Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bernau am Chiemsee

Immobilienmarkt Bernau am Chiemsee

Einleitung

Bernau am Chiemsee, idyllisch im Chiemgau am Südwestufer des Chiemsees gelegen, ist eine der begehrtesten Wohnlagen in Oberbayern. Mit etwa 7.000 Einwohnern bietet die Gemeinde eine perfekte Kombination aus naturnaher Lebensqualität, guter Infrastruktur und Nähe zu urbanen Zentren wie München (ca. 83 km), Rosenheim (ca. 24 km) und Salzburg. Der Immobilienmarkt in Bernau ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohnhäusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken, was auf die attraktive Lage, die Chiemgauer Alpen und die vielfältigen Freizeitmöglichkeiten zurückzuführen ist. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Marktpreise, die Preisentwicklung, Mietpreise, Angebotssituation, Nachfragefaktoren, regionale Unterschiede sowie die Zukunftsaussichten des Immobilienmarktes in Bernau am Chiemsee.

Aktuelle Marktpreise

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Bernau am Chiemsee zeichnet sich durch vergleichsweise hohe Preise aus, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt derzeit bei etwa 5.241 €.

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt im Schnitt rund 4.989 €. Günstige Wohnungen beginnen bei etwa 3.309 €/m², während exklusive Objekte in Toplagen Preise von bis zu 7.471 €/m² erreichen. Besonders gefragt sind modernisierte oder neuwertige Wohnungen mit See- oder Bergblick, Balkon oder Zugang zu Annehmlichkeiten wie einem Hallenbad.

• Häuser: Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 5.763 €. Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser in durchschnittlicher Lage starten bei etwa 2.603 €/m², während luxuriöse Landhausvillen oder moderne Neubauten in bevorzugten Lagen Preise von bis zu 11.526 €/m² erzielen. Ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet im Durchschnitt etwa 1,4 Millionen Euro.

• Grundstücke: Der durchschnittliche Grundstückspreis liegt in Bernau bei etwa 400–800 €/m², abhängig von Lage, Bebaubarkeit und Nähe zum Chiemsee. In exklusiven Lagen, etwa an der Chiemseestraße oder mit Seeblick, können Preise deutlich höher ausfallen. Der Bodenrichtwert, der unbebaute Grundstücke berücksichtigt, ist ein wichtiger Indikator, liegt jedoch aktuell unter dem bundesweiten Durchschnitt von 211,81 €/m².

Mietpreise

Die Mietpreise in Bernau am Chiemsee sind ebenfalls überdurchschnittlich, was die hohe Lebensqualität und die Nachfrage nach Mietobjekten widerspiegelt.

• Wohnungen: Bestandswohnungen haben einen durchschnittlichen Mietpreis von etwa 8,91 €/m², während Neubauwohnungen bei rund 11,11 €/m² liegen. Kleinere Apartments (z. B. 26 m²) sind ab etwa 429 € monatlich verfügbar, während großzügige 3-Zimmer-Wohnungen (95 m²) Mieten von etwa 1.300 € erreichen. Möblierte Wohnungen für temporäres Wohnen kosten oft mehr, z. B. 595 € für ein 35-m²-Apartment.

• Häuser: Für Bestandshäuser liegt die Miete bei etwa 8,48 €/m², für Neubauten bei 9,36 €/m². Ein Einfamilienhaus mit 180 m² kann eine Monatsmiete von etwa 2.700 € kosten.

Die Bruttomietrenditen sind für Investoren attraktiv, mit durchschnittlich 3,7 % für Bestandswohnungen und 3,5 % für Neubauwohnungen, was Bernau zu einem interessanten Standort für Kapitalanleger macht.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Bernau am Chiemsee haben in den letzten Jahren eine moderate, aber stetige Steigerung erfahren. Seit 2020 sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um etwa 14,1 % gestiegen (von 4.052 €/m² auf 4.624 €/m²), während Häuser einen Anstieg von 12,9 % verzeichneten (von 5.005 €/m² auf 5.651 €/m²). Im Jahr 2025 zeigt sich ein stabiler Trend mit einem leichten Anstieg der Wohnungspreise um 0,1 % im Vergleich zum Vorjahr, während die Preise für Bestandswohnungen im Vorjahr um 0,1 % gesunken waren.

Die Mietpreise entwickeln sich unterschiedlich: Während Bestandswohnungen eine moderate Mietsteigerung von etwa 2,9 % verzeichnen, sind die Mieten für Neubauwohnungen stärker gestiegen (ca. 10,2 %). Diese Entwicklungen spiegeln die hohe Nachfrage nach modernen, hochwertigen Wohnungen wider, insbesondere in einer Region mit begrenztem Angebot.

Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien in Bernau am Chiemsee ist überschaubar, da Eigentümer selten ihre Immobilien verkaufen. Der Markt ist von einem geringen Angebot an freistehenden Häusern, Landhausvillen und Wohnungen mit Seeblick geprägt. Aktuell gibt es etwa 30 Kaufimmobilien, darunter Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke, sowie rund 17 Mietwohnungen, von kleinen Apartments bis hin zu exklusiven Dachgeschosswohnungen. Besonders gefragt sind:

• Eigentumswohnungen: Moderne 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon, Einbauküche und Bergblick, oft in kernsanierten Gebäuden (z. B. Baujahr 1920, saniert 2024). Preise reichen von 350.000 € für eine 67-m²-Wohnung bis 1,25 Millionen € für ein 230-m²-Luxusobjekt.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in Massivbauweise, oft mit großzügigen Grundstücken (900–1.700 m²) und Preisen zwischen 1,25 und 1,79 Millionen €. Exklusive Landhausvillen mit bis zu 418 m² Wohnfläche und Seezugang sind besonders selten.

