Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt in Rosenheim
wird von dem Immobiliensachverständigen für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Rosenheim und in der Region werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Rosenheim erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Rosenheim
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Rosenheim in der Region Chiemsee zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Alpenvorland zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Rosenheim
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und die Stadt Rosenheim im südlichen Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Rosenheim einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Rosenheim um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Rosenheim
Einleitung
Rosenheim, eine malerische Stadt im Süden Bayerns, zeichnet sich durch ihre attraktive Lage im Alpenvorland, die Nähe zu München und eine hohe Lebensqualität aus. Diese Faktoren machen die Stadt zu einem begehrten Standort für Immobilienkäufer und Investoren. Der Immobilienmarkt in Rosenheim hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen, geprägt von steigenden Preisen, einer angespannten Mietlage und einer veränderten Nachfrage durch wirtschaftliche und zinspolitische Rahmenbedingungen. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Trends, Preisentwicklungen und Prognosen für den Immobilienmarkt in Rosenheim im Jahr 2025, sowohl für den Kauf- als auch für den Mietmarkt, und beleuchtet die Einflussfaktoren sowie die Unterschiede zwischen den Stadtteilen.
Kaufpreise für Wohnimmobilien
Eigentumswohnungen
Der Markt für Eigentumswohnungen in Rosenheim zeigt im Jahr 2025 eine leichte Abschwächung im Vergleich zu den Höchstständen der Vorjahre. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa 4.900 bis 5.300 Euro, abhängig von Lage, Zustand und Baujahr. Für Neubauwohnungen werden Preise zwischen 5.800 und 7.600 Euro pro Quadratmeter erzielt, während Bestandswohnungen (Baujahr bis 1990) im Schnitt bei 4.400 bis 4.900 Euro liegen. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein leichter Rückgang der Preise für Bestandswohnungen um etwa 2-5% zu verzeichnen, während Neubauobjekte stabil bleiben oder leicht steigen. Besonders gefragte Stadtteile wie die Innenstadt und Aising verzeichnen Quadratmeterpreise von bis zu 5.700 Euro, während Randlagen wie Pang günstigere Preise um 4.400 Euro bieten.
Die Preisentwicklung der letzten fünf Jahre zeigt ein Wachstum von etwa 20-25%, wobei der Höhepunkt im Herbst 2022 erreicht wurde. Seitdem haben steigende Zinsen und strengere Kreditvergabekriterien die Nachfrage gedämpft, insbesondere bei Bestandsobjekten. Dennoch bleibt die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen in guten Lagen robust, da eigenkapitalstarke Käufer weiterhin aktiv sind.
Einfamilienhäuser und Doppelhäuser
Die Hauspreise in Rosenheim sind ebenfalls hoch, liegen aber über den bundesweiten Durchschnittswerten. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt im Jahr 2025 bei etwa 5.400 bis 6.300 Euro. Freistehende Einfamilienhäuser kosten im Schnitt etwa 950.000 Euro, während Doppelhaushälften bei rund 800.000 Euro und Reihenmittelhäuser bei etwa 680.000 Euro liegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind Preisrückgänge von 6-12% zu beobachten, insbesondere bei älteren Bestandsobjekten. Moderne, energieeffiziente Häuser in bevorzugten Lagen wie Aising oder Westerndorf St. Peter erreichen weiterhin Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter.
Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte mit hoher Energieeffizienz und modernem Standard, da die gestiegenen Energiekosten und gesetzlichen Anforderungen an die Gebäudesanierung ältere Immobilien weniger attraktiv machen. Stadtteile wie Happing und Erlenau bieten günstigere Alternativen, mit Preisen um 5.000 Euro pro Quadratmeter, sind jedoch weniger zentral gelegen.
Bauland
Wohnbaugrundstücke bleiben in Rosenheim knapp und teuer. Für Grundstücke zur Bebauung mit Einfamilienhäusern liegt der Preis 2025 bei etwa 800-1.200 Euro pro Quadratmeter, während Grundstücke für Mehrfamilienhäuser Preise von 1.000-1.500 Euro erreichen. In den letzten fünf Jahren sind die Preise für Bauland um etwa 20-35% gestiegen, was die Bautätigkeit einschränkt und den Druck auf den bestehenden Wohnungsmarkt erhöht. Besonders in zentralen Lagen wie der Innenstadt oder in Aising sind Grundstücke kaum verfügbar, während Randlagen wie Pang oder Happing noch Entwicklungspotenzial bieten.
