Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Planegg

Immobilienmarkt Planegg

Einleitung

Planegg, eine Gemeinde im Landkreis München, liegt im idyllischen Würmtal, südwestlich der bayerischen Landeshauptstadt. Mit ihrer Nähe zu München, hervorragenden Verkehrsanbindungen und einer hohen Lebensqualität ist Planegg ein begehrter Wohn- und Investitionsstandort. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Planegg, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends und Prognosen für die kommenden Jahre. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen und Häuser), Gewerbeimmobilien und Grundstücken.

Lage und Infrastruktur

Planegg kombiniert die Vorteile einer naturnahen Umgebung mit der Nähe zur Metropole München. Die Gemeinde liegt etwa 15 Kilometer südwestlich der Münchner Innenstadt und ist durch die S-Bahn-Linie S6 (Haltestelle Planegg) sowie die Autobahn A96 hervorragend angebunden. Die Fahrzeit nach München beträgt mit der S-Bahn etwa 15 Minuten, mit dem Auto etwa 20–30 Minuten. Planegg grenzt an die Gemeinden Gräfelfing, Neuried, Krailling und Germering, was eine enge regionale Vernetzung ermöglicht.

Die Infrastruktur ist gut entwickelt: Planegg verfügt über Kindergärten, Grundschulen, ein Gymnasium (Feodor-Lynen-Gymnasium) sowie Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken. Das Gewerbegebiet Steinkirchen und das Forschungszentrum Martinsried, ein bedeutender Biotech-Cluster mit Institutionen wie dem Max-Planck-Institut, machen Planegg auch für Unternehmen attraktiv. Die Nähe zum Fünfseenland und Freizeitmöglichkeiten wie der Starnberger See erhöhen die Wohnqualität zusätzlich.

Preisentwicklung und Markttrends

Eigentumswohnungen

Der Immobilienmarkt in Planegg zeigt eine stabile, aber leicht rückläufige Preisentwicklung für Eigentumswohnungen. Im Mai 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen bei etwa 6.400 €. Die Preisspanne reicht von etwa 4.300 €/m² für einfachere oder ältere Objekte bis zu 8.800 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen oder Immobilien in bevorzugten Lagen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 1,7 % gesunken, was auf eine leichte Marktabkühlung hinweist. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Wohnungen, insbesondere in zentralen Lagen oder mit moderner Ausstattung, hoch.

Beliebte Wohnungsarten sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 50–100 m² Wohnfläche, die sich sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger eignen. Besonders gefragt sind Objekte mit Balkon, Terrasse oder Gartenanteil sowie Neubauwohnungen mit energieeffizienter Bauweise. Renovierungsbedürftige Altbauwohnungen, etwa in stilvollen Villen, bieten Potenzial für individuelle Gestaltung, haben jedoch oft höhere Modernisierungskosten.

Häuser

Der Markt für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser ist in Planegg ebenfalls robust. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt im Mai 2025 bei etwa 7.900 €, mit einer Spanne von 3.150 €/m² für ältere, sanierungsbedürftige Objekte bis zu 15.000 €/m² für moderne Neubauten oder Villen in Premiumlagen. Im Vergleich zu 2024 sind die Hauspreise um etwa 0,1 % gestiegen, was auf eine stabile Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern hinweist.

Ein typisches Einfamilienhaus mit 150–200 m² Wohnfläche kostet durchschnittlich zwischen 1,2 und 2,5 Millionen Euro, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Besonders gefragt sind Häuser mit großzügigen Grundstücken, moderner Ausstattung (z. B. energieeffiziente Heizsysteme) und guter Anbindung. Split-Level-Reihenhäuser oder sanierte Doppelhäuser bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien.

Grundstücke

Grundstücke in Planegg sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit sehr gefragt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baugrundstücke liegt bei etwa 2.300 €, kann aber in Toplagen bis zu 2.500 €/m² erreichen. In den letzten 24 Monaten wurden nur wenige Grundstücke direkt in Planegg angeboten, weshalb oft ein erweiterter Umkreis (z. B. 3 km) betrachtet wird. Bebaute Grundstücke mit sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien sind ebenfalls im Angebot, wobei Neubauprojekte oft bevorzugt werden.

