Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oberschleißheim

Immobilienmarkt Oberschleißheim

Einleitung

Oberschleißheim, eine Gemeinde im Landkreis München, liegt nördlich der bayerischen Landeshauptstadt und kombiniert attraktive Wohnlagen mit guter Anbindung an München. Die Nähe zur Metropole, die idyllische Umgebung mit dem Schloss Oberschleißheim und eine ausgezeichnete Infrastruktur machen die Gemeinde zu einem begehrten Wohn- und Investitionsstandort. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Oberschleißheim, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie Trends und gibt einen Ausblick auf die künftige Entwicklung.

Lage und Infrastruktur

Oberschleißheim besteht aus mehreren Ortsteilen, darunter Badersfeld, Hochmutting, Kreuzstraße, Lustheim, Mallertshofen, Mittenheim und Neuherberg. Die Gemeinde liegt an der Autobahn A92 und verfügt über eine S-Bahn-Station (S1), die eine schnelle Verbindung in die Münchner Innenstadt (ca. 20 Minuten) und zum Flughafen München ermöglicht. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen wie Sportvereine und der Schlosspark tragen zur hohen Lebensqualität bei. Die Kombination aus urbaner Nähe und ländlicher Ruhe prägt die Attraktivität des Immobilienmarkts.

Marktübersicht

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Oberschleißheim ist geprägt von hohen Quadratmeterpreisen, die jedoch im Vergleich zu München moderater ausfallen. Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien liegt aktuell bei etwa 6.515 €/m². Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis rund 6.495 €/m², mit einer Spanne von etwa 4.924 €/m² für günstigere Objekte bis zu 9.220 €/m² für hochwertige Neubauten oder Toplagen. Häuser erreichen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.583 €/m², wobei die Bandbreite von 3.065 €/m² für sanierungsbedürftige Altbauten bis zu 12.282 €/m² für moderne Einfamilien- oder Doppelhäuser reicht.

Im Jahr 2025 sind die Wohnungspreise im Vergleich zum Vorjahr um etwa 0,2 % leicht gesunken, während sie im Jahr zuvor um 7,9 % gestiegen waren. Diese leichte Korrektur könnte auf eine Stabilisierung des Marktes nach starken Preissteigerungen in den Vorjahren hinweisen. Häuser mit einer Wohnfläche von 100 m² kosten im Schnitt 7.484 €/m², während größere Häuser mit 150 m² etwa 7.323 €/m² erreichen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Oberschleißheim sind ebenfalls hoch, aber im Vergleich zu München erschwinglicher. Für Bestandswohnungen liegt der Durchschnitt bei etwa 13,33 €/m², während Neubauwohnungen rund 12,71 €/m² kosten. Bei Häusern beträgt die Miete für Bestandsobjekte etwa 12,41 €/m² und für Neubauten 14,98 €/m². In den letzten Jahren sind die Mietpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 15,5 % und für Bestandswohnungen um 7,0 % gestiegen. Die Bruttomietrenditen liegen bei Bestandswohnungen bei etwa 4,0 % und bei Neubauwohnungen bei 3,8 %, was Oberschleißheim für Investoren attraktiv macht.

Grundstückspreise

Grundstückspreise in Oberschleißheim sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit hoch. Eine genaue Auswertung ist schwierig, da nur wenige Grundstücke in den letzten 24 Monaten zum Verkauf standen. Schätzungen basierend auf einem erweiterten Umkreis (9 km) zeigen, dass die Preise stark von Lage, Bebaubarkeit und Infrastruktur abhängen. Bodenrichtwerte dienen als Orientierung, können jedoch aufgrund seltener Aktualisierungen und individueller Grundstücksmerkmale von den tatsächlichen Marktpreisen abweichen. Ein großzügiges Baugrundstück mit 1.517 m² wurde beispielsweise als attraktive Option für Bauträger oder Privatpersonen beschrieben, wobei die Bebauung nach §34 BauGB erfolgen muss.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Oberschleißheim ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell gibt es etwa 50 Kaufimmobilien, darunter Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke, sowie rund 844 Mietwohnungen in einem Umkreis von 20 km. Beispiele für aktuelle Angebote umfassen:

• Eine Doppelhaushälfte mit 204 m² für 1.799.000 €, die modernes Design und Komfort bietet.