Mietmarkt
Mietpreise für Wohnungen
Der Mietmarkt in Rosenheim ist 2025 stark angespannt, geprägt von einem deutlichen Nachfrageüberhang. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete liegt bei etwa 13,50 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und 15,50 Euro für Neubauwohnungen. Altbauwohnungen (vor 1945) kosten im Schnitt 13,00 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mietpreise um 8-12% gestiegen, da viele ehemalige Kaufinteressenten aufgrund hoher Zinsen auf den Mietmarkt ausweichen. Besonders in der Innenstadt und in zentrumsnahen Stadtteilen wie Süd oder Aising liegen die Mieten bei 14-16 Euro pro Quadratmeter, während Randlagen wie Pang günstigere Mieten um 11-12 Euro bieten.
Die hohe Nachfrage wird durch den Zuzug in die Region, die Nähe zu München und die Attraktivität Rosenheims als Wohnstandort verstärkt. Gleichzeitig bleibt das Angebot an Mietwohnungen begrenzt, da die Bautätigkeit nicht mit der Nachfrage Schritt hält. Dies führt zu einer Verschärfung des Wohnraummangels, insbesondere für Ein- und Zweipersonenhaushalte.
Mietpreise für Häuser
Die Mietpreise für Häuser sind in Rosenheim ebenfalls gestiegen. Ein Einfamilienhaus mit etwa 150 Quadratmetern kostet im Schnitt 2.500-3.000 Euro pro Monat, abhängig von Lage und Ausstattung. Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen bei 1.800-2.500 Euro. Die Nachfrage nach Mietshäusern ist hoch, da viele Familien aufgrund der hohen Kaufpreise auf Mietobjekte ausweichen. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten in Stadtteilen wie Aising oder Westerndorf St. Peter, die oft innerhalb weniger Tage vermietet werden.
Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt
Angebotsseite
Die Verfügbarkeit von Bauland ist ein zentraler Faktor, der den Immobilienmarkt in Rosenheim beeinflusst. Die begrenzte Fläche in zentralen Lagen führt zu hohen Grundstückspreisen und bremst die Bautätigkeit. Zudem haben gestiegene Baukosten und strengere Bauvorschriften, insbesondere im Bereich Energieeffizienz, die Kosten für Neubauprojekte erhöht. Die Zinssätze für Baukredite, die seit 2022 gestiegen sind, haben die Finanzierungskosten für Bauträger und Käufer erhöht, was die Nachfrage nach Bestandsimmobilien dämpft.
Nachfrageseite
Die Nachfrage nach Immobilien in Rosenheim wird durch das Bevölkerungswachstum, die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität angetrieben. Rosenheim profitiert von einer guten Infrastruktur, einer florierenden Wirtschaft und einem attraktiven Freizeitangebot, was die Stadt für Zuzügler interessant macht. Gleichzeitig haben steigende Zinsen und eine unsichere wirtschaftliche Lage die Kaufkraft vieler Haushalte eingeschränkt, wodurch die Nachfrage nach Mietobjekten gestiegen ist. Besonders junge Haushalte und Einpersonenhaushalte prägen die Nachfrage auf dem Mietmarkt.
Externe Faktoren
Die allgemeine wirtschaftliche Lage, politische Entscheidungen wie Förderprogramme für den Wohnungsbau und Infrastrukturprojekte beeinflussen den Immobilienmarkt ebenfalls. Die geplante Verbesserung der Verkehrsanbindung nach München könnte die Attraktivität Rosenheims weiter steigern. Gleichzeitig könnten sinkende Zinsen ab Ende 2025 den Kaufmarkt beleben, während die Krise im Wohnungsbau die Mietpreise weiter in die Höhe treiben dürfte.
