Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bruckmühl

Immobilienmarkt Bruckmühl

1. Einführung

Bruckmühl, eine idyllische Marktgemeinde im Landkreis Rosenheim in Oberbayern, liegt etwa 40 Kilometer südöstlich von München und ist bekannt für ihre attraktive Lage im Mangfalltal mit Blick auf die Alpen. Die Gemeinde mit rund 17.000 Einwohnern profitiert von ihrer Nähe zur Metropolregion München, einer guten Infrastruktur und einem hohen Freizeitwert. Der Immobilienmarkt in Bruckmühl ist dynamisch und spiegelt die allgemeinen Trends der Region wider, die durch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und begrenztes Angebot geprägt sind. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Bruckmühl, einschließlich Preisentwicklung, Angebot und Nachfrage, Trends und Prognosen.

2. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Bruckmühl ist ein Spiegelbild der Entwicklungen in der Metropolregion München, jedoch mit einem etwas moderateren Preisniveau, was die Gemeinde besonders für Berufspendler attraktiv macht. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen, ist hoch, während das Angebot begrenzt bleibt. Dies führt zu einem Verkäufermarkt, in dem Immobilien oft schnell verkauft werden. Der Markt ist durch eine Mischung aus Bestandsimmobilien, Neubauten und Grundstücken charakterisiert, wobei die Nachfrage nach energieeffizienten und modern ausgestatteten Objekten steigt.

2.1. Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Bruckmühl haben in den letzten Jahren eine deutliche Steigerung erfahren, auch wenn das Wachstum im Vergleich zu München moderater ist. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 4.700 bis 5.000 Euro, während Häuser (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser) Preise zwischen 5.300 und 6.500 Euro pro Quadratmeter erzielen. Für ein Einfamilienhaus mit 100 Quadratmetern Wohnfläche müssen Käufer etwa 600.000 bis 750.000 Euro einplanen, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Neubauobjekte, die oft mit modernen Energiestandards wie KfW-40 oder QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) gebaut werden, liegen preislich am oberen Ende des Spektrums. Renovierungsbedürftige Bestandsimmobilien, wie etwa Zweifamilienhäuser aus den 1970er-Jahren, sind teilweise für 500.000 bis 600.000 Euro erhältlich, bieten jedoch Potenzial für Wertsteigerungen durch Modernisierung.

2.2. Mietpreise

Die Mietpreise in Bruckmühl sind ebenfalls gestiegen, bleiben aber im Vergleich zu München erschwinglich. Bestandswohnungen kosten durchschnittlich 8,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen Mieten von 9,50 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter erzielen. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet somit etwa 500 bis 700 Euro Kaltmiete, zuzüglich Nebenkosten. Häuser zur Miete sind selten, aber wenn verfügbar, liegen die Preise bei 8,50 Euro pro Quadratmeter für Bestandsobjekte und bis zu 10,00 Euro für Neubauten. Die Mietrendite für Anlageimmobilien liegt bei etwa 3,5 bis 4,0 Prozent, was Bruckmühl für Investoren interessant macht, insbesondere im Segment der Bestandswohnungen.

2.3. Grundstückspreise

Grundstücke sind in Bruckmühl ein knappes Gut, was sich in den Preisen widerspiegelt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baugrundstücke liegt bei etwa 900 bis 1.200 Euro, wobei erschlossene Grundstücke mit Baugenehmigung bis zu 10 Prozent teurer sind. Kleinere Grundstücke (250 bis 500 Quadratmeter) erzielen die höchsten Quadratmeterpreise, während größere Parzellen (über 1.000 Quadratmeter) etwas günstiger sind. In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise leicht rückläufig (ca. 2 bis 3 Prozent), was auf eine leichte Marktabkühlung hindeutet. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Grundstücken für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser hoch, insbesondere in beliebten Ortsteilen wie Heufeld oder Götting.

3. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Bruckmühl ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell sind etwa 100 bis 150 Kaufobjekte und 20 bis 30 Mietobjekte auf dem Markt, wobei Eigentumswohnungen (2- bis 3-Zimmer) und Doppelhaushälften besonders gefragt sind. Beliebte Immobilientypen umfassen:

• Eigentumswohnungen: Moderne 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, oft mit Balkon oder Terrasse, in zentralen Lagen oder mit Bergblick.
• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhäuser, sowohl Neubauten als auch renovierungsbedürftige Bestandsobjekte.
• Grundstücke: Baugrundstücke für individuelle Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser, oft mit bereits genehmigtem Bauvorbescheid. Die Nachfrage wird durch verschiedene Käufergruppen getrieben:
• Berufspendler: Aufgrund der guten Bahnanbindung (MVV-Verbund) und der Nähe zur A8 ist Bruckmühl für Pendler nach München attraktiv.
• Familien: Die Gemeinde bietet eine hohe Lebensqualität mit Schulen, Kitas und Freizeitmöglichkeiten.
• Investoren: Anleger suchen nach renditestarken Bestandswohnungen oder Neubauprojekten wie Mehrfamilienhäusern.

