Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oberaudorf

Immobilienmarkt Oberaudorf

1. Einleitung

Oberaudorf, ein malerischer Luftkurort in den oberbayerischen Alpen, liegt im Landkreis Rosenheim, unweit der österreichischen Grenze. Die idyllische Lage im Inntal, umgeben von einer beeindruckenden Berglandschaft mit Blick auf das Kaisergebirge, macht Oberaudorf zu einem begehrten Standort für Wohn- und Ferienimmobilien. Der Ort ist bekannt für seine touristischen Attraktionen, darunter Wander- und Radwege im Sommer sowie Wintersportmöglichkeiten wie Skifahren und Langlauf. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Oberaudorf, beleuchtet Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Trends und die Besonderheiten des lokalen Marktes.

2. Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Oberaudorf ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien, die durch die attraktive Lage und die gute Anbindung an Städte wie München, Salzburg und den Chiemsee getrieben wird. Die Autobahn A93 ermöglicht eine schnelle Erreichbarkeit, was Oberaudorf sowohl für Pendler als auch für Zweitwohnsitzsuchende interessant macht. Das Angebot umfasst eine breite Palette von Immobilien, darunter Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Besonders Ferienwohnungen in Anlagen wie „Haus Brünnstein“ erfreuen sich großer Beliebtheit, da sie eine Kombination aus Eigenutzung und Vermietung ermöglichen.

2.1. Angebot

Das Immobilienangebot in Oberaudorf ist vielfältig, jedoch begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Typische Immobilien umfassen:

• Eigentumswohnungen: 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, oft in Ferienwohnanlagen oder modernisierten Bestandsbauten, mit Wohnflächen zwischen 40 und 120 m². Besonders gefragt sind Dachgeschosswohnungen mit Bergblick oder Terrassen.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Villen mit Wohnflächen von 100 bis über 300 m². Viele Objekte bieten große Grundstücke (500–1.500 m²) und Extras wie Sonnenterrassen oder Keller.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind selten und teuer, oft voll erschlossen und mit Größen von 500 bis 1.000 m². Sie eignen sich für Ein- oder Zweifamilienhäuser.

• Gewerbeimmobilien: Einzelhandelsflächen, Lager oder Büros, die von der touristischen Infrastruktur profitieren.

2.2. Nachfrage

Die Nachfrage in Oberaudorf ist hoch, insbesondere durch:

• Einheimische und Pendler: Familien und Berufstätige, die die Nähe zu Rosenheim und München schätzen.

• Investoren: Käufer von Ferienwohnungen, die durch Vermietung an Touristen Rendite erzielen wollen.

• Zweitwohnsitzsuchende: Personen aus urbanen Gebieten, die ein Refugium in den Alpen suchen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien führt zu einem Verkäufermarkt, in dem Objekte schnell verkauft werden.

3. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Oberaudorf liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, was auf die hohe Lebensqualität und die touristische Attraktivität zurückzuführen ist. Aktuelle Durchschnittswerte (Stand 2024) sind:

• Eigentumswohnungen: ca. 4.500–5.500 €/m², abhängig von Lage, Ausstattung und Modernisierungsgrad. Ferienwohnungen starten bei etwa 200.000 € (40 m²) und können bis zu 500.000 € (100 m²) kosten.

• Häuser: ca. 5.000–6.500 €/m². Einfamilienhäuser kosten zwischen 800.000 € und 2.000.000 €, Villen mit großen Grundstücken erreichen Preise von 3.000.000 € und mehr.

• Grundstücke: ca. 800–1.200 €/m², wobei voll erschlossene Grundstücke in Toplagen die Preisspitze markieren.

• Mietpreise: Mietwohnungen kosten etwa 10–14 €/m², wobei Neubauwohnungen oder Objekte mit Bergblick am oberen Ende liegen.

Die Preise sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, getrieben durch die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot. Seit 2015 hat sich die Vermarktungsdauer von Immobilien verkürzt, was auf eine schnelle Absorption durch den Markt hinweist. Bestandswohnungen sind durchschnittlich 28 Tage online, Mietwohnungen etwa 20 Tage.

4. Besonderheiten des Marktes

Oberaudorf hebt sich durch mehrere Besonderheiten vom typischen Immobilienmarkt ab:

• Ferienimmobilien: Viele Wohnungen werden als Ferienwohnungen vermarktet, mit Konzepten wie der „Haus Brünnstein“-Anlage, die Eigennutzung (z. B. 8 Wochen pro Jahr) mit Vermietung kombiniert. Solche Objekte sind oft voll möbliert und bieten steuerliche Vorteile.

