Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bad Feilnbach

Immobilienmarkt Bad Feilnbach

Einleitung

Bad Feilnbach, eine malerische Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Rosenheim, ist bekannt für ihre idyllische Lage am Fuße des Wendelsteins und ihr Profil als Moorheilbad. Die Kombination aus ländlichem Charme, naturnaher Umgebung und guter Anbindung an die Stadt Rosenheim macht Bad Feilnbach zu einem attraktiven Standort für Immobilienkäufer und Investoren. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preistrends, Marktsegmente und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Bad Feilnbach.

Lage und Attraktivität

Bad Feilnbach liegt etwa 15 Kilometer nordöstlich von Rosenheim und bietet eine hervorragende Verkehrsanbindung durch die Nähe zur Autobahn A8 sowie die Regionalbahn, die eine schnelle Verbindung nach München ermöglicht. Die Gemeinde verbindet die Ruhe einer Voralpenlandschaft mit einer soliden Infrastruktur, einschließlich Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Versorgung. Freizeitmöglichkeiten wie Wander- und Radwege, Skigebiete und die Nähe zur Therme Bad Aibling steigern die Lebensqualität und machen den Ort sowohl für Familien als auch für Naturliebhaber attraktiv.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Bad Feilnbach liegt derzeit bei etwa 4.500 bis 4.600 €. Seit 2020 ist ein Preisanstieg von rund 14 % zu verzeichnen, was auf eine gestiegene Nachfrage nach kompakten Wohnformen in ländlichen, aber gut angebundenen Regionen zurückzuführen ist. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung, wie Fußbodenheizung und Balkonen mit Bergblick. Die Preisspanne reicht von etwa 3.800 €/m² für ältere Bestandswohnungen bis hin zu 5.500 €/m² für hochwertige Neubauten.

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser

Für Einfamilienhäuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 5.500 bis 5.600 €, mit Spitzenwerten von bis zu 6.800 €/m² für besonders hochwertige oder neugebaute Objekte. Seit 2020 sind die Preise für Häuser um etwa 13 % gestiegen, was die anhaltende Attraktivität von Bad Feilnbach für Familien und Paare widerspiegelt. Doppelhaushälften, die oft eine kostengünstigere Alternative darstellen, bewegen sich preislich zwischen 4.800 und 5.500 €/m², abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung.

Mietpreise

Die Mietpreise in Bad Feilnbach sind im Vergleich zu urbanen Zentren wie München moderat, aber dennoch gestiegen. Für Bestandswohnungen liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei etwa 8,60 €/m², während Neubauwohnungen Mieten von rund 9,80 €/m² erzielen. Häuser zur Miete sind seltener, mit Kaltmieten von etwa 8,50 €/m² für Bestandsobjekte und bis zu 9,10 €/m² für Neubauten. Besonders gefragt sind Mietwohnungen mit Balkon oder Garten, die in den letzten Jahren eine Mietsteigerung von etwa 6 % bei Neubauten verzeichneten.

Grundstücke

Grundstückspreise in Bad Feilnbach variieren stark je nach Lage und Bebaubarkeit. Durchschnittlich liegen die Preise bei etwa 500 bis 700 €/m², wobei Grundstücke in zentralen Lagen oder mit guter Aussicht höhere Preise erzielen können. Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist hoch, da viele Käufer individuelle Bauprojekte realisieren möchten. Allerdings ist das Angebot begrenzt, was die Preise weiter antreibt.

Marktsegmente und Nachfrage

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind besonders bei Kapitalanlegern und jungen Paaren beliebt. Die Nachfrage konzentriert sich auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit einer Wohnfläche von 50 bis 100 m². Besonders gefragt sind Immobilien in ruhigen Wohnlagen mit guter Anbindung, wie etwa in den Ortsteilen Au oder Derndorf. Vermietete Wohnungen bieten attraktive Bruttomietrenditen von etwa 3,5 bis 3,7 %, was Bad Feilnbach für Investoren interessant macht.

Häuser

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren den Markt für Eigenheime. Familien schätzen die großzügigen Grundstücke (oft 500 bis 1.000 m²) und die Möglichkeit, ein Eigenheim in naturnaher Umgebung zu erwerben. Viele Objekte aus den 1970er- bis 1990er-Jahren wurden in den letzten Jahren saniert, um den aktuellen energetischen Standards zu entsprechen. Neubauprojekte, wie Doppelhausanlagen in Raubling oder Brannenburg, ziehen ebenfalls Käufer an, die moderne Architektur und Energieeffizienz suchen.