Die Bebauung richtet sich nach dem örtlichen Bebauungsplan, der Optionen wie Einfamilienhäuser mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) von etwa 0,5 oder Mehrfamilienhäuser mit höherer GFZ ermöglicht. Die hohen Baukosten und strengen Bauvorschriften bremsen jedoch den Neubau, was die Preise für verfügbare Grundstücke weiter in die Höhe treibt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Planegg sind im Vergleich zu München moderat, aber dennoch hoch. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 12,50 €, für Neubauwohnungen bei 15,60 €. Mietpreise für Häuser liegen bei Bestandsobjekten bei etwa 14,50 €/m² und bei Neubauten bei 13,60 €/m². In den letzten 12 Monaten sind die Mietpreise für Wohnungen leicht gestiegen (ca. 4 %), während die Mietpreise für Häuser stabil geblieben sind. Die Bruttomietrendite liegt bei Bestandswohnungen bei etwa 3,2 % und bei Neubauwohnungen bei 2,7 %, was Planegg für Kapitalanleger attraktiv macht.

Angebot und Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Planegg bleibt hoch, insbesondere aufgrund der Nähe zu München und der guten Infrastruktur. Familien, Berufspendler und Investoren zeigen großes Interesse an Eigentumswohnungen und Häusern in mittleren bis guten Lagen. Besonders zentrale Lagen rund um den S-Bahnhof Planegg oder ruhige Wohngegenden mit Nähe zu Grünflächen sind gefragt. Das Angebot ist jedoch begrenzt, was die Preise stabil hält.

Aktuelle Angebote umfassen:

• Eigentumswohnungen: 2- bis 5-Zimmer-Wohnungen mit Preisen zwischen 300.000 € (kleine Dachgeschosswohnungen) und 800.000 € (große Neubauwohnungen).

• Häuser: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser mit Preisen zwischen 700.000 € und über 2,5 Millionen €.

• Grundstücke: Wenige verfügbare Baugrundstücke, oft mit Bestandsbauten, zu Preisen ab 900.000 € für ca. 400–500 m².

Gewerbeimmobilien, wie Büroflächen im Gewerbegebiet Steinkirchen oder in Martinsried, sind ebenfalls gefragt, insbesondere durch Biotech- und Technologieunternehmen. Die Angebote reichen von kleinen Werkstätten bis hin zu modernen Bürokomplexen mit Glasfaseranschluss.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Planegg:

• Zinsentwicklung: Nach einem Anstieg der Zinsen im Jahr 2023 hat sich der Markt 2024 stabilisiert. Experten erwarten für 2025 mögliche Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank, was die Nachfrage nach Immobilien weiter ankurbeln könnte.

• Baukosten: Hohe Baukosten bremsen den Neubau, was das Angebot an neuen Wohnungen und Häusern einschränkt und die Preise für Bestandsimmobilien stützt.

• Demografische Entwicklung: Die Attraktivität Planeggs für Familien und Berufspendler erhöht die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und größeren Wohnungen.

• Wirtschaftliche Lage: Die starke Wirtschaft in der Region München, insbesondere im Biotech-Sektor, zieht Fachkräfte an, die Wohnraum in Planegg suchen.

• Klimaschutz und Energieeffizienz: Nachhaltige Bauweisen und energetische Sanierungen gewinnen an Bedeutung. Immobilien mit guter Energiebilanz (z. B. KfW-Standards) erzielen höhere Preise.

Prognose 2025–2027

Für die kommenden Jahre wird eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung erwartet. Die Nachfrage nach Immobilien in Planegg bleibt hoch, da die Gemeinde eine attraktive Alternative zu den teureren Münchner Stadtteilen darstellt. Besonders energieeffiziente Neubauten intoxikationen sowie Objekte in guten Lagen werden weiterhin gefragt sein. Mögliche Zinssenkungen könnten den Markt weiter beleben, während begrenztes Angebot und hohe Baukosten die Preise stützen dürften.

Langfristig wird der Immobilienmarkt in Planegg von der wirtschaftlichen Stärke der Region München und der hohen Lebensqualität profitieren. Allerdings könnten strengere Bauvorschriften und ein Mangel an verfügbaren Grundstücken die Entwicklung neuer Projekte bremsen. Investoren sollten sich auf moderate Renditen einstellen, da die hohen Kaufpreise die Mietrenditen begrenzen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Planegg bleibt 2025 robust, geprägt von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser sind hoch, aber im Vergleich zu München moderat, was Planegg für Eigennutzer und Investoren attraktiv macht. Die gute Infrastruktur, die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität sorgen für eine anhaltende Nachfrage, insbesondere nach Einfamilienhäusern und modernen Wohnungen. Für die kommenden Jahre wird eine stabile Marktentwicklung mit leichtem Preisanstieg erwartet, wobei die genaue Entwicklung von wirtschaftlichen Faktoren wie Zinsen und Baukosten abhängt.

Umgebung von Planegg

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.