Die Vermarktungsdauer ist kurz: Bestandswohnungen sind im Schnitt 20 bis 30 Tage auf dem Markt, Neubauwohnungen etwa 25 Tage. Häuser und Grundstücke benötigen etwa 6 bis 9 Wochen, abhängig von Preis und Lage.

4. Regionale Besonderheiten

Bruckmühl zeichnet sich durch seine ländliche, aber gut angebundene Lage aus. Ortsteile wie Heufeld, Götting oder Kirchdorf sind besonders gefragt wegen ihrer Ruhe und Nähe zur Natur. Die Mangfall und der Alpenblick erhöhen den Freizeitwert und machen Immobilien mit Aussicht besonders begehrt. Infrastrukturprojekte, wie der Ausbau der Bahnanbindung oder neue Nahversorgungszentren, steigern die Attraktivität der Gemeinde. Gleichzeitig schränken strenge Bebauungspläne und begrenzte Baulandreserven die Neubauaktivität ein, was die Preise für bestehende Grundstücke und Immobilien stützt.

5. Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Bruckmühl wird von mehreren Trends geprägt:

• Nachhaltigkeit: Käufer legen zunehmend Wert auf energieeffiziente Gebäude (z. B. KfW-40, Fernwärme mit Biomasse). Neubauprojekte wie die Westerham Lodges oder das B55-Mehrfamilienhaus setzen auf nachhaltige Bauweise.
• Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen (360-Grad-Rundgänge) und digitale Grundrisse werden von Maklern wie der raumverteiler immobilien GmbH verstärkt eingesetzt.
• Zinssituation: Die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite (Stand 2025) fördern die Nachfrage, insbesondere bei Käufern, die jetzt investieren, um von günstigen Finanzierungen zu profitieren.
• Homeoffice: Die steigende Bedeutung von Homeoffice erhöht die Nachfrage nach Immobilien mit zusätzlichen Arbeitszimmern oder großzügigen Grundstücken.

6. Prognose

Für die kommenden Jahre ist mit einer weiteren Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt in Bruckmühl zu rechnen, wenn auch in moderatem Tempo. Die Nähe zu München, die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohe Lebensqualität werden die Nachfrage weiter antreiben. Besonders Neubauobjekte und sanierte Bestandsimmobilien dürften an Wert gewinnen. Gleichzeitig könnte eine leichte Marktabkühlung bei Grundstücken zu stabileren Preisen führen. Investoren sollten sich auf renditestarke Bestandswohnungen konzentrieren, während Familien von der Vielfalt an Doppelhäusern und Einfamilienhäusern profitieren können. Langfristig bleibt Bruckmühl ein attraktiver Standort für Wohnen und Investieren.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Bruckmühl ist geprägt von einer hohen Nachfrage, begrenztem Angebot und einer attraktiven Lage im Mangfalltal. Mit moderaten, aber steigenden Preisen bietet die Gemeinde eine Alternative zu den teuren Märkten in München, insbesondere für Berufspendler und Familien. Nachhaltigkeit, gute Infrastruktur und die Nähe zur Natur machen Bruckmühl zu einem gefragten Wohnstandort. Für Käufer und Investoren ist jetzt ein günstiger Zeitpunkt, um in den Markt einzusteigen, da die Zinsen niedrig sind und die Preisentwicklung weiter nach oben zeigt. Eine individuelle Immobilienbewertung und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Maklern sind jedoch essenziell, um die besten Chancen zu nutzen.

Umgebung von Bruckmühl

Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bad Aibling (etwa 17.633), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Raubling (11.500), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309), Feldkirchen-Westerham (10.900) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Endorf (rund 8.222), Bad Feilnbach (8.300), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Bernau a.Chiemsee (etwa 6.588), Brannenburg (6.300), Rohrdorf (5.800), Neubeuern (4.300) oder Riedering (knapp 5.488), Oberaudorf (5.300) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.