Gewerbeimmobilien

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Bad Feilnbach ist überschaubar, aber es gibt vereinzelte Angebote, insbesondere für touristische oder gastronomische Nutzung. Ein prominentes Beispiel ist das Gut Eulenau, das seit einigen Jahren zum Verkauf steht und für Projekte mit regionalem Bezug interessant ist. Die Gemeinde fördert Konzepte, die Arbeitsplätze schaffen und zur lokalen Wirtschaft beitragen.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Demografische Entwicklung

Bad Feilnbach hat etwa 7.500 Einwohner, und die Bevölkerung bleibt stabil mit einer leichten Zunahme durch Zuzug aus städtischen Regionen. Besonders junge Familien und Pendler, die in München oder Rosenheim arbeiten, schätzen die Lebensqualität und die vergleichsweise erschwinglichen Immobilienpreise.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Nähe zu wirtschaftsstarken Regionen wie München und die gute Verkehrsanbindung fördern die Nachfrage. Gleichzeitig sorgen steigende Bauzinsen und höhere Baukosten für eine Verlangsamung des Preisanstiegs, da Käufer vorsichtiger agieren. Dennoch bleibt der Markt stabil, da Bad Feilnbach als langfristig wertsteigernde Region gilt.

Infrastruktur und Freizeit

Die ausgezeichnete Infrastruktur, einschließlich der Therme Bad Aibling und der Nähe zu Skigebieten, erhöht die Attraktivität. Zudem trägt die kulturelle Vielfalt mit Veranstaltungen und Vereinen zur Lebensqualität bei, was den Immobilienmarkt positiv beeinflusst.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken und neuen Immobilien ist eingeschränkt, was die Preise treibt.

• Energetische Sanierung: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere aus den 1970er-Jahren, erfordern Investitionen in energetische Modernisierung, um den aktuellen Standards zu entsprechen.

• Bauzinsen: Steigende Zinsen erschweren die Finanzierung, insbesondere für junge Käufer.

Chancen

• Nachhaltigkeit: Der Trend zu energieeffizienten Gebäuden bietet Chancen für Neubauprojekte und Sanierungen.

• Tourismus: Die touristische Nutzung von Immobilien, etwa durch Ferienwohnungen, könnte ein wachsendes Segment darstellen.

• Zuzug: Die Attraktivität für Pendler und Naturliebhaber aus städtischen Regionen bleibt hoch, was die Nachfrage stützt.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Bad Feilnbach wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit moderaten Preisanstiegen von etwa 2 bis 3 % pro Jahr. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnhäusern und Wohnungen wird anhalten, während Bestandsimmobilien durch Sanierungen an Attraktivität gewinnen können. Die Gemeinde setzt auf nachhaltige Entwicklung, etwa durch die Förderung von Projekten wie dem Gut Eulenau, die lokale Arbeitsplätze schaffen. Gleichzeitig könnte die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken langfristig zu einer Verknappung führen, was die Preise weiter antreiben dürfte.

Fazit

Bad Feilnbach bietet einen attraktiven Immobilienmarkt, der von seiner naturnahen Lage, guter Infrastruktur und stabiler Nachfrage profitiert. Mit Quadratmeterpreisen, die deutlich unter denen von München liegen, bleibt die Gemeinde eine interessante Option für Familien, Investoren und Pendler. Während Herausforderungen wie steigende Bauzinsen und begrenztes Angebot bestehen, überwiegen die Chancen durch nachhaltige Entwicklungen und die hohe Lebensqualität. Für Käufer und Verkäufer empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit erfahrenen Immobilienmaklern, um den bestmöglichen Marktwert zu erzielen.

Umgebung von Bad Feilnbach

Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bad Aibling (etwa 17.633), Bruckmühl (knapp 15.878), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Raubling (11.500), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309), Feldkirchen-Westerham (10.900) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Endorf (rund 8.222), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Bernau a.Chiemsee (etwa 6.588), Brannenburg (6.300), Rohrdorf (5.800), Neubeuern (4.300) oder Riedering (knapp 5.488), Oberaudorf (5.300) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.