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Die Immobiliensachverständigen in Pullach, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung in Pullach, im Landkreis München und im Freistaat Bayern um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe von oder direkt in Pullach ansässig.
Der Immobilienmarkt in Pullach
wird von dem Immobiliensachverständigen für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Pullach und in der Region Oberbayern, in der Metropolregion München, werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Oberbayern und im Süden des Freistaates Bayern erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Pullach
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Pullach in der Region Oberbayern und im Süden des Freistaates Bayern zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart in der Region Oberbayern, in der Metropolregion München zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Pullach
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und die Gemeinde Pullach in Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Pullach einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Pullach um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Pullach
Einleitung
Pullach im Isartal, eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München, liegt etwa 12 Kilometer südlich der bayerischen Landeshauptstadt. Mit rund 9.200 Einwohnern und einer idyllischen Lage am westlichen Hochufer der Isar zählt Pullach zu den begehrtesten Wohnlagen im Münchner Umland. Die Kombination aus naturnaher Umgebung, exzellenter Verkehrsanbindung und hochwertigen Immobilien macht die Gemeinde besonders attraktiv. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarkts in Pullach im Isartal, einschließlich aktueller Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, infrastruktureller Vorteile und zukünftiger Trends.
Lage und Infrastruktur
Pullach im Isartal erstreckt sich entlang des Isarhochufers und grenzt an die Gemeinden Grünwald, Baierbrunn sowie die Münchner Stadtteile Solln und Forstenried. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Pullach, Großhesselohe und Höllriegelskreuth, die jeweils ihren eigenen Charakter haben. Großhesselohe ist bekannt für seine naturnahe Lage und den beliebten Biergarten „Waldwirtschaft“, während Höllriegelskreuth ein Industriegebiet umfasst. Die Höhenlage zwischen 560 und 596 Metern über dem Meeresspiegel sowie die Nähe zu den Alpen und dem Forstenrieder Park tragen zur hohen Lebensqualität bei.
Die Verkehrsanbindung ist ein entscheidender Vorteil. Drei S-Bahn-Stationen (Pullach, Großhesselohe Isartalbahnhof und Höllriegelskreuth) der Linien S7 und S20 verbinden die Gemeinde in etwa 20 Minuten mit der Münchner Innenstadt. Buslinien wie die 222, 270 und 271 ergänzen das öffentliche Verkehrsnetz, und die Nähe zum Autobahnkreuz München-Süd (A95 und A8) ermöglicht eine schnelle Anbindung an regionale und überregionale Ziele. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen (Grundschule, Mittelschule, Gymnasium), Kindergärten, Ärzte, Apotheken und Freizeiteinrichtungen wie ein Freizeitbad, Spielplätze und ein Fitnessparcours runden die Infrastruktur ab.
Immobilienangebot
Der Immobilienmarkt in Pullach ist geprägt von Exklusivität und Vielfalt. Das Angebot umfasst vor allem Einfamilienhäuser, Villen, Doppelhäuser, Reihenhäuser sowie vereinzelt Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Besonders hervorzuheben sind hochwertige Immobilien wie moderne Stadtvillen, generalsanierte Mehrfamilienhäuser und Grundstücke in exklusiven Lagen, etwa in der Nähe des Isarhochufers. Beispielsweise werden seltene Objekte wie ein charmantes Kaffeemühlenhaus aus den 1930er Jahren mit Doppelgarage oder großzügige Doppelhaushälften mit direktem Isar-Blick angeboten. Ein typisches Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus mit etwa 861 m² Grundstücksfläche und 586 m² Wohnfläche, das 2015 umfassend saniert wurde und über luxuriöse Wohneinheiten verfügt.
Im Dezember 2024 standen etwa 104 Häuser zum Verkauf, ein leichter Anstieg gegenüber 101 im Vormonat. Eigentumswohnungen sind seltener, und das Angebot an Mietwohnungen ist begrenzt, was die Nachfrage nach verfügbaren Objekten weiter steigert. Grundstücke sind besonders rar, insbesondere in bevorzugten Lagen wie Großhesselohe, wo alteingewachsene, Alleen-artige Straßen und die Nähe zur Natur das Angebot besonders attraktiv machen.
Preisstruktur
Die Immobilienpreise in Pullach gehören zu den höchsten im Münchner Umland, was die exklusive Lage und die hohe Nachfrage widerspiegelt. Zum Stichtag 1. Mai 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 15.135 €, während Eigentumswohnungen im Schnitt 8.513 € pro Quadratmeter kosten. Die Preisspanne variiert stark je nach Lage, Zustand und Ausstattung. Exklusive Objekte in Toplagen, wie am Isarhochufer, können deutlich höhere Preise erzielen, mit Spitzenwerten von bis zu 20.349 €/m² für Häuser und 16.000 €/m² für Wohnungen (Stand 2020). Grundstücke erreichen Höchstpreise von etwa 3.226 €/m² (Stand 2021).
Mietpreise bewegen sich ebenfalls auf hohem Niveau. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 52 m² kostet etwa 970 € monatlich, während großzügige Häuser mit 157 bis 403 m² Mietpreise zwischen 2.800 € und 12.500 € erzielen. Die Mietpreise variieren je nach Ausstattung (z. B. möbliert, Neubau, Altbau) und Lage, wobei Gartenwohnungen oder Dachgeschosswohnungen unterschiedliche Preisniveaus aufweisen.
Nachfrage und Markttrends
Die Nachfrage nach Immobilien in Pullach ist konstant hoch, getrieben durch die Nähe zu München, die naturnahe Lage und die hohe Lebensqualität. Besonders Familien, Gutverdienende und Naturliebhaber suchen hier nach Wohneigentum. Die Pandemie hat die Nachfrage nach Immobilien mit Garten und Nähe zur Natur zusätzlich gesteigert, was Pullach noch attraktiver macht. Allerdings ist das Angebot knapp, was zu einem Verkäufermarkt führt, in dem Preise stabil bleiben oder weiter steigen.
Luxusimmobilien und sanierte Bestandsobjekte sind besonders gefragt. Der Trend zu Mehrgenerationenhäusern und Immobilien für Home-Office-Nutzung nimmt zu, da viele Käufer flexible Wohnlösungen suchen. Erbbaurecht-Grundstücke, wie etwa für Doppelhäuser, werden ebenfalls angeboten, bieten jedoch eine kostengünstigere Alternative zum Volleigentum.
Immobilienbewertung und Verkaufsprozess
Die Bewertung von Immobilien in Pullach erfordert eine genaue Analyse, da Faktoren wie Lage, Baurecht, Bodenrichtwerte und Zustand den Preis stark beeinflussen. Professionelle Immobilienmakler wie Engel & Völkers, Isar Estate oder Michael Urban bieten kostenfreie Bewertungstools und maßgeschneiderte Verkaufsstrategien an. Der Verkaufsprozess dauert durchschnittlich drei bis sechs Monate, abhängig von Marktbedingungen und Preisgestaltung. Makler übernehmen die Erstellung von Exposés, Besichtigungen, Preisverhandlungen und die Begleitung bis zum Notartermin, was den Verkauf effizient und rechtssicher gestaltet.
Zukünftige Entwicklungen
Die Immobilienpreise in Pullach werden voraussichtlich weiter steigen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt und die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) die Fin condiciones beeinflussen. Die Attraktivität der Gemeinde wird durch geplante Infrastrukturprojekte und die wachsende Beliebtheit des Münchner Südens weiter zunehmen. Allerdings könnten steigende Zinsen die Kaufkraft einzelner Interessenten einschränken, was die Nachfrage nach Mietobjekten oder Erbbaurecht-Modellen steigern könnte.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Pullach im Isartal zeichnet sich durch Exklusivität, hohe Preise und eine starke Nachfrage aus. Die idyllische Lage, gepaart mit hervorragender Infrastruktur und Verkehrsanbindung, macht die Gemeinde zu einem der begehrtesten Wohnorte im Münchner Umland. Für Verkäufer bietet der Markt gute Chancen, hohe Preise zu erzielen, während Käufer und Mieter von der hohen Lebensqualität profitieren. Eine professionelle Beratung durch lokale Immobilienmakler ist essenziell, um den bestmöglichen Wert zu ermitteln und den Verkaufsprozess erfolgreich zu gestalten. Pullach bleibt ein stabiler und zukunftssicherer Standort für Immobilieninvestitionen.
Umgebung von Pullach
Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Pullach für Sie?
Wohnimmobilien

- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien

- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien

- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien

Immobilienbewertung
Genaueste betriebswirtschaftliche Analysen sind die Grundlage für den Erfolg eines Immobilienengagements. Als Dienstleistungsunternehmen rund um die Bewertung von Immobilien übernimmt Kirchner & Kollegen Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung für Sie die Wertermittlung von privaten und gewerblichen Immobilien, Portfolien, Fonds und Spezialimmobilien. [Details]
Entscheidend für das Erreichen der Qualität
des Verkehrswertgutachtens ist die klare Strukturierung und Nachvollziehbarkeit für Fachleute und Laien. Diese Nachvollziehbarkeit gilt insbesondere für die Herleitung von Verfahrenswegen und mathematischen Modellen. Ebenso sind eine hinreichende ausformulierte Betrachtung des regionalen und örtlichen Immobilienmarktes (Makro-Mikro-Betrachtung), eine umfassende Baubeschreibung sowie eine auskömmliche Erläuterung aller normierten Bewertungsverfahren und eine Ableitung der Wahl der anzuwendenden Bewertungsverfahren unabdingbar. [Details]


Philosophie
Wir fühlen uns als Sachverständige für die Bewertung von bebauten u. unbebauten Grundstücken, für Mieten u. Pachten (Immobiliengutachter), den Verhaltensregeln die durch die Muster – Sachverständigenverordnung (SVO) des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK) für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige in der jeweils gültigen Fassung vorgegeben wird, verpflichtet. [Details]
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Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienwertermittlung bzw. benötigen einen Immobiliensachverständigen oder Mietwertsachverständigen in Pullach? Die Immobiliengutachter Kirchner & Kollegen helfen Ihnen gern weiter. Unsere deutschlandweite Kooperation deckt das Bundesgebiet mit Immobiliengutachtern mit umfangreichen Kenntnissen in den regionalen Immobilienmärkten auch in Bayern und der Region Oberbayern und im Süden des Freistaates annähernd ab. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern zurück.