Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Raubling

Immobilienmarkt Raubling

Einleitung

Raubling, eine Gemeinde im Landkreis Rosenheim in Bayern, liegt malerisch im Inntal am Rande der bayerischen Alpen. Mit etwa 11.500 Einwohnern bietet Raubling eine attraktive Kombination aus ländlicher Idylle und guter Anbindung an die nahegelegene Stadt Rosenheim sowie die Metropolregion München. Der Immobilienmarkt in Raubling hat in den letzten Jahren an Dynamik gewonnen, getrieben durch die steigende Nachfrage nach Wohnraum in der Region und die Attraktivität des Standorts für Familien, Pendler und Investoren. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt in Raubling, einschließlich Preisentwicklung, Angebot und Nachfrage, Mietpreise, Renditen sowie zukünftige Trends.

Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Raubling liegt etwa 5 km südlich von Rosenheim und ist durch die Nähe zu den Autobahnen A8 und A93 sowie die gute Bahnanbindung an München, Salzburg und Kufstein hervorragend erreichbar. Die Gemeinde profitiert von ihrer Lage im Dreieck zwischen München, Salzburg und Kufstein, was sie für Berufspendler attraktiv macht. Wirtschaftlich ist Raubling von einer Mischung aus mittelständischen Unternehmen, Handwerk, Dienstleistungen und Landwirtschaft geprägt. Die Region Rosenheim gilt als wirtschaftliches Oberzentrum mit einem Einzugsgebiet von etwa 360.000 Einwohnern, was die Nachfrage nach Wohnraum in Raubling weiter antreibt. Die stabile wirtschaftliche Lage und die hohe Lebensqualität, geprägt durch die Nähe zu den Alpen und zahlreichen Freizeitmöglichkeiten, machen Raubling zu einem begehrten Wohnstandort.

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Raubling zeichnet sich durch eine kontinuierliche Preissteigerung aus, die jedoch im Vergleich zu Metropolen wie München moderat bleibt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt derzeit bei etwa 4.700 bis 6.100 €, abhängig von Lage, Objekttyp und Zustand.

Eigentumswohnungen

Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 4.400 bis 4.600 €. Seit 2021 sind die Preise für Wohnungen um etwa 6-7 % gestiegen, was auf eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot zurückzuführen ist. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen in zentralen Lagen oder mit Blick auf die Alpen, die Preise von bis zu 5.900 €/m² erreichen können. Günstigere Bestandswohnungen in einfacheren Lagen beginnen bei etwa 2.600 €/m², sind jedoch selten. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist besonders hoch, da der Wohnungsmarkt in Raubling als „nahezu leer gefegt“ beschrieben wird, was den Wettbewerb unter Käufern verschärft.

Häuser

Häuser in Raubling sind teurer, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 5.200 bis 6.200 €. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser sind besonders gefragt, wobei die Preise je nach Größe und Ausstattung stark variieren. Ein Einfamilienhaus mit 100 m² Wohnfläche kostet im Schnitt etwa 7.000 €/m², während größere Häuser (150-200 m²) Preise zwischen 5.700 und 6.200 €/m² erzielen. Seit 2021 sind die Hauspreise um etwa 7-8 % gestiegen, was die Attraktivität von Raubling als Wohnstandort unterstreicht. Besonders Neubauprojekte, die energieeffiziente Bauweise und moderne Architektur bieten, erzielen hohe Preise, während renovierungsbedürftige Bestandsimmobilien günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten.

Grundstücke

Grundstücke in Raubling sind knapp und teuer, da die Bebaubarkeit durch Bebauungspläne eingeschränkt ist. Der Preis für Baugrundstücke liegt bei etwa 400.000 bis 500.000 € für Parzellen von 400-600 m², wobei zusätzliche Kosten für Abbruch oder Teilung bestehender Strukturen anfallen können. Die Nachfrage nach Grundstücken ist hoch, da viele Familien und Bauträger nach individuellen Bauprojekten suchen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Raubling sind im Vergleich zu den Kaufpreisen moderat, was die Gemeinde für Mieter attraktiv macht. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt bei etwa 10,50 bis 13,30 €, abhängig von Baujahr und Lage.

• Bestandswohnungen: Mietpreise für Bestandswohnungen liegen bei etwa 8,70 €/m², mit einer Preissteigerung von etwa 4,9 % in den letzten Jahren.

• Neubauwohnungen: Neubauwohnungen kosten im Schnitt 9,70 bis 10,50 €/m², wobei hochwertige Objekte in guter Lage bis zu 13,30 €/m² erreichen.

