Immobiliengutachter Oberschleißheim

Immobilienbewertung Oberschleißheim

Die Immobiliensachverständigen in Oberschleißheim, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung in Oberschleißheim, im Landkreis München und im Freistaat Bayern um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe von oder direkt in Oberschleißheim ansässig.

Der Immobilienmarkt in Oberschleißheim

wird von dem Immobiliensachverständigen für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Oberschleißheim und in der Region Oberbayern,  in der Metropolregion München, werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Oberbayern und im Süden des Freistaates Bayern erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.

Für die Immobilienbewertung in Oberschleißheim

untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Oberschleißheim in der Region Oberbayern und im Süden des Freistaates Bayern zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.

Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart in der Region Oberbayern, in der Metropolregion München zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:

Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Oberschleißheim

führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und die Gemeinde Oberschleißheim in Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.

Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Oberschleißheim einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:

Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Oberschleißheim um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.

„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“

Immobilienmarkt Oberschleißheim

Einleitung

Oberschleißheim, eine Gemeinde im Landkreis München, liegt nördlich der bayerischen Landeshauptstadt und kombiniert attraktive Wohnlagen mit guter Anbindung an München. Die Nähe zur Metropole, die idyllische Umgebung mit dem Schloss Oberschleißheim und eine ausgezeichnete Infrastruktur machen die Gemeinde zu einem begehrten Wohn- und Investitionsstandort. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Oberschleißheim, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie Trends und gibt einen Ausblick auf die künftige Entwicklung.

Lage und Infrastruktur

Oberschleißheim besteht aus mehreren Ortsteilen, darunter Badersfeld, Hochmutting, Kreuzstraße, Lustheim, Mallertshofen, Mittenheim und Neuherberg. Die Gemeinde liegt an der Autobahn A92 und verfügt über eine S-Bahn-Station (S1), die eine schnelle Verbindung in die Münchner Innenstadt (ca. 20 Minuten) und zum Flughafen München ermöglicht. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen wie Sportvereine und der Schlosspark tragen zur hohen Lebensqualität bei. Die Kombination aus urbaner Nähe und ländlicher Ruhe prägt die Attraktivität des Immobilienmarkts.

Marktübersicht

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Oberschleißheim ist geprägt von hohen Quadratmeterpreisen, die jedoch im Vergleich zu München moderater ausfallen. Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien liegt aktuell bei etwa 6.515 €/m². Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis rund 6.495 €/m², mit einer Spanne von etwa 4.924 €/m² für günstigere Objekte bis zu 9.220 €/m² für hochwertige Neubauten oder Toplagen. Häuser erreichen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.583 €/m², wobei die Bandbreite von 3.065 €/m² für sanierungsbedürftige Altbauten bis zu 12.282 €/m² für moderne Einfamilien- oder Doppelhäuser reicht.

Im Jahr 2025 sind die Wohnungspreise im Vergleich zum Vorjahr um etwa 0,2 % leicht gesunken, während sie im Jahr zuvor um 7,9 % gestiegen waren. Diese leichte Korrektur könnte auf eine Stabilisierung des Marktes nach starken Preissteigerungen in den Vorjahren hinweisen. Häuser mit einer Wohnfläche von 100 m² kosten im Schnitt 7.484 €/m², während größere Häuser mit 150 m² etwa 7.323 €/m² erreichen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Oberschleißheim sind ebenfalls hoch, aber im Vergleich zu München erschwinglicher. Für Bestandswohnungen liegt der Durchschnitt bei etwa 13,33 €/m², während Neubauwohnungen rund 12,71 €/m² kosten. Bei Häusern beträgt die Miete für Bestandsobjekte etwa 12,41 €/m² und für Neubauten 14,98 €/m². In den letzten Jahren sind die Mietpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 15,5 % und für Bestandswohnungen um 7,0 % gestiegen. Die Bruttomietrenditen liegen bei Bestandswohnungen bei etwa 4,0 % und bei Neubauwohnungen bei 3,8 %, was Oberschleißheim für Investoren attraktiv macht.

Grundstückspreise

Grundstückspreise in Oberschleißheim sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit hoch. Eine genaue Auswertung ist schwierig, da nur wenige Grundstücke in den letzten 24 Monaten zum Verkauf standen. Schätzungen basierend auf einem erweiterten Umkreis (9 km) zeigen, dass die Preise stark von Lage, Bebaubarkeit und Infrastruktur abhängen. Bodenrichtwerte dienen als Orientierung, können jedoch aufgrund seltener Aktualisierungen und individueller Grundstücksmerkmale von den tatsächlichen Marktpreisen abweichen. Ein großzügiges Baugrundstück mit 1.517 m² wurde beispielsweise als attraktive Option für Bauträger oder Privatpersonen beschrieben, wobei die Bebauung nach §34 BauGB erfolgen muss.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Oberschleißheim ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell gibt es etwa 50 Kaufimmobilien, darunter Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke, sowie rund 844 Mietwohnungen in einem Umkreis von 20 km. Beispiele für aktuelle Angebote umfassen:

  • Eine Doppelhaushälfte mit 204 m² für 1.799.000 €, die modernes Design und Komfort bietet.

  • Ein Reihenhaus mit 103 m² für 730.000 €, ideal für Familien.

  • Eine 3,5-Zimmer-Neubauwohnung mit 100 m² für 879.000 € im Wohnensemble „Am Schäferanger“.

  • Ein renovierungsbedürftiger Bungalow aus den 1970er-Jahren mit 160 m² für etwa 880.000 €.

