Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Frammersbach

Immobilienmarkt Frammersbach

Einleitung

Frammersbach, eine idyllisch gelegene Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart, liegt eingebettet im Naturpark Spessart zwischen Würzburg und Aschaffenburg. Mit etwa 4.600 Einwohnern ist Frammersbach ein staatlich anerkannter Erholungsort, der durch seine naturnahe Lage, gute Infrastruktur und überörtliche Versorgungsfunktionen für umliegende Gemeinden wie Partenstein oder Flörsbachtal besticht. Der Immobilienmarkt in Frammersbach spiegelt die Attraktivität des Ortes wider, geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie gelegentlichen Neubau- und Anlageobjekten. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie die wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen, die den Markt beeinflussen.

Lage und Infrastruktur

Frammersbach liegt im Lohrbachtal und zeichnet sich durch seine malerische Umgebung mit Wäldern, Wiesen und Bächen aus. Die Gemeinde bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzten, Apotheken und gastronomischen Betrieben. Freizeitmöglichkeiten wie über 90 km markierte Wanderwege, ein gut ausgebautes Radwegenetz, ein Freischwimmbad, Skilift und Tennisplätze machen den Ort besonders für Naturfreunde und Familien attraktiv. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesstraße 276 und die Staatsstraße 2305, mit der nächsten Autobahnanschlussstelle (A3, Hösbach) in etwa 20 km Entfernung. Der Bahnhof in Partenstein (ca. 5 km) bietet Verbindungen nach Würzburg und Frankfurt. Diese Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Erreichbarkeit prägt die Nachfrage nach Immobilien in Frammersbach.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Frammersbach ist stabil, aber von einer begrenzten Angebotsvielfalt geprägt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, ist hoch, während das Angebot oft nicht mit der Nachfrage Schritt hält. Dies führt zu einem Anstieg der Preise, sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Der Markt ist besonders interessant für Familien, die die ländliche Lage schätzen, sowie für Investoren, die von der Wertsteigerung und Renditepotenzialen profitieren möchten. Gewerbeimmobilien, insbesondere Wohn- und Geschäftshäuser in zentraler Lage, sind ebenfalls gefragt, da sie flexible Nutzungsmöglichkeiten bieten.

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Frammersbach variieren je nach Objekttyp, Baujahr und Lage. Im Jahr 2025 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser etwa 3.150 €, während Eigentumswohnungen im Schnitt bei 1.900 € pro Quadratmeter liegen. Einfamilienhäuser aus dem Bestand (älter als 3 Jahre) kosten etwa 910 €/m², während Neubauhäuser in vergleichbaren Lagen rund 1.515 €/m² erreichen. Eigentumswohnungen aus dem Bestand liegen bei etwa 1.223 €/m², Neubauwohnungen bei 1.854 €/m². In den letzten fünf Jahren verzeichneten Immobilienpreise eine Wertsteigerung von etwa 11,42 %, was auf eine stabile Nachfrage und begrenztes Angebot hinweist. Beispiele aus dem aktuellen Markt umfassen:

• Ein renovierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus (294 m², Baujahr 1970) für 310.000 €.

• Ein gepflegtes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (171 m², Baujahr 1972) für etwa 400.000 €.

• Ein Wohn- und Geschäftshaus (265 m², zentrale Lage) für ca. 450.000 € mit Renditepotenzial von über 7 %.

Die Preise für Baugrundstücke liegen je nach Lage zwischen 100 und 200 €/m², wobei unverbaubare Grundstücke in familienfreundlichen Lagen besonders gefragt sind.

Mietpreise

Die durchschnittliche Kaltmiete in Frammersbach liegt im vierten Quartal 2024 bei 7,58 €/m², ein Anstieg von 3,84 % im Vergleich zum Vorjahr (7,30 €/m²). Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt (8,68 €/m²) sind die Mietpreise in Frammersbach moderat, was den Ort für Mieter attraktiv macht. Die Mietpreise variieren je nach Objektgröße, Lage und Ausstattung:

• Kleine Wohnungen (bis 60 m²): 6,50–8,50 €/m².

• Mittlere Wohnungen (60–100 m²): 6,00–8,00 €/m².

• Große Wohnungen (über 100 m²): 5,50–7,50 €/m².

Bestandswohnungen (älter als 3 Jahre) kosten im Schnitt 4,83 €/m², Neubauwohnungen etwa 6,51 €/m². Die Mietpreise für Häuser liegen bei etwa 5,06 €/m² (Bestand) bzw. 5,08 €/m² (Neubau). Der Anstieg der Mietpreise ist auf eine hohe Nachfrage, insbesondere in guten Wohnlagen, sowie auf die allgemeine Preisentwicklung im Immobilienmarkt zurückzuführen. Die Angebotsverweilzeit für Mietwohnungen beträgt etwa 36 Tage, was auf einen wettbewerbsintensiven Mietmarkt hinweist.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Frammersbach ist begrenzt, insbesondere bei Eigentumswohnungen. Aktuelle Suchen auf Immobilienportalen zeigen nur wenige verfügbare Wohnungen, während Häuser, insbesondere Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser, dominieren. Beispiele für aktuelle Angebote sind:

• Eine 3-Zimmer-Wohnung mit Terrasse (73,91 m²) für 158.000 €.

• Ein entkerntes Mehrfamilienhaus (557 m²) für 450.000 €.

• Ein Neubau-Bungalow (158 m²) für 430.000 €.

