Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Arnstein (Unterfranken)

Immobilienmarkt Arnstein

Einleitung

Arnstein, eine Stadt in Unterfranken, Bayern, liegt im Landkreis Main-Spessart und bietet eine Mischung aus ländlicher Idylle und guter Anbindung an größere Städte wie Würzburg (ca. 30 km) und Schweinfurt (ca. 20 km). Mit etwa 8.000 Einwohnern und einer malerischen Umgebung am Rande des Spessarts ist Arnstein ein attraktiver Wohnstandort für Familien, Pendler und Menschen, die Ruhe und Natur schätzen. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Arnstein, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot, Nachfrage, Trends und Zukunftsaussichten.

1. Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Arnstein ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen. Die Stadt bietet eine gute Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Versorgung, was sie für Familien attraktiv macht. Die Nähe zu Würzburg und Schweinfurt fördert die Nachfrage nach Immobilien durch Pendler, während die ländliche Lage Käufer anspricht, die ein ruhiges Umfeld suchen. Der Markt zeigt eine moderate Preisentwicklung, die im Vergleich zu Großstädten wie München oder Nürnberg erschwinglich bleibt, aber dennoch von der allgemeinen Preissteigerung im bayerischen Raum beeinflusst wird.

2. Preisentwicklung

Kaufpreise

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Arnstein liegt aktuell bei etwa 2.000 € bis 2.600 €, wobei Eigentumswohnungen tendenziell etwas teurer sind als Häuser. Für Eigentumswohnungen liegt der Durchschnitt bei ca. 2.400 € pro Quadratmeter, während Häuser im Schnitt bei 2.200 € pro Quadratmeter liegen. Die Preisspanne variiert stark je nach Lage, Zustand und Baujahr der Immobilie:

• Einfamilienhäuser: Preise reichen von ca. 800 €/m² für ältere, sanierungsbedürftige Objekte bis zu 3.700 €/m² für moderne Neubauten oder energetisch sanierte Häuser.

• Eigentumswohnungen: Günstige Wohnungen beginnen bei etwa 1.000 €/m², während hochwertige Neubauwohnungen bis zu 3.600 €/m² erreichen können.

• Grundstücke: Der Bodenrichtwert für unbebaute Grundstücke liegt 2025 bei etwa 290 €/m², abhängig von der Lage (z. B. Ortskern oder Stadtrand). Grundstücke in bevorzugten Lagen, wie am Südhang mit Fernblick, können höhere Preise erzielen.

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kaufpreise für Wohnungen um etwa 3-8 % gesunken, während Hauspreise eine moderate Steigerung von bis zu 15 % verzeichnen. Über die letzten fünf Jahre zeigt sich ein leichter Anstieg der Immobilienpreise um ca. 2 %, was auf eine stabile, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hinweist.

Mietpreise

Die Mietpreise in Arnstein liegen für Wohnungen bei etwa 9,20 €/m² und für Häuser bei ca. 9,40 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mietpreise für Wohnungen um etwa 4 % gestiegen, während die Mietpreise für Häuser stabil geblieben sind. Neubauwohnungen sind mit etwa 10 €/m² teurer als Bestandswohnungen (ca. 8,50 €/m²). Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei etwa 5,9 %, was Arnstein für Kapitalanleger attraktiv macht. Neubauwohnungen bieten mit etwa 3,1 % eine geringere Rendite, sind aber aufgrund der steigenden Nachfrage nach modernen Wohnungen gefragt.

3. Angebot und Nachfrage

Angebot

Das Immobilienangebot in Arnstein umfasst eine Vielzahl von Objekten, darunter:

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser: Besonders gefragt sind moderne Häuser mit 3-6 Zimmern und Wohnflächen zwischen 100 und 200 m². Beispiele sind sanierte Häuser aus den 1980er-Jahren (ca. 120-150 m², Preis: 180.000-300.000 €) oder Neubauten (ca. 200 m², Preis: 500.000-800.000 €).

• Eigentumswohnungen: Das Angebot reicht von kleineren 2-Zimmer-Wohnungen (ca. 60 m², Preis: 80.000-150.000 €) bis hin zu großzügigen Loft-Maisonette-Wohnungen (ca. 130 m², Preis: 250.000-350.000 €).

• Mehrfamilienhäuser: Diese sind vor allem für Investoren interessant, mit Preisen zwischen 200.000 € (ältere Objekte) und 600.000 € (moderne oder sanierte Gebäude).

• Grundstücke: Bauplätze mit Größen von 450-1.500 m² sind verfügbar, oft voll erschlossen und ohne Bauzwang. Preise liegen zwischen 50.000 € und 150.000 €, abhängig von Größe und Lage.

• Gewerbeimmobilien: Es gibt vereinzelte Angebote für Gewerbeflächen, wie Ladenlokale im Ortskern (ca. 100 m², Miete: 500-800 €/Monat).

Nachfrage

Die Nachfrage in Arnstein ist stabil, getrieben von:

• Familien: Suchen nach Einfamilienhäusern oder Bungalows mit Garten, vorzugsweise in ruhigen Lagen wie Altbessingen oder Halsheim.