• Grundstücke: Bebaubare Grundstücke in Chiemseenähe (z. B. 649–948 m²) sind begehrt, jedoch selten verfügbar. Preise variieren stark je nach Lage.

Die geringe Anzahl an verfügbaren Objekten führt zu einem Verkäufermarkt, in dem Käufer oft schnell handeln müssen.

Nachfragefaktoren

Die Nachfrage nach Immobilien in Bernau am Chiemsee wird durch mehrere Faktoren angetrieben:

1. Lage und Natur: Die Nähe zum Chiemsee, die Chiemgauer Alpen und Freizeitmöglichkeiten wie Wandern, Radfahren und Wassersport machen Bernau attraktiv. Das Strandbad Bernau-Felden und die Anlegestelle der Chiemsee-Schifffahrt erhöhen den Freizeitwert.

2. Infrastruktur: Bernau bietet eine gute Anbindung an die Autobahn A8, Bahnverbindungen nach München und Salzburg sowie eine vielfältige Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangeboten.

3. Lebensqualität: Die Kombination aus ländlicher Idylle und Nähe zu urbanen Zentren zieht Familien, Ruheständler und Zweitwohnungsbesitzer an.

4. Wertstabilität: Immobilien am Chiemsee gelten als wertstabil, was sowohl Eigenheimbesitzer als auch Kapitalanleger anspricht.

5. Tourismus: Die Region ist ein beliebtes Urlaubsziel, was die Nachfrage nach Ferienwohnungen und möbliertem Wohnen auf Zeit steigert.

Besonders gefragt sind Immobilien in zentralen oder seenahen Lagen wie der Chiemseestraße, Priener Straße oder Kampenwandstraße. Exklusive Ausstattungen wie Fahrstühle, Hallenbäder oder Bergblick erhöhen die Attraktivität.

Regionale Unterschiede

Innerhalb Bernaus gibt es Unterschiede in den Immobilienpreisen, abhängig von der Lage:

• Zentrale Lagen: Straßen wie Chiemseestraße oder Priener Straße sind besonders teuer, da sie Nähe zum Ortszentrum, Bahnhof und See bieten. Hier sind Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser oft am oberen Ende des Spektrums.

• Naturnahe Lagen: Gebiete am Ortsrand oder mit Bergblick (z. B. Kampenwandstraße, Hochfellnstraße) sind bei Familien und Naturliebhabern beliebt. Grundstücke und Häuser sind hier teuer, aber Wohnungen können günstiger sein.

• Randlagen: In ruhigeren Straßen wie Unterfeldstraße oder Weishamer Straße sind die Preise moderater, aber immer noch über dem Durchschnitt.

Verglichen mit benachbarten Gemeinden wie Prien am Chiemsee (800 €/m² für Grundstücke) oder Traunstein (400–630 €/m²) sind die Preise in Bernau tendenziell höher, was auf die direkte Chiemseenähe zurückzuführen ist.

Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Bernau am Chiemsee wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit leicht steigenden Preisen für hochwertige Immobilien. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien sowie die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Region stützen diese Prognose. Folgende Trends sind zu erwarten:

• Nachfrage nach Neubauten: Moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen und -häuser (z. B. KfW-40-Standard) werden weiterhin gefragt sein, da sie den Anforderungen an Nachhaltigkeit und Komfort entsprechen.

• Steigende Mietpreise: Die Mietpreise, insbesondere für Neubauwohnungen, könnten weiter steigen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt.

• Kapitalanlagen: Aufgrund der attraktiven Mietrenditen und der Wertstabilität wird Bernau für Investoren interessant bleiben, insbesondere für Ferienwohnungen oder Pflegeheime in seenahen Lagen.

• Infrastrukturverbesserungen: Geplante Investitionen in die regionale Infrastruktur, wie bessere Bahnverbindungen oder Freizeiteinrichtungen, könnten die Attraktivität Bernaus weiter steigern.

Herausforderungen könnten steigende Baukosten und strengere Bauvorschriften sein, die die Verfügbarkeit neuer Immobilien einschränken. Zudem könnten Zinsentwicklungen die Finanzierung von Immobilienkäufen beeinflussen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Bernau am Chiemsee ist geprägt von hohen Preisen, einer starken Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 4.989 € für Wohnungen und 5.763 € für Häuser sowie Mietpreisen von 8,91–11,11 €/m² für Wohnungen bleibt Bernau eine der exklusivsten Wohnlagen Bayerns. Die Kombination aus naturnaher Lage, guter Infrastruktur und Wertstabilität macht die Gemeinde attraktiv für Eigenheimbesitzer, Investoren und Zweitwohnungsbesitzer. Trotz moderater Preisanstiege bleibt der Markt stabil, mit guten Aussichten für hochwertige Immobilien und Kapitalanlagen. Wer in Bernau investieren oder wohnen möchte, sollte schnell handeln, da die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt.

Umgebung von Bernau am Chiemsee

Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bad Aibling (etwa 17.633), Bruckmühl (knapp 15.878), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Raubling (11.500), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309), Feldkirchen-Westerham (10.900) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Endorf (rund 8.222), Bad Feilnbach (8.300), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Brannenburg (6.300), Rohrdorf (5.800), Neubeuern (4.300) oder Riedering (knapp 5.488), Oberaudorf (5.300) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.