Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Garching bei München

Immobilienmarkt Garching bei München

1. Einleitung

Garching bei München, eine Universitätsstadt mit rund 17.000 Einwohnern, liegt etwa 13 Kilometer nördlich der bayerischen Landeshauptstadt. Durch die Nähe zu München, die exzellente Verkehrsanbindung und die Präsenz renommierter Forschungseinrichtungen, wie der Technischen Universität München und dem Forschungszentrum Garching, hat sich die Stadt zu einem attraktiven Wohn- und Wirtschaftsstandort entwickelt. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Garching, beleuchtet Preisentwicklungen, Markttrends, Angebot und Nachfrage sowie die Zukunftsaussichten für Investoren, Käufer und Mieter.

2. Lage und Infrastruktur

Garching bei München zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur aus, die sowohl für Pendler als auch für Familien von Vorteil ist. Die U-Bahnlinie U6 verbindet Garching in nur 15 Minuten mit zentralen Punkten Münchens, wie der Münchner Freiheit oder dem Marienplatz. Die Autobahn A9 bietet eine schnelle Anbindung an den Münchner Flughafen und andere Regionen. Zusätzlich sorgen Regionalbusse, eine Expressbuslinie und Park&Ride-Möglichkeiten für Flexibilität im Nahverkehr.

Die Stadtteile Garching, Hochbrück, Dirnismaning und das Forschungszentrum prägen das Stadtbild. Garching kombiniert urbanes Leben mit ländlicher Idylle, da es von Naturschutzgebieten wie der Garchinger Heide und dem Mallertshofer Forst umgeben ist. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzte und Sportstätten, wie Tennisplätze oder der Garchinger Badesee, sind bequem erreichbar und machen die Stadt besonders für Familien attraktiv.

3. Immobilienpreise

3.1. Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Garching ist geprägt von hohen Preisen, die durch die Nähe zu München und die starke Nachfrage nach Wohnraum angetrieben werden. Im ersten Quartal 2025 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen zwischen 6.787 und 8.904 Euro, mit einem Mittelwert von etwa 7.800 Euro. Für Häuser variieren die Preise zwischen 5.046 und 7.283 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei rund 6.500 Euro liegt.

• Eigentumswohnungen: Kleinere Wohnungen (unter 50 m²) kosten im Schnitt 4.600 Euro pro Quadratmeter, während größere Wohnungen (über 100 m²) Preise von bis zu 5.400 Euro pro Quadratmeter erreichen. Neubauwohnungen, wie im nachhaltigen Wohnquartier Futuria, sind besonders gefragt und liegen preislich am oberen Ende der Skala.

• Häuser: Einfamilienhäuser mit 150 m² Wohnfläche kosten etwa 1,2 Millionen Euro, Doppelhaushälften im Neubau erreichen Preise zwischen 1 und 1,4 Millionen Euro, und Reihenhäuser aus den Baujahren 1960 bis 2000 kosten zwischen 740.000 und 900.000 Euro.

• Grundstücke: Voll erschlossene Grundstücke in guter Lage sind selten und erzielen hohe Preise, die stark von der Größe und Lage abhängen.

Zwischen 2013 und 2025 sind die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 87,5 % und für Einfamilienhäuser um rund 70 % gestiegen. Diese Entwicklung spiegelt die wachsende Attraktivität der Region wider, insbesondere durch die Nähe zu München und die wirtschaftliche Dynamik.

3.2. Mietpreise

Die Mietpreise in Garching sind ebenfalls hoch, wenngleich sie im Vergleich zu München moderater ausfallen. Im ersten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen bei etwa 20,24 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 13,72 Euro pro Quadratmeter.

• Wohnungen: Mietwohnungen kosten im Durchschnitt 19,87 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauwohnungen und Objekte in Toplagen, wie nahe der U-Bahn, teurer sind. Eine 60 m² große Wohnung kostet monatlich etwa 1.200 Euro.

• Häuser: Die Miete für Häuser liegt bei etwa 17,64 Euro pro Quadratmeter, wobei ein 150 m² großes Haus etwa 2.600 Euro pro Monat kostet.

Die Mietpreise sind in den letzten Jahren stabil geblieben, mit leichten Schwankungen von bis zu ±2 % im Jahresvergleich. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist besonders hoch, da viele Studierende und Beschäftigte der TU München oder umliegender Unternehmen in Garching wohnen möchten.

