Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Feldkirchen-Westerham

Immobilienmarkt Feldkirchen-Westerham

Einleitung

Feldkirchen-Westerham, eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Rosenheim, liegt etwa 35 Kilometer südöstlich von München im idyllischen Mangfalltal. Mit rund 11.000 Einwohnern und den Ortsteilen Feldkirchen, Westerham, Vagen, Feldolling und Höhenrain bietet die Region eine hohe Lebensqualität, geprägt von naturnaher Umgebung, guter Infrastruktur und Nähe zur Landeshauptstadt. Der Immobilienmarkt in Feldkirchen-Westerham ist dynamisch und attraktiv für Familien, Pendler und Investoren. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Angebotslage, Nachfragefaktoren sowie die Besonderheiten der verschiedenen Ortsteile und gibt einen Ausblick auf die zukünftige Entwicklung.

Aktuelle Marktsituation

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Feldkirchen-Westerham zeichnet sich durch stabile, aber vergleichsweise hohe Preise aus, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis derzeit bei etwa 4.700 bis 5.000 Euro. Seit 2020 ist ein Anstieg von rund 12-15 % zu verzeichnen, was auf die hohe Nachfrage und begrenzte Verfügbarkeit zurückzuführen ist. Häuser sind teurer, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 5.700 und 6.000 Euro. Für größere Objekte (ab 100 m²) können Preise bis zu 7.500 Euro pro Quadratmeter erreicht werden, während kleinere Häuser (ca. 150-200 m²) bei etwa 5.000 bis 5.600 Euro pro Quadratmeter liegen. Besonders exklusive Immobilien in Toplagen erreichen Spitzenwerte von bis zu 7.000 Euro pro Quadratmeter.

Grundstücke sind ebenfalls gefragt, wobei die Preise stark von Lage und Bebaubarkeit abhängen. Durchschnittlich liegen Grundstückspreise zwischen 800 und 1.200 Euro pro Quadratmeter, in bevorzugten Lagen wie Westerham oder nahe der Mangfall können sie jedoch 1.500 Euro übersteigen. Mischgrundstücke für Wohn- und Gewerbenutzung sind besonders interessant für Investoren.

Mietpreise

Die Mietpreise in Feldkirchen-Westerham sind moderat, liegen aber unter dem Münchner Niveau, was die Region für Mieter attraktiv macht. Für Bestandswohnungen beträgt der durchschnittliche Mietpreis etwa 8,80 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen bei 10,00 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter liegen. Häuser im Bestand kosten im Schnitt 9,00 Euro pro Quadratmeter, Neubauten etwa 10,30 Euro. In den letzten Jahren sind die Mieten für Neubauwohnungen um etwa 7 % gestiegen, während Bestandsmieten stabil oder leicht rückläufig (-1,8 %) sind. Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei etwa 4 %, für Neubauwohnungen bei 3,9 %, was Feldkirchen-Westerham für Kapitalanleger interessant macht.

Angebotslage

Das Angebot an Immobilien in Feldkirchen-Westerham ist begrenzt, was die Preise nach oben treibt. Derzeit gibt es etwa 300 bis 400 Eigentumswohnungen und rund 400 Häuser auf dem Markt, wobei Neubauobjekte wie die „Westerham-Lodges“ (ein moderner Neubau mit 16 Eigentumswohnungen) schnell vergriffen sind. Viele Objekte, insbesondere in zentralen Lagen oder mit guter Anbindung, sind bereits zu 70-80 % verkauft, bevor sie fertiggestellt werden. Häuser reichen von Reihenmittelhäusern (ca. 500.000 bis 750.000 Euro) über Doppelhaushälften (700.000 bis 900.000 Euro) bis hin zu großzügigen Einfamilienhäusern (1.000.000 Euro und mehr). Grundstücke, insbesondere in ruhigen Lagen wie Vagen, sind rar und oft nur in Hanglagen verfügbar.

Nachfragefaktoren

Die Nachfrage nach Immobilien in Feldkirchen-Westerham wird durch mehrere Faktoren angetrieben:

1. Lage und Lebensqualität: Die Nähe zu München (ca. 30 Minuten mit dem Auto oder der S-Bahn) macht die Gemeinde für Pendler attraktiv. Gleichzeitig bietet die Umgebung mit der Mangfall, den Alpen und Freizeitmöglichkeiten wie dem Golfclub Mangfalltal oder dem Bergtierpark Blindham eine hohe Lebensqualität.

2. Infrastruktur: Feldkirchen-Westerham verfügt über eine gute Infrastruktur mit Grund- und Mittelschulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Vereinen. Die Anbindung an die Autobahn A8 und die Bahnverbindung nach München verstärken die Attraktivität.

3. Naturnähe: Die malerische Landschaft des bayerischen Voralpenlandes zieht Familien und Naturliebhaber an, die Ruhe und Erholung suchen.