• Touristische Attraktivität: Die Nähe zu Skigebieten wie Sudelfeld und Wanderregionen wie dem Naturschutzgebiet Auerbach steigert die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen.

• Begrenzte Baulandverfügbarkeit: Die strengen Bebauungspläne und der Schutz der natürlichen Umgebung schränken die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ein, was die Preise für Grundstücke und Neubauten in die Höhe treibt.

• Alpenländischer Stil: Viele Immobilien sind im traditionellen bayerischen oder modern-alpenländischen Stil gebaut, was Käufer aus dem In- und Ausland anspricht.

5. Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Oberaudorf zeigt folgende Trends:

• Nachhaltigkeit und Modernisierung: Käufer legen Wert auf energieeffiziente Immobilien, insbesondere bei Neubauten oder kernsanierten Bestandsobjekten. Niedriger Energieverbrauch (z. B. 40–50 kWh/m²*a) ist ein Verkaufsargument.

• Zunehmende Digitalisierung: Immobilienportale und Makler nutzen digitale Tools wie virtuelle Besichtigungen, um Käufer aus entfernten Regionen zu erreichen.

• Home-Staging: Makler setzen verstärkt auf professionelles Home-Staging, um Objekte attraktiver zu präsentieren und höhere Preise zu erzielen.

• Investition in Ferienwohnungen: Der Trend zu Ferienimmobilien als Kapitalanlage wächst, da die Region Sommer- und Wintertourismus vereint.

• Preisstabilität: Trotz hoher Preise bleibt der Markt stabil, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Ein Preisrückgang ist kurzfristig unwahrscheinlich.

6. Herausforderungen

Trotz der Attraktivität des Marktes gibt es Herausforderungen:

• Hohe Preise: Die hohen Quadratmeterpreise schließen viele einheimische Käufer, insbesondere junge Familien, aus dem Markt aus.

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Grundstücken und Bestandsimmobilien führt zu einem Wettbewerb unter Käufern.

• Regulatorische Einschränkungen: Strenge Bauvorschriften und der Schutz der Landschaft begrenzen Neubauprojekte, was das Angebot weiter einschränkt.

• Abhängigkeit vom Tourismus: Der Markt für Ferienwohnungen ist stark von der touristischen Nachfrage abhängig, was bei wirtschaftlichen oder saisonalen Schwankungen Risiken birgt.

7. Ausblick

Der Immobilienmarkt in Oberaudorf wird auch in den kommenden Jahren ein Verkäufermarkt bleiben, da die Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien hoch bleibt und das Angebot begrenzt ist. Die Preise werden voraussichtlich weiter steigen, insbesondere für Grundstücke und hochwertige Immobilien mit Bergblick. Gleichzeitig könnten nachhaltige Baukonzepte und die Digitalisierung des Immobilienverkaufs den Markt weiter prägen. Für Investoren bieten Ferienwohnungen nach wie vor attraktive Renditechancen, während einheimische Käufer mit den hohen Preisen kämpfen könnten. Eine Lockerung der Bauvorschriften oder die Erschließung neuer Baugebiete könnte das Angebot mittelfristig erhöhen, ist jedoch aufgrund des Naturschutzes unwahrscheinlich.

8. Fazit

Oberaudorf ist ein dynamischer und attraktiver Immobilienmarkt, der von seiner einzigartigen Lage, touristischen Bedeutung und begrenzten Verfügbarkeit geprägt ist. Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke sind gefragt, während Ferienwohnungen als Kapitalanlage eine besondere Rolle spielen. Die hohen Preise und das begrenzte Angebot machen den Markt wettbewerbsintensiv, bieten jedoch Chancen für Investoren und Käufer, die Wert auf Lebensqualität und Naturverbundenheit legen. Für die Zukunft bleibt Oberaudorf ein stabiler und wachstumsstarker Immobilienstandort, der sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger attraktiv ist.

Umgebung von Oberaudorf

Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bad Aibling (etwa 17.633), Bruckmühl (knapp 15.878), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Raubling (11.500), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309), Feldkirchen-Westerham (10.900) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Endorf (rund 8.222), Bad Feilnbach (8.300), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Bernau a.Chiemsee (etwa 6.588), Brannenburg (6.300), Rohrdorf (5.800), Neubeuern (4.300) oder Riedering (knapp 5.488) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.