Stadtteile im Vergleich
Die Immobilienpreise variieren stark zwischen den Stadtteilen Rosenheims. Die Innenstadt ist der teuerste Standort mit Quadratmeterpreisen von etwa 5.500-5.700 Euro für Wohnungen und über 6.000 Euro für Häuser. Aising und Westerndorf St. Peter sind ebenfalls hochpreisig, mit Preisen von 5.200-5.600 Euro für Wohnungen und 5.800-6.200 Euro für Häuser, dank ihrer ruhigen Lage und Nähe zur Natur. Happing und Pang bieten günstigere Alternativen, mit Wohnungspreisen um 4.400-4.800 Euro und Hauspreisen um 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders für Familien attraktiv, die größere Wohnflächen zu erschwinglicheren Preisen suchen.
Prognose für 2025
Für das Jahr 2025 ist eine Stabilisierung der Kaufpreise zu erwarten, insbesondere für Neubauobjekte und Immobilien in guten Lagen. Bestandsimmobilien könnten weiterhin leichte Preisrückgänge verzeichnen, da die Nachfrage nach energetisch sanierten Objekten steigt. Der Mietmarkt wird voraussichtlich weiter angespannt bleiben, mit Mietpreissteigerungen von 5-10%, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Eine mögliche Zinssenkung ab Ende 2025 könnte den Kaufmarkt beleben, während die begrenzte Bautätigkeit die Wohnraumknappheit verschärft. Langfristig bleibt Rosenheim aufgrund seiner Lage und Attraktivität ein gefragter Immobilienstandort.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Rosenheim ist 2025 von einer hohen Nachfrage, begrenzten Angeboten und steigenden Mietpreisen geprägt. Während die Kaufpreise für Bestandsimmobilien leicht rückläufig sind, bleiben moderne und energieeffiziente Objekte gefragt. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen bieten Käufern und Mietern verschiedene Optionen, von hochpreisigen zentralen Lagen bis hin zu günstigeren Randgebieten. Investoren und Selbstnutzer sollten Lage, Zustand und Energieeffizienz sorgfältig prüfen, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Rosenheim bleibt ein attraktiver Standort mit stabilem Wertsteigerungspotenzial, insbesondere für langfristige Investitionen.
Umgebung von Rosenheim
Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bad Aibling (etwa 17.633), Bruckmühl (knapp 15.878), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Raubling (11.500), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309), Feldkirchen-Westerham (10.900) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Endorf (rund 8.222), Bad Feilnbach (8.300), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Bernau a.Chiemsee (etwa 6.588), Brannenburg (6.300), Rohrdorf (5.800), Neubeuern (4.300) oder Riedering (knapp 5.488), Oberaudorf (5.300) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Rosenheim für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Rosenheim
Rosenheim ist die Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises in Oberbayern. Die Stadt liegt im Alpenvorland, wo sich die Flüsse Mangfall und Inn treffen. Für Touristen ist Rosenheim aufgrund der attraktiven Lage attraktiv. Viele Badeseen befinden sich im Umkreis, darunter der Chiemsee oder der Simssee. Der nördliche Alpenrand ist ebenfalls nicht fern, dort laden Berge wie Wendelstein, Hochries oder Kampenwand zum Wandern oder Ski fahren ein. Von der Landeshauptstadt München liegt Rosenheim nur 60 Kilometer entfernt, nach Salzburg sind es 80 Kilometer. Den Brennerpass, welchen man auf der Fahrt nach Italien überquert, erreicht man von Rosenheim aus nach 130 Kilometern. Die Bevölkerung der Stadt Rosenheim zeigt ein leichtes Wachstum, in den letzten zehn Jahren hat die Einwohnerzahl um etwa drei Prozent zugenommen.
