Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Neubiberg

Immobilienmarkt Neubiberg

Einleitung

Neubiberg, eine Gemeinde im Südosten Münchens, ist bekannt für ihre hohe Lebensqualität, die Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt und ihre grüne Umgebung. Mit etwa 14.300 Einwohnern und einer dynamischen Wirtschaft, unter anderem durch die Ansiedlung der Bundeswehr-Universität und internationaler Unternehmen, hat sich Neubiberg zu einem attraktiven Standort für Immobilienkäufer und -mieter entwickelt. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Neubiberg, beleuchtet Preisentwicklungen, Markttrends, Wohnlagen und bietet eine Prognose für die nahe Zukunft.

Lage und Infrastruktur

Neubiberg liegt strategisch günstig am südöstlichen Stadtrand Münchens, angrenzend an Stadtteile wie Neuperlach und Waldperlach sowie die Gemeinden Ottobrunn und Unterhaching. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Neubiberg und Unterbiberg, die durch ihre historische Entwicklung und unterschiedliche Bebauungsstruktur geprägt sind. Neubiberg bietet eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung: Zwei S-Bahn-Stationen der Linie S7 verbinden die Gemeinde in etwa 19 Minuten mit dem Münchner Marienplatz, und die Autobahnen A8 und A99 sind über nahegelegene Anschlussstellen schnell erreichbar. Buslinien ergänzen das öffentliche Verkehrsnetz.

Die Infrastruktur ist familienfreundlich und umfassend. Neben mehreren Schulen, darunter ein Gymnasium, Grundschulen und eine Realschule, gibt es zahlreiche Kinderbetreuungseinrichtungen. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, ein Biomarkt und Freizeitangebote wie der Landschaftspark Hachinger Tal oder der Umweltgarten machen Neubiberg besonders attraktiv. Große Arbeitgeber wie Infineon, Intel oder Airbus in der Umgebung fördern die wirtschaftliche Stabilität und ziehen Berufstätige an.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Kaufpreise für Wohnungen

Der Immobilienmarkt in Neubiberg bleibt von der hohen Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion München geprägt, zeigt jedoch eine differenzierte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt 2025 zwischen 6.800 und 8.600 Euro, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. In gefragten Lagen, etwa im Ortskern oder in Neubauprojekten, können Preise bis zu 9.500 Euro pro Quadratmeter erreichen, während renovierungsbedürftige Bestandswohnungen in weniger zentralen Bereichen ab etwa 6.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind.

Zwischen 2024 und 2025 ist ein leichter Anstieg der Wohnungspreise um etwa 1,5 % zu verzeichnen, nach einer Phase der Stagnation oder leichten Rückgänge in den Jahren zuvor. Diese Entwicklung ist unter anderem auf die erwarteten Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) zurückzuführen, die die Finanzierungskonditionen verbessern und die Nachfrage beleben.

Kaufpreise für Häuser

Häuser in Neubiberg sind deutlich teurer als Wohnungen, was auf die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern zurückzuführen ist. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt zwischen 8.300 und 11.400 Euro. Für ein Haus mit 100 Quadratmetern Wohnfläche werden etwa 8.450 Euro pro Quadratmeter verlangt, bei 150 Quadratmetern etwa 8.400 Euro und bei 200 Quadratmetern bis zu 9.450 Euro pro Quadratmeter. In Toplagen oder bei modernen Neubauten können die Preise 10.000 Euro pro Quadratmeter übersteigen.

Die Preisentwicklung für Häuser zeigt einen moderaten Anstieg von etwa 1,8 % von 2024 auf 2025. Besonders gefragte Objekte, wie Doppelhäushälften in ruhigen Wohngegenden oder Architektenhäuser mit großzügigen Grundstücken, erzielen oft Premiumpreise.

Grundstückspreise

Grundstücke in Neubiberg sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit und der Nähe zu München sehr begehrt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke liegt zwischen 1.700 und 2.550 Euro, mit einem Mittelwert von etwa 2.100 Euro. In den letzten 12 Monaten sind die Grundstückspreise um etwa 1,5 % gesunken, was auf ein leicht zurückhaltendes Kaufverhalten aufgrund hoher Baukosten zurückzuführen ist. Erschlossene Grundstücke oder solche mit Baugenehmigung kosten bis zu 12 % mehr als unerschlossene Parzellen.

Mietpreise

Der Mietspiegel für Neubiberg zeigt 2025 eine Durchschnittsmiete von etwa 20,30 Euro pro Quadratmeter. In beliebten Lagen, wie dem Ortskern oder in der Nähe von S-Bahn-Stationen, können Mietpreise bis zu 26,35 Euro pro Quadratmeter erreichen, während günstigere Lagen Mieten ab 16,30 Euro pro Quadratmeter bieten. Bestandswohnungen kosten im Schnitt 13,05 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen etwa 14,00 Euro. Für Häuser liegen die Mietpreise bei Bestandsobjekten bei 14,20 Euro und bei Neubauten bei 14,90 Euro pro Quadratmeter.