• Pendler: Bevorzugen Wohnungen oder kleinere Häuser mit guter Anbindung an Würzburg und Schweinfurt.

• Investoren: Interessieren sich für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, insbesondere in zentralen Lagen mit hoher Mietrendite.

• Senioren: Nachfrage nach barrierefreien Bungalows oder Service-Wohnungen steigt, da Projekte wie Service-Bungalows für selbstbestimmtes Wohnen im Alter zunehmen.

4. Besondere Merkmale des Marktes

Ländliche Lage mit guter Anbindung

Arnstein kombiniert die Vorteile einer ländlichen Umgebung mit einer guten Verkehrsanbindung. Die Bundesstraße B26 und die Nähe zur Autobahn A7 machen die Stadt attraktiv für Pendler. Der Innovationspark 50|10, ein regionales Modellprojekt für wirtschaftliche Transformation, stärkt die wirtschaftliche Attraktivität der Region und könnte langfristig die Nachfrage nach Wohnraum erhöhen.

Infrastruktur und Bauprojekte

Die Stadt investiert in die Modernisierung ihrer Infrastruktur, z. B. durch Glasfaser-Ausbau und Tiefbauarbeiten (z. B. Schweinfurter Straße, Vollsperrung bis KW 36/2025). Diese Projekte können kurzfristig den Immobilienmarkt beeinflussen, indem sie die Erreichbarkeit von Objekten einschränken, langfristig jedoch die Attraktivität der Stadt steigern. Der Bebauungsplan erlaubt flexible Bauweisen (Einzel-, Doppelhäuser, Sattel- oder Walmdächer), was den Bau neuer Immobilien erleichtert.

Nachhaltigkeit und energetische Sanierung

Energetische Sanierung ist ein wachsender Trend in Arnstein. Viele Käufer legen Wert auf moderne Heizsysteme (z. B. Gas- oder Ölzentralheizungen aus den 1990er-Jahren oder neuer) und gute Energieeffizienz (z. B. Energieklasse B oder C). Neubauprojekte, wie moderne Stadtvillen oder Bungalows, setzen auf umweltfreundliche Technologien und barrierefreies Design, um den Bedürfnissen einer älteren Bevölkerung gerecht zu werden.

5. Trends und Zukunftsaussichten

Trends

• Nachhaltigkeit: Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien steigt, insbesondere nach Neubauten mit moderner Dämmung und Heiztechnik.

• Barrierefreies Wohnen: Projekte wie Service-Bungalows und barrierefreie Wohnungen gewinnen an Bedeutung, da die Bevölkerung altert.

• Kapitalanlagen: Die hohen Mietrenditen für Bestandswohnungen (ca. 5,9 %) machen Arnstein für Investoren attraktiv.

• Ländlicher Wohntrend: Die Nachfrage nach Immobilien in ruhigen, naturnahen Lagen wächst, da viele Stadtbewohner die Nähe zur Natur suchen.

Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Arnstein wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderaten Preissteigerungen in den nächsten Jahren. Die geplanten Infrastrukturprojekte, wie der Ausbau der B26n und der Glasfaseranschluss, könnten die Attraktivität der Stadt weiter erhöhen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und Zinsen die Nachfrage nach Bestandsimmobilien stärken, da Neubauten teurer werden. Die demografische Entwicklung (Alterung der Bevölkerung) wird die Nachfrage nach barrierefreien Wohnformen weiter fördern. Für Investoren bleibt Arnstein aufgrund der stabilen Mietrenditen ein interessanter Standort.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Arnstein (Unterfranken) bietet eine attraktive Kombination aus erschwinglichen Preisen, guter Lebensqualität und stabiler Nachfrage. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von ca. 2.000-2.600 € für Kaufobjekte und 9,20-9,40 €/m² für Mietobjekte ist Arnstein im Vergleich zu Großstädten erschwinglich, aber dennoch von der allgemeinen Preissteigerung betroffen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern, barrierefreien Wohnungen und Kapitalanlagen bleibt hoch, während Infrastrukturprojekte die langfristige Attraktivität der Stadt steigern. Für Käufer, Mieter und Investoren bietet Arnstein ein ausgewogenes Verhältnis aus ländlichem Charme und moderner Infrastruktur, was den Markt auch in den kommenden Jahren stabil und interessant macht.

Umgebung von Arnstein

Mit circa 14.810 Einwohnern ist Karlstadt nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der Region, sondern zugleich auch Sitz des Verwaltungsrates. Gefolgt wird Karlstadt unter anderen von Marktheidenfeld (ca. 10.854), Gemünden am Main (rund 10.290) wogegen es allein Lohr am Main auf eine höhere Einwohnerzahl gebracht hat, denn immerhin leben hier knapp 15.012 Menschen. Weiterhin gehören die Städte und Gemeinden Zellingen (circa 6.343), Frammersbach (rund 4.507), Triefenstein (etwa 4.264), Kreuzwertheim (knapp 3.783) sowie Erlenbach bei Marktheidenfeld (ca. 2.424), Rieneck (2.000) Einwohner zur Region Main-Spessart, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Mit gerade einmal rund 805 Einwohner reicht es für die Gemeinde Mittelsinn nur auf den letzten Platz des Landkreises.