Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Pullach im Isartal

Immobilienmarkt Pullach

Einleitung

Pullach im Isartal, eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München, liegt etwa 12 Kilometer südlich der bayerischen Landeshauptstadt. Mit rund 9.200 Einwohnern und einer idyllischen Lage am westlichen Hochufer der Isar zählt Pullach zu den begehrtesten Wohnlagen im Münchner Umland. Die Kombination aus naturnaher Umgebung, exzellenter Verkehrsanbindung und hochwertigen Immobilien macht die Gemeinde besonders attraktiv. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarkts in Pullach im Isartal, einschließlich aktueller Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, infrastruktureller Vorteile und zukünftiger Trends.

Lage und Infrastruktur

Pullach im Isartal erstreckt sich entlang des Isarhochufers und grenzt an die Gemeinden Grünwald, Baierbrunn sowie die Münchner Stadtteile Solln und Forstenried. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Pullach, Großhesselohe und Höllriegelskreuth, die jeweils ihren eigenen Charakter haben. Großhesselohe ist bekannt für seine naturnahe Lage und den beliebten Biergarten „Waldwirtschaft“, während Höllriegelskreuth ein Industriegebiet umfasst. Die Höhenlage zwischen 560 und 596 Metern über dem Meeresspiegel sowie die Nähe zu den Alpen und dem Forstenrieder Park tragen zur hohen Lebensqualität bei.

Die Verkehrsanbindung ist ein entscheidender Vorteil. Drei S-Bahn-Stationen (Pullach, Großhesselohe Isartalbahnhof und Höllriegelskreuth) der Linien S7 und S20 verbinden die Gemeinde in etwa 20 Minuten mit der Münchner Innenstadt. Buslinien wie die 222, 270 und 271 ergänzen das öffentliche Verkehrsnetz, und die Nähe zum Autobahnkreuz München-Süd (A95 und A8) ermöglicht eine schnelle Anbindung an regionale und überregionale Ziele. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen (Grundschule, Mittelschule, Gymnasium), Kindergärten, Ärzte, Apotheken und Freizeiteinrichtungen wie ein Freizeitbad, Spielplätze und ein Fitnessparcours runden die Infrastruktur ab.

Immobilienangebot

Der Immobilienmarkt in Pullach ist geprägt von Exklusivität und Vielfalt. Das Angebot umfasst vor allem Einfamilienhäuser, Villen, Doppelhäuser, Reihenhäuser sowie vereinzelt Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Besonders hervorzuheben sind hochwertige Immobilien wie moderne Stadtvillen, generalsanierte Mehrfamilienhäuser und Grundstücke in exklusiven Lagen, etwa in der Nähe des Isarhochufers. Beispielsweise werden seltene Objekte wie ein charmantes Kaffeemühlenhaus aus den 1930er Jahren mit Doppelgarage oder großzügige Doppelhaushälften mit direktem Isar-Blick angeboten. Ein typisches Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus mit etwa 861 m² Grundstücksfläche und 586 m² Wohnfläche, das 2015 umfassend saniert wurde und über luxuriöse Wohneinheiten verfügt.

Im Dezember 2024 standen etwa 104 Häuser zum Verkauf, ein leichter Anstieg gegenüber 101 im Vormonat. Eigentumswohnungen sind seltener, und das Angebot an Mietwohnungen ist begrenzt, was die Nachfrage nach verfügbaren Objekten weiter steigert. Grundstücke sind besonders rar, insbesondere in bevorzugten Lagen wie Großhesselohe, wo alteingewachsene, Alleen-artige Straßen und die Nähe zur Natur das Angebot besonders attraktiv machen.