Die Nachfrage ist besonders hoch bei Familien, die Einfamilienhäuser mit Garten oder Einliegerwohnungen suchen, sowie bei Investoren, die Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser als Anlageobjekte erwerben möchten. Die zentrale Lage von Frammersbach und die Möglichkeit, Gewerbeflächen in Wohnraum umzunutzen, machen solche Objekte besonders attraktiv. Der Wettbewerb unter Mietinteressenten ist in guten Wohnlagen gestiegen, weshalb Mieter gut vorbereitet (z. B. mit Mieterselbstauskunft und SCHUFA-Auskunft) agieren sollten.

Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Frammersbach zeigt mehrere Trends:

1. Preisanstieg: Sowohl Kauf- als auch Mietpreise steigen kontinuierlich, getrieben von hoher Nachfrage und begrenztem Angebot. Die Wertsteigerung von 11,42 % in den letzten fünf Jahren deutet auf eine langfristige Wertentwicklung hin.

2. Nachfrage nach Einfamilienhäusern: Familien bevorzugen Einfamilienhäuser mit Garten oder Einliegerwohnungen, die sofort bezugsfertig sind oder Potenzial für individuelle Gestaltung bieten.

3. Renditeorientierte Investitionen: Wohn- und Geschäftshäuser in zentraler Lage sind bei Investoren beliebt, da sie Renditen von bis zu 7 % ermöglichen. Die Umnutzung von Gewerbeflächen in Wohnraum bietet zusätzliches Potenzial.

4. Nachhaltigkeit und Modernisierung: Es gibt einen zunehmenden Fokus auf energieeffiziente Sanierungen und Neubauten mit moderner Ausstattung, wie Fußbodenheizung oder barrierefreiem Zugang.

5. Begrenztes Angebot an Mietwohnungen: Die geringe Verfügbarkeit von Mietwohnungen führt zu einem starken Wettbewerb, insbesondere in familienfreundlichen Lagen.

Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen

Frammersbach hat ein durchschnittliches Alter von 47 Jahren, was auf eine ältere Bevölkerungsstruktur hinweist. Die Bevölkerung ist in den letzten zehn Jahren um etwa 2,7 % gesunken, was einer jährlichen Abnahme von 0,3 % entspricht. Dennoch bleibt die Region wirtschaftlich stabil, mit einer geringen Arbeitslosigkeit, die für Investitionen spricht. Die Rendite für Immobilieninvestitionen liegt bei etwa 3,67 %, mit einem Kaufpreisfaktor von rund 19, was im Bundesvergleich durchschnittlich ist. Die stabile Infrastruktur und die Attraktivität als Erholungsort stützen die Nachfrage nach Immobilien, trotz der leicht rückläufigen Bevölkerungsentwicklung.

Chancen und Herausforderungen

Chancen

• Wertsteigerung: Die kontinuierliche Preisentwicklung bietet Potenzial für langfristige Kapitalgewinne.

• Anlageobjekte: Wohn- und Geschäftshäuser in zentraler Lage bieten attraktive Renditen.

• Lebensqualität: Die naturnahe Lage und gute Infrastruktur ziehen Familien und Erholungssuchende an.

• Flexibilität: Die Umnutzung von Gewerbeflächen in Wohnraum eröffnet neue Möglichkeiten.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Immobilien, insbesondere Mietwohnungen, führt zu Wettbewerb und Preisdruck.

• Demografischer Wandel: Die alternde Bevölkerung und leichte Bevölkerungsrückgänge könnten die Nachhaltigkeit von Investitionen beeinflussen.

• Renovierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien erfordern Modernisierungen, was zusätzliche Kosten verursacht.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Frammersbach ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, insbesondere nach Einfamilienhäusern und renditestarken Anlageobjekten, sowie einem begrenzten Angebot, das zu einem kontinuierlichen Preisanstieg führt. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von 3.150 €/m² für Häuser und 1.900 €/m² für Wohnungen sowie Mietpreisen von 7,58 €/m² bleibt Frammersbach im Vergleich zu urbanen Zentren erschwinglich, bietet aber dennoch Wertsteigerungspotenzial. Die idyllische Lage im Spessart, kombiniert mit einer guten Infrastruktur, macht den Ort attraktiv für Familien, Investoren und Erholungssuchende. Herausforderungen wie der demografische Wandel und der Renovierungsbedarf bei Bestandsimmobilien sollten jedoch bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden. Insgesamt bietet Frammersbach einen soliden Immobilienmarkt mit Chancen für langfristige Wertentwicklung und attraktive Renditen.

Umgebung von Frammersbach

Mit circa 14.810 Einwohnern ist Karlstadt nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der Region, sondern zugleich auch Sitz des Verwaltungsrates. Gefolgt wird Karlstadt unter anderen von Marktheidenfeld (ca. 10.854), Gemünden am Main (rund 10.290) sowie Arnstein (etwa 8.107), wogegen es allein Lohr am Main auf eine höhere Einwohnerzahl gebracht hat, denn immerhin leben hier knapp 15.012 Menschen. Weiterhin gehören die Städte und Gemeinden Zellingen (circa 6.343), Triefenstein (etwa 4.264), Kreuzwertheim (knapp 3.783) sowie Erlenbach bei Marktheidenfeld (ca. 2.424), Rieneck (2.000) Einwohner zur Region Main-Spessart, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Mit gerade einmal rund 805 Einwohner reicht es für die Gemeinde Mittelsinn nur auf den letzten Platz des Landkreises.