• Ein Reihenhaus mit 103 m² für 730.000 €, ideal für Familien.

• Eine 3,5-Zimmer-Neubauwohnung mit 100 m² für 879.000 € im Wohnensemble „Am Schäferanger“.

• Ein renovierungsbedürftiger Bungalow aus den 1970er-Jahren mit 160 m² für etwa 880.000 €.

Die Nachfrage ist hoch, insbesondere nach modernen Neubauten und familienfreundlichen Häusern. Oberschleißheim zieht sowohl junge Familien als auch Pendler an, die in München arbeiten, aber eine ruhigere Wohnlage suchen. Investoren schätzen die stabilen Mietrenditen und die Wertsteigerungspotenziale. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ebenfalls stark, wobei 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen besonders gefragt sind.

Wohnlagen

In Oberschleißheim überwiegen mittlere bis gute Wohnlagen, insbesondere in der Nähe des Schlossparks oder in ruhigen Siedlungen wie Mittenheim. Einfache Wohnlagen sind seltener und meist in älteren Bestandsgebieten zu finden. Die Lage direkt am Grünzug, wie beim Projekt „Am Schäferanger“, oder in der Nähe des S-Bahnhofs steigert die Attraktivität von Immobilien. Neubauprojekte wie die Mehrfamilienhäuser in der Holzhackerstraße, die 2025 fertiggestellt werden sollen, bieten moderne Ausstattung wie Tiefgaragen und Aufzüge.

Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Oberschleißheim zeigt mehrere Trends:

1. Neubauaktivität: Projekte wie „Am Schäferanger“ oder die geplanten Mehrfamilienhäuser in der Holzhackerstraße deuten auf eine Zunahme moderner Wohnanlagen hin. Diese sind oft mit energieeffizienten Standards (z. B. KfW-55) ausgestattet.

2. Sanierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere aus den 1970er-Jahren, sind renovierungsbedürftig. Käufer haben die Wahl zwischen Sanierung oder Abriss und Neubau, wobei Bebauungspläne zusätzliche Geschossflächen ermöglichen.

3. Investitionsattraktivität: Die hohen Mietrenditen machen Oberschleißheim für Kapitalanleger interessant, insbesondere für Bestandswohnungen.

4. Stabile Preisentwicklung: Nach starken Preissteigerungen in den Vorjahren scheint sich der Markt zu stabilisieren, mit leichten Rückgängen bei Wohnungspreisen.

Herausforderungen

Trotz der Attraktivität des Marktes gibt es Herausforderungen:

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien ist gering, was die Preise hoch hält.

• Hohe Preise: Für viele Haushalte sind die Kaufpreise, insbesondere für Neubauten, schwer erschwinglich.

• Abhängigkeit von München: Die Preisentwicklung in Oberschleißheim ist stark von der Münchner Marktlage beeinflusst, was Risiken birgt, falls sich der Münchner Markt abschwächt.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Oberschleißheim wird auch in den kommenden Jahren attraktiv bleiben, getrieben von der Nähe zu München und der hohen Lebensqualität. Die Fertigstellung von Neubauprojekten wird das Angebot leicht erweitern, aber die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben. Die Preisentwicklung könnte sich weiter stabilisieren, mit moderaten Anstiegen bei Häusern und stagnierenden oder leicht rückläufigen Preisen bei Wohnungen. Für Investoren bleibt Oberschleißheim aufgrund der Mietrenditen interessant, während Familien von der familienfreundlichen Infrastruktur profitieren. Langfristig könnten geplante Infrastrukturprojekte, wie Verbesserungen im öffentlichen Nahverkehr, die Attraktivität weiter steigern.

Fazit

Oberschleißheim bietet einen dynamischen Immobilienmarkt mit hohen, aber im Vergleich zu München moderaten Preisen. Die Kombination aus guter Anbindung, idyllischer Lage und vielfältigen Wohnmöglichkeiten macht die Gemeinde sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und hohen Preisen bleibt der Markt robust, mit stabilen Mietrenditen und Potenzial für Wertsteigerungen. Für Interessierte ist eine sorgfältige Marktbeobachtung und professionelle Beratung ratsam, um die besten Chancen zu nutzen.

Umgebung von Oberschleißheim

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.