Preisstruktur

Die Immobilienpreise in Pullach gehören zu den höchsten im Münchner Umland, was die exklusive Lage und die hohe Nachfrage widerspiegelt. Zum Stichtag 1. Mai 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 15.135 €, während Eigentumswohnungen im Schnitt 8.513 € pro Quadratmeter kosten. Die Preisspanne variiert stark je nach Lage, Zustand und Ausstattung. Exklusive Objekte in Toplagen, wie am Isarhochufer, können deutlich höhere Preise erzielen, mit Spitzenwerten von bis zu 20.349 €/m² für Häuser und 16.000 €/m² für Wohnungen (Stand 2020). Grundstücke erreichen Höchstpreise von etwa 3.226 €/m² (Stand 2021).

Mietpreise bewegen sich ebenfalls auf hohem Niveau. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 52 m² kostet etwa 970 € monatlich, während großzügige Häuser mit 157 bis 403 m² Mietpreise zwischen 2.800 € und 12.500 € erzielen. Die Mietpreise variieren je nach Ausstattung (z. B. möbliert, Neubau, Altbau) und Lage, wobei Gartenwohnungen oder Dachgeschosswohnungen unterschiedliche Preisniveaus aufweisen.

Nachfrage und Markttrends

Die Nachfrage nach Immobilien in Pullach ist konstant hoch, getrieben durch die Nähe zu München, die naturnahe Lage und die hohe Lebensqualität. Besonders Familien, Gutverdienende und Naturliebhaber suchen hier nach Wohneigentum. Die Pandemie hat die Nachfrage nach Immobilien mit Garten und Nähe zur Natur zusätzlich gesteigert, was Pullach noch attraktiver macht. Allerdings ist das Angebot knapp, was zu einem Verkäufermarkt führt, in dem Preise stabil bleiben oder weiter steigen.

Luxusimmobilien und sanierte Bestandsobjekte sind besonders gefragt. Der Trend zu Mehrgenerationenhäusern und Immobilien für Home-Office-Nutzung nimmt zu, da viele Käufer flexible Wohnlösungen suchen. Erbbaurecht-Grundstücke, wie etwa für Doppelhäuser, werden ebenfalls angeboten, bieten jedoch eine kostengünstigere Alternative zum Volleigentum.

Immobilienbewertung und Verkaufsprozess

Die Bewertung von Immobilien in Pullach erfordert eine genaue Analyse, da Faktoren wie Lage, Baurecht, Bodenrichtwerte und Zustand den Preis stark beeinflussen. Professionelle Immobilienmakler wie Engel & Völkers, Isar Estate oder Michael Urban bieten kostenfreie Bewertungstools und maßgeschneiderte Verkaufsstrategien an. Der Verkaufsprozess dauert durchschnittlich drei bis sechs Monate, abhängig von Marktbedingungen und Preisgestaltung. Makler übernehmen die Erstellung von Exposés, Besichtigungen, Preisverhandlungen und die Begleitung bis zum Notartermin, was den Verkauf effizient und rechtssicher gestaltet.

Zukünftige Entwicklungen

Die Immobilienpreise in Pullach werden voraussichtlich weiter steigen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt und die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) die Fin condiciones beeinflussen. Die Attraktivität der Gemeinde wird durch geplante Infrastrukturprojekte und die wachsende Beliebtheit des Münchner Südens weiter zunehmen. Allerdings könnten steigende Zinsen die Kaufkraft einzelner Interessenten einschränken, was die Nachfrage nach Mietobjekten oder Erbbaurecht-Modellen steigern könnte.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Pullach im Isartal zeichnet sich durch Exklusivität, hohe Preise und eine starke Nachfrage aus. Die idyllische Lage, gepaart mit hervorragender Infrastruktur und Verkehrsanbindung, macht die Gemeinde zu einem der begehrtesten Wohnorte im Münchner Umland. Für Verkäufer bietet der Markt gute Chancen, hohe Preise zu erzielen, während Käufer und Mieter von der hohen Lebensqualität profitieren. Eine professionelle Beratung durch lokale Immobilienmakler ist essenziell, um den bestmöglichen Wert zu ermitteln und den Verkaufsprozess erfolgreich zu gestalten. Pullach bleibt ein stabiler und zukunftssicherer Standort für Immobilieninvestitionen.

Umgebung von Pullach

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.