4. Investitionspotenzial: Die steigende Preisentwicklung und stabile Mietrenditen machen die Region für Investoren interessant, insbesondere für Anlageimmobilien wie Bestandswohnungen.

5. Demografische Entwicklung: Die wachsende Bevölkerung und der Zuzug von Familien erhöhen die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und größeren Wohnungen.

Besonderheiten der Ortsteile

Die Ortsteile von Feldkirchen-Westerham unterscheiden sich in ihrer Charakteristik und ihrem Immobilienmarkt:

• Westerham: Der beliebteste Ortsteil aufgrund seiner Nähe zur Natur, guten Verkehrsanbindung und moderner Neubauprojekte wie den „Westerham-Lodges“. Hier sind die Preise am höchsten, insbesondere für Neubauwohnungen und Einfamilienhäuser in Toplagen mit Blick auf die Berge.

• Feldkirchen: Traditioneller und ruhiger, mit einem Mix aus Bestandsimmobilien und kleineren Neubauten. Die Preise sind moderater, was Feldkirchen für preisbewusste Käufer attraktiv macht.

• Vagen: Ländlich geprägt, ideal für Käufer, die Ruhe und Privatsphäre suchen. Grundstücke und Häuser sind hier oft günstiger, aber die Auswahl ist begrenzt.

• Höhenrain: Ein kleinerer Ortsteil mit ländlichem Charakter, der vor allem für Familien mit Interesse an größeren Grundstücken geeignet ist.

• Feldolling: Weniger entwickelt, mit geringerem Immobilienangebot, aber Potenzial für individuelle Bauprojekte.

Rolle der Immobilienmakler

Professionelle Immobilienmakler spielen in Feldkirchen-Westerham eine zentrale Rolle. Sie bieten nicht nur Marktkenntnisse, sondern auch Dienstleistungen wie präzise Immobilienbewertungen, moderne Vermarktung (z. B. Drohnenaufnahmen, virtuelle Rundgänge) und rechtssichere Abwicklung. Makler wie Alpenland Immobilien, rimaldi Immobilien oder die VR Immobilien GmbH sind regional stark vertreten und unterstützen sowohl Verkäufer als auch Käufer. Eine genaue Wertermittlung ist essenziell, da Online-Bewertungen oft ungenau sind und spezifische Faktoren wie Lage, Zustand oder Denkmalschutz berücksichtigt werden müssen.

Herausforderungen

Trotz der Attraktivität des Marktes gibt es Herausforderungen:

• Begrenztes Angebot: Die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot an Baugrundstücken und Immobilien treiben die Preise in die Höhe.

• Bürokratie: Der Kauf oder Verkauf erfordert umfangreiche Dokumente (z. B. Grundbuchauszug, Wertermittlungsbericht), was Laien überfordern kann.

• Preisdruck: Die Nähe zu München führt zu einem Preisniveau, das für junge Familien oder Erstkäufer schwer erschwinglich ist.

• Modernisierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere aus den 1960er- und 1970er-Jahren, erfordern energetische Sanierungen, was die Gesamtkosten erhöht.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Feldkirchen-Westerham wird auch in den kommenden Jahren attraktiv bleiben. Die Nähe zu München, die hohe Lebensqualität und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland deuten auf eine weitere Preissteigerung hin, allerdings in moderaterem Tempo als in den Vorjahren. Neubauprojekte wie die „Westerham-Lodges“ zeigen, dass energieeffiziente und moderne Immobilien stark nachgefragt sind. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten die Nachfrage leicht dämpfen, was zu einer Stabilisierung der Preise führen könnte. Für Investoren bleiben Bestandswohnungen mit guten Mietrenditen interessant, während Familien von der Vielfalt an Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften profitieren.

Fazit

Feldkirchen-Westerham bietet einen stabilen und attraktiven Immobilienmarkt, der von hoher Nachfrage, begrenzter Verfügbarkeit und einer erstklassigen Lage geprägt ist. Die Preise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke sind überdurchschnittlich, aber die Lebensqualität und die Nähe zu München rechtfertigen dies. Für Käufer und Verkäufer ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen Maklern empfehlenswert, um den Marktwert genau zu ermitteln und den Prozess effizient zu gestalten. Die Region bleibt eine der gefragtesten Wohnlagen im bayerischen Voralpenland mit guten Perspektiven für die Zukunft.

Umgebung von Feldkirchen-Westerham

Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bad Aibling (etwa 17.633), Bruckmühl (knapp 15.878), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Raubling (11.500), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Endorf (rund 8.222), Bad Feilnbach (8.300), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Bernau a.Chiemsee (etwa 6.588), Brannenburg (6.300), Rohrdorf (5.800), Neubeuern (4.300) oder Riedering (knapp 5.488), Oberaudorf (5.300) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.