Kultur und Bildung
Rosenheim ist nicht nur durch ihre exponierte Lage und die Naturumgebung attraktiv, auch kulturell hat die Stadt einiges zu bieten. Interessante Theaterbesuche können die Besucher dort ebenso erleben wie spannende Museen. Das Städtische Museum informiert über die Geschichte des Landkreises und das Inn-Museum lädt Schifffahrtsinteressierte zur Besichtigung ein. Außerdem beherbergt die Holzstadt Rosenheim ein Holztechnisches Museum, in das man über die sogenannte Himmelsleiter gelangt. Die Städtische Galerie und der Lokschuppen bieten wechselnde Kunstausstellungen. Bei einem Bummel durch Rosenheim gibt es aber auch architektonische und historische Sehenswürdigkeiten zu entdecken. Das Mittertor ist als einziges von einst fünf Markttoren erhalten geblieben und ist heute das älteste Gebäude der Stadt. Entlang der Münchner Straße kann man im Gillitzerblock herrliche Gründerzeitfassaden bewundern, die alle prächtig restauriert wurden. Vom Gründerzeitensemble blieben lediglich die Fassaden in originalgetreuem Zustand erhalten und wurden nach und nach saniert. Modernere Gebäude, die ebenfalls restauriert wurden, sind die Quest Kunstmühle und das Ballhaus Rosenheim. Darüber hinaus gibt es interessante sakrale Bauwerke zu sehen. Die Stadtpfarrkirche St. Nikolaus wurde im Jahr 1450 im spätgotischen Stil erbaut. Nach dem Stadtbrand von 1641 wurde der ursprüngliche Spitzhelmturm durch den Zwiebelturm ersetzt, der heute zum Wahrzeichen der Stadt geworden ist. Auch diese Kirche wurde über mehrere Jahre hinweg sorgfältig restauriert. Die Heilig Geist Kirche aus dem Jahr 1449 wurde 1684 an den barocken Stil angepasst. Auch bei dieser Kirche wurde der ehemalige Spitzhelm durch einen Zwiebelturm ersetzt.
Weitere interessante sakrale Bauten in Rosenheim sind beispielsweise die Filialkirche St. Johann Baptist und Heiligkreuz aus dem Jahr 1668, die Pfarr- und Wallfahrtskirche Heilig Blut von 1508, die Kapelle am Rossacker mit dem Beinamen ‚Zu den sieben Zufluchten‘, die Evangelische Erlöserkirche aus dem Jahr 1886, die Spitalkirche St. Josef mit Rokokokanzel und die Loretokapelle auf der Loretowiese. Für die Bildung der Rosenheimer Bürger sorgen insgesamt 15 Schulen. Es gibt neun Grund- und Mittelschulen, zwei Realschulen und drei Gymnasien. Außerdem ein sonderpädagogisches Förderzentrum. Für die höhere Bildung sind die Fachhochschule und die Hochschule Rosenheim zuständig.
Wirtschaft
Rosenheim ist eine wichtige Einkaufsstadt mit einem Einzugsgebiet von etwa 150.000 Kunden. Der Einzelhandel floriert also in der Stadt. Ansonsten ist die Rosenheimer Wirtschaft von mittelständischen Betrieben geprägt. Die Holzstadt hat es geschafft, den Bereich Holz entsprechend zu fördern und beherbergt heute mehrere holzverarbeitende Unternehmen, die zum Teil auf dem internationalen Markt aktiv sind. Dem Holzstandort Rosenheim kommt auch die Fachhochschule der Stadt zugute, die sich auf den Bereich Holztechnik spezialisiert hat. Einen weiteren Schwerpunkt in der Wirtschaft von Rosenheim ist die Informations- und Kommunikationsbranche. Wichtige ansässige Unternehmen sind beispielsweise Gabor Shoes, die Hamberger Industriewerke, Kathrein Elektronik, Schattdecor und Klepper Boote.
Verkehrsanbindung
Rosenheim stellt einen bedeutenden Verkehrsknotenpunkt der Region dar. Die Autobahnen A8 von München nach Salzburg und A93 von Rosenheim nach Kufstein verlaufen hier. Über die Bundesstraße B15 ist die Stadt mit dem Auto ebenfalls bequem zu erreichen. Auch der Bahnhof von Rosenheim bildet mit etwa 20.000 Fahrgästen pro Tag einen wichtigen Knotenpunkt. Die wichtigsten Verbindungen führen nach Kufstein, München, Salzburg, Mühldorf und Holzkirchen. Innerhalb der Stadt kommt man mit dem Bus überall gut ans Ziel.
Der Verwaltungssitz der Stadt ist Königstraße 24 in 83022 Rosenheim (Telefon: 0 80 31/3 65-10 10). Umfeld von Rosenheim: Großkarolinenfeld, Schechen, Kolbermoor, Stephanskirchen, Raubling und Rohrdorf.
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