Die Nachfrage ist hoch, insbesondere nach modernen Neubauten und familienfreundlichen Häusern. Oberschleißheim zieht sowohl junge Familien als auch Pendler an, die in München arbeiten, aber eine ruhigere Wohnlage suchen. Investoren schätzen die stabilen Mietrenditen und die Wertsteigerungspotenziale. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ebenfalls stark, wobei 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen besonders gefragt sind.

Wohnlagen

In Oberschleißheim überwiegen mittlere bis gute Wohnlagen, insbesondere in der Nähe des Schlossparks oder in ruhigen Siedlungen wie Mittenheim. Einfache Wohnlagen sind seltener und meist in älteren Bestandsgebieten zu finden. Die Lage direkt am Grünzug, wie beim Projekt „Am Schäferanger“, oder in der Nähe des S-Bahnhofs steigert die Attraktivität von Immobilien. Neubauprojekte wie die Mehrfamilienhäuser in der Holzhackerstraße, die 2025 fertiggestellt werden sollen, bieten moderne Ausstattung wie Tiefgaragen und Aufzüge.

Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Oberschleißheim zeigt mehrere Trends:

  1. Neubauaktivität: Projekte wie „Am Schäferanger“ oder die geplanten Mehrfamilienhäuser in der Holzhackerstraße deuten auf eine Zunahme moderner Wohnanlagen hin. Diese sind oft mit energieeffizienten Standards (z. B. KfW-55) ausgestattet.

  2. Sanierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere aus den 1970er-Jahren, sind renovierungsbedürftig. Käufer haben die Wahl zwischen Sanierung oder Abriss und Neubau, wobei Bebauungspläne zusätzliche Geschossflächen ermöglichen.

  3. Investitionsattraktivität: Die hohen Mietrenditen machen Oberschleißheim für Kapitalanleger interessant, insbesondere für Bestandswohnungen.

  4. Stabile Preisentwicklung: Nach starken Preissteigerungen in den Vorjahren scheint sich der Markt zu stabilisieren, mit leichten Rückgängen bei Wohnungspreisen.

Herausforderungen

Trotz der Attraktivität des Marktes gibt es Herausforderungen:

  • Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien ist gering, was die Preise hoch hält.

  • Hohe Preise: Für viele Haushalte sind die Kaufpreise, insbesondere für Neubauten, schwer erschwinglich.

  • Abhängigkeit von München: Die Preisentwicklung in Oberschleißheim ist stark von der Münchner Marktlage beeinflusst, was Risiken birgt, falls sich der Münchner Markt abschwächt.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Oberschleißheim wird auch in den kommenden Jahren attraktiv bleiben, getrieben von der Nähe zu München und der hohen Lebensqualität. Die Fertigstellung von Neubauprojekten wird das Angebot leicht erweitern, aber die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben. Die Preisentwicklung könnte sich weiter stabilisieren, mit moderaten Anstiegen bei Häusern und stagnierenden oder leicht rückläufigen Preisen bei Wohnungen. Für Investoren bleibt Oberschleißheim aufgrund der Mietrenditen interessant, während Familien von der familienfreundlichen Infrastruktur profitieren. Langfristig könnten geplante Infrastrukturprojekte, wie Verbesserungen im öffentlichen Nahverkehr, die Attraktivität weiter steigern.

Fazit

Oberschleißheim bietet einen dynamischen Immobilienmarkt mit hohen, aber im Vergleich zu München moderaten Preisen. Die Kombination aus guter Anbindung, idyllischer Lage und vielfältigen Wohnmöglichkeiten macht die Gemeinde sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und hohen Preisen bleibt der Markt robust, mit stabilen Mietrenditen und Potenzial für Wertsteigerungen. Für Interessierte ist eine sorgfältige Marktbeobachtung und professionelle Beratung ratsam, um die besten Chancen zu nutzen.

Umgebung von Oberschleißheim

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.

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Genaueste betriebswirtschaftliche Analysen sind die Grundlage für den Erfolg eines Immobilienengagements. Als Dienstleistungsunternehmen rund um die Bewertung von Immobilien übernimmt Kirchner & Kollegen Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung für Sie die Wertermittlung von privaten und gewerblichen Immobilien, Portfolien, Fonds und Spezialimmobilien. [Details]

Entscheidend für das Erreichen der Qualität

des Verkehrswertgutachtens ist die klare Strukturierung und Nachvollziehbarkeit für Fachleute und Laien. Diese Nachvollziehbarkeit gilt insbesondere für die Herleitung von Verfahrenswegen und mathematischen Modellen. Ebenso sind eine hinreichende ausformulierte Betrachtung des regionalen und örtlichen Immobilienmarktes (Makro-Mikro-Betrachtung), eine umfassende Baubeschreibung sowie eine auskömmliche Erläuterung aller normierten Bewertungsverfahren und eine Ableitung der Wahl der anzuwendenden Bewertungsverfahren unabdingbar. [Details]

Wirtschaft Bayern
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Philosophie

Wir fühlen uns als Sachverständige für die Bewertung von bebauten u. unbebauten Grundstücken, für Mieten u. Pachten (Immobiliengutachter), den Verhaltensregeln die durch die Muster – Sachverständigenverordnung (SVO) des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK) für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige in der jeweils gültigen Fassung vorgegeben wird, verpflichtet. [Details]

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Bewertungsanfrage M. Kirchner

Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienwertermittlung bzw. benötigen einen Immobiliensachverständigen oder Mietwertsachverständigen in Oberschleißheim? Die Immobiliengutachter Kirchner & Kollegen helfen Ihnen gern weiter. Unsere deutschlandweite Kooperation deckt das Bundesgebiet mit Immobiliengutachtern mit umfangreichen Kenntnissen in den regionalen Immobilienmärkten auch in Bayern und der Region Oberbayern und im Süden des Freistaates annähernd ab. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern zurück.

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