• Häuser: Für Bestandshäuser liegt die Miete bei etwa 8,50 €/m², für Neubauten bei 9,40 €/m². Die Mietpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in den letzten Jahren um etwa 1,4 % gestiegen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot, insbesondere bei kleinen und mittelgroßen Wohnungen, die für Singles, junge Paare oder Senioren geeignet sind. Die Gemeinde Raubling vermietet ebenfalls direkt Wohnungen, wobei für einige Objekte eine Wohnberechtigungsbescheinigung erforderlich ist.

Rendite und Investitionspotenzial

Raubling bietet für Investoren ein solides, wenn auch nicht überdurchschnittliches Renditepotenzial. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 3,9 %, für Neubauwohnungen bei 3,4 %, was im Bundesvergleich überdurchschnittlich ist. Die Rendite für Immobilien liegt insgesamt zwischen 2,0 und 3,9 %, mit einem Mittelwert von etwa 2,9 %. Aufgrund eines hohen Kaufpreisfaktors von etwa 26 Jahren dauert es jedoch relativ lange, bis sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert. Dennoch ist Raubling für Investoren attraktiv, da die Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren um etwa 17 % gestiegen sind und ein stabiles Bevölkerungswachstum von 1,1 % in den letzten zehn Jahren die Nachfrage stützt. Besonders Bestandswohnungen als Anlageobjekte sind aufgrund der hohen Mietrendite interessant.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Raubling ist begrenzt, was die Preise nach oben treibt. Aktuell gibt es etwa 20-50 Kaufobjekte, darunter Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser. Mietwohnungen sind mit etwa 25-30 Angeboten noch knapper, wobei besonders kleinere Wohnungen (2-3 Zimmer) schnell vermietet werden. Neubauprojekte, wie moderne Doppelhäuser oder architektonisch ansprechende Wohnanlagen, sind gefragt, aber oft schnell vergriffen. Der Wohnungsmarkt wird als „nahezu leer gefegt“ beschrieben, was die Dringlichkeit für Käufer und Mieter erhöht. Besonders gefragt sind Immobilien in zentralen Lagen wie Raubling-Kirchdorf, die eine Kombination aus Natur und moderner Infrastruktur bieten.

Infrastruktur und Lebensqualität

Raubling bietet eine hohe Lebensqualität, die den Immobilienmarkt zusätzlich befeuert. Die Gemeinde verfügt über eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Versorgung. Freizeitmöglichkeiten wie Wander- und Radwege, Skigebiete in der Nähe und die Nähe zum Chiemsee machen Raubling attraktiv für Familien und Naturliebhaber. Die Anbindung an Rosenheim und München ermöglicht ein Gleichgewicht zwischen ländlichem Leben und urbaner Erreichbarkeit. Besonders hervorzuheben ist die malerische Lage mit Blick auf das Alpenpanorama, die den Wert von Immobilien in guten Lagen steigert.

Zukünftige Trends und Prognosen

Der Immobilienmarkt in Raubling wird voraussichtlich weiterhin von einer hohen Nachfrage geprägt sein, da die Region ein anhaltendes Bevölkerungswachstum und eine stabile wirtschaftliche Entwicklung verzeichnet. Die Preise für Immobilien könnten weiter moderat steigen, insbesondere für Neubauobjekte und Grundstücke. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen die Dynamik leicht bremsen, da die Finanzierungskosten für Käufer steigen. Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wird zunehmen, da Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten für Käufer und Mieter immer wichtiger werden. Neubauprojekte, die moderne Architektur und umweltfreundliche Technologien kombinieren, werden weiterhin gefragt sein. Für Investoren bleibt Raubling attraktiv, da die Renditen stabil sind und die Wertsteigerung der Immobilien anhält.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Raubling ist lebhaft und bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktive Möglichkeiten. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser sind in den letzten Jahren gestiegen, bleiben jedoch im Vergleich zu Metropolen erschwinglich. Die hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot treibt die Preise nach oben, insbesondere bei modernen Neubauten und Grundstücken. Mietpreise sind moderat, was Raubling für Mieter attraktiv macht, während Investoren von soliden Renditen profitieren können. Die hervorragende Lage, gute Infrastruktur und hohe Lebensqualität machen Raubling zu einem zukunftssicheren Wohn- und Investitionsstandort. Für Käufer und Mieter ist schnelles Handeln erforderlich, da der Markt hart umkämpft ist. In den kommenden Jahren wird Raubling seine Attraktivität als aufstrebender Immobilienmarkt in Bayern weiter festigen.

Umgebung von Raubling

Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bad Aibling (etwa 17.633), Bruckmühl (knapp 15.878), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309), Feldkirchen-Westerham (10.900) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Endorf (rund 8.222), Bad Feilnbach (8.300), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Bernau a.Chiemsee (etwa 6.588), Brannenburg (6.300), Rohrdorf (5.800), Neubeuern (4.300) oder Riedering (knapp 5.488), Oberaudorf (5.300) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.