Häuser.

Besondere Merkmale des Marktes

Neubeuern zeichnet sich durch einige spezifische Merkmale aus, die den Immobilienmarkt prägen:

• Historische Immobilien: Die Gemeinde verfügt über eine Reihe historischer Gebäude, insbesondere rund um den Marktplatz und in der Nähe des Schlosses Neubeuern. Diese Objekte, oft aus dem 16. oder 17. Jahrhundert, sind aufgrund ihrer Seltenheit und ihres Charmes besonders begehrt. Sanierte historische Häuser bieten ein einzigartiges Wohnerlebnis und erzielen Spitzenpreise.

• Lage und Aussicht: Immobilien mit Schlossblick oder in Hanglagen mit Blick auf die Alpen sind besonders wertvoll. Diese Objekte sind oft Luxusimmobilien mit hochwertiger Ausstattung.

• Infrastruktur: Die gute Anbindung an Rosenheim (ca. 10 km) und München (ca. 60 km) sowie die Nähe zu Freizeitmöglichkeiten machen Neubeuern attraktiv. Die Zuganbindung nach München und Kufstein ist ein zusätzlicher Pluspunkt.

• Tourismus: Die Region ist ein beliebtes Ziel für Erholungssuchende, was die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen steigert. Dies wirkt sich positiv auf die Mietrenditen aus, insbesondere für gut gelegene Objekte.

• Eingeschränkte Bebaubarkeit: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist stark begrenzt, was die Preise für Grundstücke in die Höhe treibt. Zudem erschweren strenge Bauregularien und der Wunsch nach Erhalt des historischen Ortsbildes neue Entwicklungen.

Trends und Prognosen

Der Immobilienmarkt in Neubeuern wird auch in den kommenden Jahren von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt sein. Folgende Trends sind zu beobachten:

• Steigende Preise: Die Quadratmeterpreise für Häuser und Wohnungen werden voraussichtlich weiter steigen, wenn auch mit einer geringeren Dynamik als in den Vorjahren. Ein Anstieg von 3–5 % pro Jahr ist realistisch, sofern keine größeren wirtschaftlichen Verwerfungen auftreten.

• Fokus auf Energieeffizienz: Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf energieeffiziente Immobilien. Neubauten mit modernen Heizsystemen und guter Dämmung sowie sanierte Bestandsimmobilien mit niedrigen Energiekosten sind besonders gefragt.

• Nachfrage nach Luxusimmobilien: Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien, insbesondere in historischen Gebäuden oder mit besonderen Merkmalen wie Schlossblick, wird weiter zunehmen. Diese Objekte richten sich an eine wohlhabende Klientel.

• Begrenzte Neubauprojekte: Aufgrund der eingeschränkten Verfügbarkeit von Bauflächen und steigender Baukosten wird der Neubau weiterhin eine untergeordnete Rolle spielen. Dies verstärkt die Wertsteigerung von Bestandsimmobilien.

• Sozialer Wohnungsbau: Es gibt Diskussionen über sozialen Wohnungsbau, um den Bedarf der einheimischen Bevölkerung zu decken. Konkrete Pläne sind jedoch noch nicht umgesetzt, da die hohen Grundstück spreise und regulatorischen Hürden dies erschweren.

Für die Zukunft ist davon auszugehen, dass Neubeuern ein begehrter Standort bleibt, insbesondere für wohlhabende Käufer und Investoren. Die Preisentwicklung wird jedoch durch externe Faktoren wie Zinsentwicklungen, Inflation und die allgemeine wirtschaftliche Lage beeinflusst.

Herausforderungen

Trotz der positiven Marktentwicklung gibt es einige Herausforderungen:

• Hohe Preise: Die hohen Kauf- und Mietpreise machen es für junge Familien und Einheimische mit durchschnittlichem Einkommen schwierig, in Neubeuern Fuß zu fassen. Dies könnte langfristig die demografische Struktur verändern.

• Begrenzte Bauflächen: Die Knappheit an Baugrundstücken schränkt die Entwicklung neuer Wohnprojekte ein und treibt die Preise weiter in die Höhe.

• Steigende Baukosten: Hohe Baukosten und strenge Energieeffizienzvorschriften erhöhen die Kosten für Neubauten und Sanierungen, was sich auf die Preise auswirkt.

• Tourismus vs. Einheimische: Die hohe Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen führt zu einer Verdrängung von Wohnraum für Einheimische, was Spannungen in der Gemeinde hervorrufen könnte.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Neubeuern ist geprägt von einer hohen Nachfrage, einem begrenzten Angebot und steigenden Preisen. Die Gemeinde bietet eine einzigartige Kombination aus historischem Charme, natürlicher Schönheit und guter Infrastruktur, was sie für Käufer, Mieter und Investoren gleichermaßen attraktiv macht. Besonders Einfamilienhäuser, historische Immobilien und Objekte mit Schlossblick oder Bergblick erzielen Spitzenpreise. Die Mietrenditen sind stabil, insbesondere für Bestandswohnungen, was Neubeuern zu einem interessanten Standort für Kapitalanleger macht.

Für die Zukunft bleibt der Markt robust, mit einer Fortsetzung der Preisanstiege, wenn auch in moderaterem Tempo. Herausforderungen wie die begrenzte Verfügbarkeit von Bauflächen und die hohen Preise für Einheimische erfordern jedoch kreative Lösungen, etwa durch gezielte Förderung von sozialem Wohnungsbau oder Nachverdichtung. Insgesamt bleibt Neubeuern ein Premium-Standort im bayerischen Immobilienmarkt, der durch seine Einzigartigkeit und Lebensqualität besticht.

Umgebung von Neubeuern

Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bad Aibling (etwa 17.633), Bruckmühl (knapp 15.878), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Raubling (11.500), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309), Feldkirchen-Westerham (10.900) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Endorf (rund 8.222), Bad Feilnbach (8.300), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Bernau a.Chiemsee (etwa 6.588), Brannenburg (6.300), Rohrdorf (5.800) oder Riedering (knapp 5.488), Oberaudorf (5.300) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.