4. Angebot und Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Garching übersteigt das Angebot deutlich, was die hohen Preise erklärt. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen und Häuser in guter Lage, mit moderner Ausstattung und Nähe zur U-Bahn oder dem Forschungszentrum. Neubauobjekte, wie das Projekt Futuria, das smarte und nachhaltige Wohnkonzepte bietet, sind schnell vergriffen.

• Wohnungen: Im Jahr 2024 standen etwa 60 Wohnungen zum Verkauf, darunter Maisonette- und Gartenwohnungen. Der Mietmarkt ist angespannt, mit nur wenigen verfügbaren Objekten, insbesondere in der Kategorie der 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen.

• Häuser: Rund 40 Häuser, vor allem Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser, wurden 2024 angeboten. Neubauten sind selten und teuer, während Bestandsobjekte aus den 1960er- bis 1990er-Jahren dominieren.

• Gewerbeimmobilien: Garching ist ein bedeutender Standort für Gewerbeimmobilien, insbesondere Büro- und Forschungseinrichtungen. Der Business Campus Garching bietet moderne Flächen, die von Technologieunternehmen nachgefragt werden.

Die Nachfrage wird durch die Nähe zu München, die wirtschaftliche Stärke der Region und die Präsenz von Top-Arbeitgebern, wie der TU München, BMW und anderen Forschungseinrichtungen, angeheizt. Studierende, junge Familien und Fachkräfte suchen gleichermaßen nach Wohnraum, was den Markt unter Druck setzt.

5. Markttrends

5.1. Nachhaltigkeit und smarte Technologien

Ein zentraler Trend in Garching ist die Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltigen Immobilien. Projekte wie Futuria setzen auf moderne Architektur, smarte Haustechnik und ressourcenschonende Bauweise, um den ökologischen Fußabdruck zu minimieren. Solche Objekte sind besonders für Kapitalanleger attraktiv, da sie steuerliche Vorteile, wie eine Neubau-AfA von 5 %, bieten und eine hohe Vermietbarkeit garantieren.

5.2. Home-Office und flexible Grundrisse

Seit der Corona-Pandemie ist die Nachfrage nach Immobilien mit Platz für Home-Office gestiegen. Wohnungen mit zusätzlichen Arbeitszimmern oder Häuser mit flexiblen Grundrissen sind gefragt. Balkone, Terrassen und Gärten erhöhen den Wohnwert zusätzlich.

5.3. Erbpacht und alternative Modelle

In Garching gibt es vereinzelt Immobilien in Erbpacht, die günstiger sind als Eigentumsobjekte, aber langfristige Verpflichtungen mit sich bringen. Solche Modelle können für Käufer mit begrenztem Budget attraktiv sein, erfordern jedoch eine sorgfältige Prüfung.

6. Zukunftsaussichten

Die Zukunftsaussichten für den Immobilienmarkt in Garching bleiben positiv. Experten prognostizieren für die nächsten fünf Jahre eine Preissteigerung von 10 bis 15 %, abhängig von der wirtschaftlichen Lage und den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum, die wirtschaftliche Stärke der Region und die exzellente Infrastruktur stützen diese Erwartung.

• Investoren: Garching bietet attraktive Renditechancen, insbesondere für Neubauwohnungen in gefragten Lagen. Die hohe Vermietbarkeit und steuerliche Vorteile machen die Stadt zu einem lohnenden Standort.

• Käufer: Für Selbstnutzer sind die hohen Preise eine Herausforderung, doch die langfristige Wertsteigerung macht Immobilien in Garching zu einer sicheren Investition.

• Mieter: Die Mietpreise werden voraussichtlich stabil bleiben, mit leichten Anstiegen in gefragten Lagen. Der Mietmarkt bleibt angespannt, weshalb frühzeitige Suche und Flexibilität erforderlich sind.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Garching bei München ist dynamisch und von hoher Nachfrage geprägt. Die Nähe zu München, die exzellente Infrastruktur und die wirtschaftliche Stärke der Region machen die Stadt zu einem begehrten Wohn- und Investitionsstandort. Trotz hoher Kauf- und Mietpreise bietet Garching langfristige Wertsteigerungspotenziale und eine hohe Lebensqualität. Nachhaltige Projekte, wie Futuria, und die wachsende Bedeutung von Home-Office-Lösungen prägen die Marktentwicklung. Für Investoren, Käufer und Mieter bleibt Garching ein Markt mit Chancen, der jedoch eine sorgfältige Planung und Beratung durch Immobilienexperten erfordert.

Umgebung von Garching bei München

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.