Die Mietpreise sind in den letzten 12 Monaten um etwa 3–4 % gestiegen, was die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in der Region widerspiegelt. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 3,2 %, was Neubiberg für Investoren attraktiv macht.

Wohnlagen und Immobilienarten

Neubiberg zeichnet sich durch eine Vielfalt an Wohnlagen aus, die von urbanen bis hin zu ländlich-idyllischen Bereichen reichen. Der Ortskern von Neubiberg ist geprägt von einer Mischung aus historischer Architektur der 1930er Jahre und modernen Mehrfamilienhäusern. Unterbiberg hingegen wirkt wie ein eigenständiges Dorf mit der barocken Kirche St. Georg als Zentrum und einer lockeren Bebauung mit Einfamilienhäusern und Gärten. Neubausiedlungen wie „Auf der Heid“ oder „Vivamus-Park“ bieten moderne Wohnmöglichkeiten mit hoher Energieeffizienz.

Beliebte Immobilienarten sind:

• Eigentumswohnungen: Besonders 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sind gefragt, vor allem in Mehrfamilienhäusern mit guter Anbindung.

• Doppelhäushälften und Reihenhäuser: Diese bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien, die mehr Platz suchen.

• Einfamilienhäuser: Freistehende Häuser mit Garten sind selten und entsprechend teuer, aber sehr begehrt.

• Grundstücke: Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit sind Grundstücke besonders für Bauträger und wohlhabende Privatpersonen interessant.

Markttrends und Einflussfaktoren

Der Immobilienmarkt in Neubiberg wird von mehreren Faktoren beeinflusst:

1. Zinsentwicklung: Die erwarteten Zinssenkungen der EZB für 2025 könnten die Nachfrage nach Immobilien weiter ankurbeln, insbesondere bei Käufern, die auf Finanzierungen angewiesen sind.

2. Wirtschaftliche Stabilität: Die Präsenz großer Arbeitgeber und die Nähe zu München sorgen für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum.

3. Energieeffizienz: Immobilien mit hoher Energieeffizienz, etwa Neubauten oder sanierte Bestandsobjekte, erzielen höhere Preise, da Mieter und Käufer zunehmend auf niedrige Nebenkosten achten.

4. Demografische Entwicklung: Das moderate Bevölkerungswachstum von etwa 100 Personen pro Jahr erhöht den Bedarf an Wohnraum, insbesondere für Familien.

5. Umweltbewusstsein: Neubibergs Fokus auf Natur- und Umweltschutz zieht umweltbewusste Käufer und Mieter an, die Wert auf grüne Wohnlagen legen.

Ein aktueller Trend ist die Nachfrage nach flexiblen Wohnkonzepten, etwa Maisonette-Wohnungen oder Häusern mit Einliegerwohnungen, die Mehrgenerationenwohnen oder Homeoffice ermöglichen. Gleichzeitig bleibt die Vermietung von Immobilien attraktiv, da die hohen Mietrenditen Investoren anziehen.

Prognose für den Immobilienmarkt

Für 2025 wird eine Stabilisierung des Immobilienmarktes in Neubiberg erwartet, mit Aussicht auf leicht steigende Preise. Die Zinssenkungen der EZB dürften die Kaufkraft stärken, insbesondere für Eigentumswohnungen und Häuser in mittleren Preissegmenten. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Region hoch bleibt. Grundstückspreise könnten sich aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit und steigender Baukosten erholen.

Langfristig bleibt Neubiberg ein attraktiver Standort, da die Kombination aus Nähe zu München, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität die Nachfrage nach Immobilien stützt. Investoren sollten jedoch die individuelle Lage und den Zustand der Immobilie sorgfältig prüfen, da diese Faktoren die Wertentwicklung stark beeinflussen. Für Eigentümer könnte 2025 ein guter Zeitpunkt sein, um Immobilien zu verkaufen, insbesondere in gefragten Lagen, um die aktuell hohen Preise zu nutzen.

Fazit

Neubiberg bietet einen dynamischen und attraktiven Immobilienmarkt, der von der Nähe zu München, einer starken Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität profitiert. Trotz leicht rückläufiger oder stabiler Preise in den letzten Jahren zeigen die aktuellen Trends eine Erholung, angetrieben durch verbesserte Finanzierungsbedingungen und eine anhaltende Nachfrage. Ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung – Immobilien in Neubiberg bleiben eine solide Investition. Eine professionelle Immobilienbewertung und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Maklern sind jedoch entscheidend, um das volle Potenzial des Marktes zu nutzen.

Umgebung von Neubiberg

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.